(опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №10 2011)

 

     Общественное самоуправление в жилищной сфере – ключевая политическая установка новейшего российского законодательства. Вовлечение  собственников помещений в многоквартирных домах в управление общим имуществом этих домов красной линией проходит через  законодательные акты 90-х годов прошлого столетия, через   первую редакцию Жилищного кодекса Российской федерации и постановления Правительства Российской Федерации.

            Наиболее совершенной формой общественного самоуправления в жилищной сфере признано объединение собственников помещений в многоквартирных домах в товарищество собственников жилья. Эта форма позволяет объединённым собственникам жилья вступать в хозяйственный оборот в качестве юридического лица со своим расчётным счётом и балансом, со своим руководством, которое не только несёт ответственность перед собственниками жилья по трудовому договору и в рамках Гражданского и Уголовного кодексов РФ, но и обременено моральной ответственностью «соседа» и материальной ответственностью за сохранность своей собственности – принадлежащих этому руководству помещений в управляемом  ими доме.

            В соответствии со статьёй 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирных домах для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

            Развитие ТСЖ в России началось после принятия Федерального закона от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Закон был несовершенен и его базовое положение об обязательном участии в ТСЖ всех собственников жилья многоквартирного дома (по примеру ЖСК) было аннулировано Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П, как противоречащее конституционному праву граждан на свободный выбор объединений. С введением в действие Жилищного кодекса РФ Закон «О товариществах собственников жилья» утратил силу.

Новый толчок в развитии ТСЖ  дал Федеральный закон от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который поставил одним из условий получения субъектами Российской Федерации  финансовой поддержки на капитальный ремонт жилищного фонда из федерального бюджета - наличие в управлении ТСЖ   5%  многоквартирных домов от общего числа таких домов и доведение их количества  до 10% к 1.01.2010 года  и  до 20 % к 1.01.2011 года.

Началась, «сплошная ТСЖизация». Однако, неподготовленные  к такому поспешному  рывку собственники жилья быстро выдохлись, ресурс их активности в большинстве субъектов Российской Федерации, воспользовавшихся поддержкой федерального бюджета, был исчерпан на 10 процентах. И начались бюрократические игры органов местного самоуправления по созданию липовых ТСЖ под благовидным предлогом получения федеральных средств на капитальный ремонт жилья. Но и это не помогло – число многоквартирных домов, в которых собственники жилья после капитального ремонта отказались создавать ТСЖ, стало исчисляться тысячами. Законодатель, во избежание финансового коллапса, который мог быть вызван обязанностью субъектов Российской Федерации, не выполнивших условия Закона, вернуть  в федеральный бюджет все полученные по Закону  средства, под закрытие 2010 года был вынужден в аварийном порядке принять изменения в 185-ФЗ, отменив последние 20%.

Так был нанесен первый ущерб идее общественного самоуправления в жилищной сфере. ТСЖ были скомпрометированы в глазах собственников жилья и законодателя.

            Жилищный кодекс   РФ установил три способа управления многоквартирными домами: непосредственное управление  собственниками помещений, управление ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

            Непосредственному управлению Жилищный кодекс уделил три статьи, а в последней редакции (Федеральный закон от 4 июня 2011 г. №123-ФЗ) практически исключил действие этого способа в городах, ограничив право  на его выбор  малоквартирными домами, в которых количество квартир составляет не более двенадцати.

            Управляющим организациям посвящены отдельные разрозненные статьи Жилищного  кодекса о взаимоотношениях этих организаций с собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов.
            Жилищно-строительным кооперативом досталась от нововведений только одна статья 116.1 «Требования к должностным лицам жилищного кооператива», в которой законодатель, боясь глупости своего электората, ограничил право занимать руководящие должности в кооперативе лицам, скомпрометировавшим себя судимостью или банкротством. Почему-то такие ограничения не установлены руководящим работникам ТСЖ и управляющих организаций.

Товариществам  собственников жилья посвящён раздел VI Жилищного кодекса, который больше всего пострадал от испуга законодателя  «сплошной ТСЖизацией».

Почему-то законодатель не испугался  « сплошной СРОизации» управляющих организаций, которая позволила стянуть через «саморегулируемые» управляющие организации огромные средства собственников жилья  в столицу нашей Родины на создание «СРО-министерств» по управлению многоквартирными домами. Это мощное лобби хорошо постаралось, разрушая основы общественного самоуправления в жилищной сфере. Федеральный закон от 4 июня 2011 года №123-ФЗ написан как будто под диктовку этих СРО-министерств. В законе, конечно, и управляющим организациям досталось, – в основном, на информационном поле. Но товариществам собственников жилья досталось намного больше. Многие ТСЖ думают о самоликвидации – и фронт работ для управляющих организации заметно расширится.

Можно понять законодателя: поспешность в развитии самоуправления в жилищной сфере привела к острому конфликту между этой политической установкой и организационно-техническими требованиями профессионализма при управлении многоквартирными домами. Избранные по случайным признакам члены и председатели правлений товариществ не могут обеспечить даже минимальных требований  профессионализма.  Это поняла наша правящая партия «Единая Россия», выдвинувшая партийный проект «Управдом». К сожалению, дальше выдвижения этот проект пока не пошёл, но сигнал подан.

На площадке этого проекта лежит решение названного конфликта. И не надо  огород городить «советами многоквартирных домов» -  проблема разрозненности собственников жилья лежит не в отсутствии регламентов, а  в менталитете наших граждан. В большинстве многоквартирных домов их не соберёшь на общее собрание. А где уж там выполнять те многохитростные процедуры троекратного сбора подписей, предписанных изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Федеральным законом №123-ФЗ. Проявление этого менталитета подтверждает печальный опыт «старших по домам»  и «домовых комитетов», стихийно созданных при содействии управляющих организаций, которым предписано визировать у собственников жилья акты якобы выполненных работ. Да что толку в этих актах – деньги то  собственников уже в кассе управляющих организаций.

Можно согласиться с законодателем - управлять домом должны профессионалы (только где их нынче возьмёшь, если профессии «управдом» нет даже в «Квалификационном справочнике» и разгромлены все  профтехучилища). Но ключи от этого управления – деньги – должны быть в руках  объединённых собственников жилья. И это объединение должно носит не декларативные формы «советов» и «старших по домам», а устойчивую форму юридического лица со своим расчётным счётом. Конечно, функции этого юридического лица по управлению многоквартирным домом  можно ограничить финансовым «обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан» -  распоряжением деньгами собственников жилья по решению общего собрания этих собственников. А все организационно-технические функции управления, требующие профессионализма, должны выполняться профессионалами – управдомами на трудовых или подрядных договорах, или управляющими компаниями по договору управления многоквартирным домом.

К сожалению, законодатель пошёл по пути свёртывания общественного самоуправления в жилищной сфере.

Ущерб, который нанесёт Федеральным законом №123-ФЗ общественному самоуправлению  надуманными изменениями  почти  всех cтатей  раздела VI «Товарищество собственников жилья» - этой наиболее совершенной форме общественного самоуправления в жилищной сфере, будет заметен в ближайшие месяцы. Запретив членам правления товарищества, включая председателя правления, находиться в трудовых отношениях с товариществом, законодатель исключил возможность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке трудовой деятельности управлять своим домом и столкнул их в объятья управляющих организаций или наёмных управдомов. А эти варианты способов  управления имеют свои недостатки, как будто не замеченные законодателем:

·        наёмный управдом не может быть отнесен к органам управления ТСЖ в соответствие со статьёй 144 Жилищного кодекса;

  • наёмный управдом не проживает в управляемом доме, и  ему трудно ориентироваться в социальном статусе жителей дома;
  • наёмный управдом не обременён моральной ответственностью «соседа»;
  • наёмный управдом не обременён ответственностью за сохранность своей собственности – принадлежащего ему помещения в управляемом доме.

А управляющие организации, как коммерческие структуры, обременены ещё и основной целью своей деятельности - получением прибыли и её распределением между учредителями (смотри статью 50 Гражданского кодекса РФ). Но где её возьмешь, эту прибыль, на наших изношенных домах? Вот они и превращают себестоимость в прибыль, получая оплату за невыполненные услуги с не понесенными затратами.

 Абсолютное большинство председателей правлений товариществ, освоивших сферу жилищного управления лучше всех собственников помещений в многоквартирном доме товарищества, будут вытеснены из управления своими домами, так как  вряд ли согласятся с общественным характером  своей деятельности, не дающей им права ни на трудовой стаж, ни на взносы в пенсионный фонд, ни на твёрдую зарплату. Вряд ли найдутся в большинстве многоквартирных домов такие  собственники жилья, которые в условиях разгула рыночных отношений  возьмут на себя бремя управления многоквартирным домом  на условиях общественной деятельности с ожиданием благодетельного решения общего собрания о вознаграждении.  Тем более, что функции общественного самоуправления в жилищной сфере так забюрокрачены и усложнены законодателем, что на их выполнение нужны значительные затраты труда.

Нет, не хватает  нашим законодателям мудрости библейского Моисея, который,  прежде чем вывести иудейское племя к земле обетованной, сорок лет терпеливо водил его  по пустыням, пока не вымерли все, кто знал египетское рабство.

Вот они и выплеснули впопыхах в предвыборный год вместе с водой недостатков, накопившихся в области общественного самоуправления в жилищной сфере, уже окрепшего ребёнка – товарищества собственников жилья, созданные не по воле чиновников, а по инициативе собственников.

Михайлов В.С.

Президент АНО «Ростовская областная ассоциация ТСЖ,

член Общественной палаты Ростовской области,

член Региональной комиссии правительства Ростовской области

по реформированию жилищно-коммунальной сферы,

профессор Донского государственного технического университета.

 

 

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика