banner 2022

 Смена управляющей организации ­ злободневный вопрос (ответ на вопрос читателей)

( опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ №4 2011)

 

Здравствуйте, уважаемая редакция!

Мы, жилищные активисты города Иркутска, настроили общественность в городе и заставили депутатов городской думы создать рабочую группу по вопросам ЖКХ. Нас волнует нерешенность проблемы при переходе из одной УК в другую, или передача дел при изменении способа управления. У нас в городе сложилась такая ситуация, когда саморегулируемые организации (СРО), куда входят ресурсоснабжающие организации плюс три самые крупные управляющие компании, созданные под администрацию, практически захватили рынок ЖКХ в городе и диктуют свои условия. Они утверждают, что не проработан механизм перехода от одной управляющей компании к другой, и не дают возможность заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями без подписания акта-сверки взаимозачетов. В актах оговаривается, что вновь созданное ТСЖ должно простить разницу между тарифами по теплу, которые брали с жителей, и суммой, оплаченной ИГТСК за тепло по приборам учета. За три года разница составляет более 3 миллионов рублей. При этом еще надо прихватить долги неплательщиков и платежи за невыполненные работы управляющей компанией. Получается, УК не работала, или работала плохо, либо делала приписки, не осуществляла перерасчет по приборам учета, повышала в одностороннем порядке тарифы по статьям «Содержание и текущий ремонт», еще и сопротивляется решению собственников и не отдает дом другой управляющей компании. Мы -
как крепостные. Вот мы и разработали свой регламент, предложили его, а нам говорят, что такой документ должен из Москвы прийти... Сами понимаете, когда это будет. Насколько знаю, Путин об этом недавно говорил. Когда его разработают - пока неизвестно. Как нам быть в этой ситуации. Может кто-то поделиться опытом.

С уважением - Любовь Николаевна.

 

Свои рекомендации для иркутских коллег дает Сергей АТАМАНЕНКО, председатель президиума Ростовской ассоциации ТСЖ, председатель правления ТСЖ «Калининец»

 

 

 

Вопросы, поднятые в письме, присланном в редакцию журнала «Председатель ТСЖ» из г. Иркутска, к сожалению, актуальны для многих регионов страны. Большинство управляющих организаций были созданы на базе бывших ДЭЗов, ЖЭУ, ЖЭКов и т.д. Руководители и персонал остался прежним, поменялась только организационно-правовая форма предприятия и его аншлаг. Однако менталитет остался прежним: «Во всем виноват жилец многоквартирного дома. То в доме течет кровля, то прорвало стояк водо- или теплоснабжения».

Руководители управляющих организаций и их сотрудники не представляют, а собственники жилья в многоквартирном доме не понимают, кто же является главным в этой связке? Однозначно - собственник помещения в многоквартирном доме.

Собственник заказывает услугу, оплачивает ее, а управляющая организация должна в пределах предоставленного финансирования выполнить свои обязательства.

Собственнику также предоставлено право контролировать исполнение заказанных услуг. Прежде всего, следует воспользоваться пунктами 17 и 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Кроме этого, управляющая организация обязана выполнять Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», и доводить до сведения жильцов многоквартирного дома основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления); сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.

Но чтобы обратиться суд, на руках должен быть «Договор управления многоквартирным домом». Такой договор заключается с каждым собственником помещения в МКД, если ими выбрана «Управляющая организация», и с председателем ТСЖ, если такое поручение было дано ему на общем собрании членов ТСЖ. Но в любом случае такой договор должен быть внимательно изучен и при необходимости составлен протокол разногласий. Среди условий договора необходимо выделять существенные условия.

Существенными признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т.е. несуществующим.

Жилищный кодекс РФ в пункте 3 статьи 162 называет следующие существенные условия договора управления:

- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в т.ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

- порядок определения цены договора и составляющей ее платежа, содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в МКД;

- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, при отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным. А договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.

В случае, когда управляющая организация грубо нарушает принятые на себя обязательства, то жильцы многоквартирного дома или собрание членов ТСЖ вправе принять решение о замене управляющей организации или в дальнейшем осуществлять управление МКД через ТСЖ. В этом случае, правление и председатель ТСЖ должны быть очень внимательны к формальным сторонам передачи функций управления.

Во-первых, необходимо написать заявление.

 

image description

 

Во-вторых, управляющая организация, которая осуществляла управление многоквартирным домом, согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию вновь выбранной управляющей организации. Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Перечень технической документации на многоквартирные дома (МКД) весьма обширен. Включает в себя как документы на все здание, так и на ряд его отдельных элементов, а также некоторое сложное оборудование (например, лифты). Кроме этого, перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Министерство регионального развития РФ рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (письмо от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07), включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.

Кроме этого, в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г.
№ 170 дается перечень технической документации долговременного хранения.

Другим сложным вопросом является финансовая составляющая договора управления.

Собственники жилья в МКД в большинстве случаев имеют привычку затягивать оплату за жилищно-коммунальные услуги. В результате получается, что часть собственников вносит оплату на расчетный счет старой управляющей организации, а часть уже оплачивает полученные услуги новой. Решить эту проблему можно только налаженным четким бухгалтерским учетом.

С передачей многоквартирного дома от прежней управляющей организации к новой у нее, в том числе и в ТСЖ, могут возникнуть спорные вопросы по долгам по оплате жилищно-коммунальных услуг. Но для этого правление и ревизионная комиссия ТСЖ должны поработать с каждым собственником помещения и выяснить, у кого и за какой период имеется задолженность, одновременно оговорив сроки и условия ее погашения.

Если у жильцов дома нет критичной задолженности по оплате коммунальных услуг, а перед ресурсоснабжающей организацией имеются долги, то их погашать должна бывшая управляющая организация. В любом случае должен быть составлен акт, подтверждающий задолженность между сторонами. Кроме этого, необходимо составить акт приема-передачи первичных документов - счетов, счетов-фактур и иных документов, подтверждающих задолженность.

Техническая и другая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация (или ТСЖ) хранит ее, вносит текущие изменения и безвозмездно передает своим преемникам. Игнорирование передачи необходимой документации должно рассматривается новой управляющей организацией (или ТСЖ) как грубейшее нарушение законодательства и создание препятствий для управления многоквартирным домом.

В случае если бывшая управляющая организация не передает техническую и другую документацию на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ, то им необходимо обратиться в Арбитражный суд с требованием обязать передать документы на многоквартирный дом, так как техническая документация - обязательный элемент для управления многоквартирным домом.

Арбитражная практика не всегда стояла на стороне вновь выбранных управляющих организаций и ТСЖ. Часто суды склонялись к необходимости доказывания факта наличия документации у предшествующей управляющей организации и о том, что у данной управляющей организации нет обязанности восстанавливать истребуемые документы.

Однако Президиум Высшего Арбитражного суда РФ своим постановлением от 30 марта 2010 года № 17074/09 определил такую практику порочной. Управляющая организация или ТСЖ обязана восстановить техническую документацию, даже если ее фактически не было ранее.

В постановлении сказано, что суды, возложив на товарищество бремя доказывания факта наличия у ЖЭКа истребуемой документации, сочли, что оно не доказало данный факт, и, руководствуясь нормами жилищного законодательства, пришли к выводу об отсутствии у ЖЭКа обязанности восстановить и передать документацию товариществу.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный суд Российской Федерации о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, товарищество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на заявление ЖЭК просит оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него, и в выступлениях присутствующих на заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства передать вещь, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо определить состав технической и иной документации, подлежащей передаче в соответствии с установленным нормативным регулированием.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума
Высшего Арбитражного суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

В заключении можно посоветовать коллегам из Иркутска подготовить исковое заявление в суд с приложением всех необходимых документов, а не ждать, когда выйдет «Регламент».

Дизайн :

Яндекс.Метрика