Статья построена на московском материале, но в основном применима и к другим городам.

В силу закона

В силу ст. 16 Федерального закона (ФЗ) о введении в действие Жилищного кодекса (ЖК РФ) и ст. 36 самого ЖК РФ земельный участок при многоквартирном доме (МКД) является частью общего имущества собственников в МКД, если (как только) участок прошел кадастровую регистрацию. Согласно ст. 45 и ст. 47 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (вступил в силу в марте 2008 г.), к нынешнему кадастровому учету приравнивается учет объектов недвижимости, проведенный до 01.03.2008 г. в соответствии с действовавшими тогда порядками; заверенные копии документов о «старых» землеотводах должны быть переданы в органы кадастрового учета до 2013 г.

Следовательно, подавляющее большинстве придомовых участков в Москве, как ранее учтенные объекты недвижимости, УЖЕ являются нашей собственностью! В то же время немногочисленные добытые активистами «старые» документы показывают, что участки не всегда формировались должным образом. Они могут оказаться меньше, чем установлено ст. 36 ЖК РФ и пп. «е, ж» п.2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Позиция московских властей относительно придомовых земельных участков

В Москве около 32 тысяч МКД. На июль прошлого года участки были оформлены лишь при 55 домах. За текущий год прибавилось очень мало. А заявок на оформление были поданы сотни; были бы и тысячи, если бы можно было рассчитывать на успех.

По-прежнему грубо саботировать земельные права москвичей властям не удается. Но ни «старые» землеотводы, ни Постановление Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. (о том, что государство не вправе распоряжаться земельными участками без согласия их ВОЗМОЖНЫХ собственников в соответствующих МКД) как бы не существуют. Московские власти по-прежнему желают распоряжаться землей произвольно, отдав собственникам минимум - землю только непосредственно под домом, ну, плюс метр от фундамента. Пусть только общее собрание собственников примет соответствующее решение. Впрочем, практика показывает, что даже решение собрания не обязательно: тысячи решений собраний о создании ТСЖ, о капремонте, о заключении договоров управления уже фальсифицированы управами, ГУИСами и ДЕЗами, сотни этих фальсификаций доказаны в судах, были десятки попыток возбудить уголовные дела по доказанным фактам фальсификаций, но никто не понес наказания…

Если собственники не согласны на такое «обрезание» своих земельных участков, - ну что же, власти, по крайней мере, на словах, даже готовы отдать «нормативный» участок - согласно СНиП МГСН 99, утвержденным решением Правительства Москвы в январе 2000 г.

Но власти утверждают, что от земли собственникам жилья никакой пользы, только лишние расходы на содержание территории и на земельный налог. Якобы право собственности на придомовый участок как спасение от точечной застройки не нужно потому, что не от чего спасать: никто не разрешит строить на «нормативной» площади. Раньше московские власти утверждали, что никакого «коммерческого» использования придомового участка быть не может, но теперь эту позицию они сдали, по крайней мере, на словах. Разберем эти аргументы.

«Минимальный» участок

Формирование и кадастровая регистрация «минимального» (в понимании Правительства Москвы) участка противоречат федеральному законодательству. Ведь дом не может функционировать без подъездных путей, газонов, детской площадки, автостоянки. Это противоречит упомянутым выше ст. 36 ЖК РФ и ПП РФ № 491. По сути, они определяют именно МИНИМАЛЬНЫЙ участок. Такой участок составляет единое целое, дробление которого запрещено Земельным кодексом РФ. А, кроме того, поскольку право общей собственности на участок у собственников помещений уже есть, то уменьшение участка возможно только с единогласного согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК). Но эти «формальности» московские власти, видимо, намерены либо законодательно устранить, либо игнорировать.

Собственникам от «минимального» участка и польза минимальная - несколько возрастет сумма компенсации в случае сноса дома, усилится защита от такого случая. Если снос дому не грозит, то пользы никакой. А вот вред огромный, поскольку администрация с ее любимыми фирмами получит теперь уже законную монопольную возможность на всей территории сгонять автовладельцев с насиженных мест и строить «народные» гаражи, строить уж совсем не народные коммерческие 25-этажники, сдавать землю в аренду под торговые павильоны. В общем, получит полные права собственника, в которых пока отказывает москвичам. К тому же без ведома собственников сможет «пилить» бюджетные средства на благоустройство придомовой территории» и т.д.

Фактическое землепользование и «нормативный» участок

Ст. 43 Градостроительного кодекса РФ требует учитывать при межевании нормативы, действовавшие в период застройки, и фактическое землепользование. Скажем, в микрорайоне застройки 60-х годов еще один дом построен в 80-х. Скорее всего, он построен на относительно свободной территории и никого не потеснил. Но не исключено, что участок для него сформирован за счет соседних, что он слишком большой по сравнению с ними. Или, наоборот, участок «минимальный». А вот в последние годы новые дома (точечная застройка) строились, как правило, на земле, принадлежащей собственникам помещений в старых домах, по крайней мере, с марта 2008 г. Кроме того, ст. 12 закона «О землепользовании и застройке в городе Москве», требовала проводить межевание в целом микрорайоне или в его обособленной части. Неудобный закон отменен с 19.12.2007 г., но требование не стало менее актуальным. На практике же очень часто участок для точечной застройки формируется «поперед» остальных.

Предположим, что собственники соседних участков согласны на корректировку своих границ. Но при этом суммарная площадь участков, находящихся в общей долевой собственности, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ УМЕНЬШЕНА - это явно следует из упомянутой статьи ГрадК РФ.

Что же нам предлагают власти «по нормативам»?

Примерно до 2010 г. при межевании (перемежевании) по СНиП МГСН-99 практически вся земля в микрорайоне делилась на участки при МКД, при детских садах, школах и т.п., плюс дороги. Это близко к нашему «фактическому землепользованию» и к требованиям упомянутой статьи ГрадК РФ. Участки получались не меньше, а то и больше «старых», конечно, за исключением случаев точечной застройки.

Но СНиП МГСН-99 оставляют простор для «творчества», и теперь практика иная. Руководитель Департамента земельных ресурсов В.В. Ефимов на круглом столе в Мосгордуме 18 апреля 2012 г. сообщил, что в «общей площади земель жилых зданий с учетом фактического землепользования» 60-70% - это дома («пятна застройки»), а 30-40% - все остальное. Но на карте видно, что дома занимают 30-40% территории микрорайона (за исключением центра города примерно внутри Бульварного кольца, где они занимают действительно 50% или даже 60%). Т.е. теперь власти проводят межевание так, что примерно половина земель в микрорайоне остается государственной. В большинстве случаев это участки, самые перспективные для коммерческого использования, скажем, под автостоянки. Оставляют они также проезды и детские площадки (об этом ниже). С учетом участков при школах, детских садах и т.п. ОСТАЮТСЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ БОЛЬШЕ ПОЛОВИНЫ ЗЕМЕЛЬ В МИКРОРАЙОНЕ, т.е. больше половины акций в случае создания корпорации развития микрорайона на основе земельной собственности, которая, соответственно, почти полностью теряет смысл для жителей.

Подставляя нам «нормативный» участок по СНиП МГСН-99 как единственную альтернативу «минимальному» участку, власти, во-первых, отвлекают наше внимание от того, что действительно положено нам по федеральному законодательству, а во-вторых, совершают беззаконие - применяют СТРОИТЕЛЬНЫЕ нормы и правила, которые:

- даже не являются действующим постановлением, поскольку официально не опубликованы;

- предназначены для проектирования, а применяются на ЗАСТРОЕННОЙ территории;

- применяются задним числом, как основание ПЕРЕСМОТРА земельно-имущественных отношений, которые могут регулироваться только законом…

И в довершение всего участки уменьшаются без необходимого по закону единогласного согласия собственников.

Сколько деятельных людей потратили годы жизни, чтобы добиться межевания для своих домов, сколько денег некоторые собственники заплатили за это частным фирмам, сколько бюджетных средств распилено на программы межевания! И все это вместо того, чтобы открыть в архивах документы о старых землеотводах и посмотреть, в чем они действительно устарели. Но теперь стала понятна важность этих документов и то, что межевание, о котором сказал В.В. Ефимов, - это в большинстве случаев незаконное или не вполне законное ПЕРЕмежевание и покушение на незаконное изъятие собственности москвичей без государственной нужды, суда и компенсации, в нарушение Гражданского, Жилищного, Земельного и Градостроительного кодексов РФ, ряда других федеральных законов и ПП РФ.

Общая долевая собственность на землю - защита от агрессивной застройки

Утверждение властей, что защита от точечной застройки якобы неактуальна, опровергается сегодняшними московскими реалиями. И приостановленные «точки» реанимируются, и новые назначаются, и старинный особняк «вдруг» оказывается аварийным, и снос пятиэтажек далеко не завершен (а порядок отселения ужесточен), и программу замены «некомфортного» жилья «комфортным» никто не отменял. К тому же переселенцам грозит отмена главной защиты - переселения в пределах района проживания. Если все пойдет, как идет, то не миновать нам и новой волны точечной застройки, которая обрушится на «слишком просторные» дворы в районах типа Зюзино, Ясенево и т.п. А ст. 46.1-46.3 ГрадК РФ о развитии застроенной территории открывают простор для строительного произвола.

Появилась и новая проблема. Расширение магистралей и строительство новых - это уже не «точки», а «многоточия». Это строительство в принципе необходимо, а изъятие земельных участков для государственных нужд в этих случаях законно. Но жителям сотен домов, которые окажутся вплотную к магистралям, от этого не легче. Если же земельный участок является их собственностью, то ст. 49 Земельного кодекса допускает изъятие лишь «при отсутствии ДРУГИХ ВАРИАНТОВ возможного размещения этих объектов». Необходимость компенсации жителям за изымаемую собственность тоже подстегнет власти руководствоваться не только интересами любимых фирм, а поискать «другие варианты» магистралей подальше от жилых домов.

Возможность коммерческого использования придомовых участков - прогресс налицо!

Сравним несколько цитат.

Первая. Весной 2009 г. все окружные газеты Москвы и интернет-порталы административных округов опубликовали статьи о земле. Их основное содержание - ответы на два вопроса: как оформить земельный участок и почему этого не следует делать. Якобы, оформив участок, мы обретем только расходы, и никаких реальных прав. С 2009 г. почти на каждой встрече префектов с жителями озвучивается эта позиция.

В апреле 2012 г. на круглом столе «Проблемы межевания жилых кварталов» эту же позицию занимал председатель Комиссии Мосгордумы по государственной собственности и землепользованию О.Е. Бочаров, но В.В. Ефимов на вопрос о возможности коммерческого использования придомового участка ответил: «По решению общего собрания - может».

В июне 2012 г. О.Е Бочаров на очередном мероприятии уже высказывается иначе: «Что плохого в коммерческом интересе? И в личном - среди всех собственников, включая город. Что плохого в установке торгового павильона, гаража, в получении прибыли на нужды дома, если есть согласие собственников? Ведь город размещает торговлю и прочее на земле и в помещениях, которые считает своими. Откуда такой подход к земельным участкам при МКД, как к собственности второго сорта? Это нормальная собственность, никаким законом не ущемленная, и она должна работать».

Итак, даже московские власти дозрели.

Расходы собственников на содержание придомовой территории. Неувязочка!

Пока считается, что земля принадлежит городу, он несет расходы на ее содержание и обходится без наших специальных платежей. Правда, в Москве немало домов, жители которых платят за содержание своей территории. Некоторые - сознательно, полагая, что таким образом закрепляют свое право на эту территорию. Наивные… Большинство же - по неведению или по какой-то странной инерции.

Если в общую долевую собственность оформляется участок только непосредственно под домом, то эта проблема просто отсутствует. Если же участок «нормативный», то в примерах, приведенных В.В. Ефимовым, расходы на его содержание для квартиры площадью 60 м2 должны составлять в год от 2640 до 12540 руб.

У этой проблемы три уровня.

Первый - политический. Пока, как уже было сказано, платит город. Но город - это мы. Значит, речь должна бы идти не о том, платим мы или не платим. Сейчас мы платим по цепочке «мы-налог-бюджет-Управляющая организация (УО)-содержание территории». А будем платить по цепочке «мы-УО-содержание территории». Но при этом власти почему-то оставляют в неприкосновенности и цепочку «мы-налог-бюджет». Неувязочка получается! Чтобы ее устранить, надо подправить законодательство. Вопрос к Госдуме.

Второй уровень проблемы - более практический. Откуда в примерах В.В. Ефимова почти пятикратная разница расходов на обслуживание территории? Ведь нормативы землеотвода привязаны к площади помещений, а нормы расходов на содержание квадратного метра территории по Москве вроде бы единые. Значит, на равные по площади квартиры должны приходиться равные расходы. Тоже неувязочка? Ее вполне возможно распутать в ближайшее время. Вопрос к Правительству Москвы и к Мосгордуме.

Третий уровень - еще более практический. А насколько оправданы указанные затраты на содержание территории? Бесконечный ремонт асфальтовых покрытий во дворах… Клумбы, судя по затратам, засаженные орхидеями… Во сколько раз сократятся эти затраты, когда они попадут под жесткий контроль настоящих хозяев в доме? Вопрос к нам, к жилищному самоуправлению.

И, наконец, на кого лягут эти расходы? Не возьмут ли их на себя, скажем, автовладельцы, вместо того чтобы платить за «народный» гараж где-то в промзоне?

Все это делает проблему расходов на содержание придомовых территорий не такой уж пугающей.

Расходы собственников на земельный налог. Неувязочки! И вообще…

Посчитать налог нетрудно. Надо открыть Публичную кадастровую карту, найти ваш дом, убедиться, что участок оформлен, оценить его площадь и узнать номер. Затем найти кадастровую стоимость квадратного метра вашего участка, умножить ее на площадь участка и на 0,001 (в соответствии с Законом Москвы «О земельном налоге»). Если участок не показан на карте (не оформлен), то посмотреть ближайший участок и исходить из того, что «минимальный» участок равен «пятну застройки», «нормативный» участок по СНиП МГСН-99 ориентировочно равен или несколько меньше общей площади помещений, а положенный по федеральному законодательству - раза в полтора больше. В разных местах Москвы кадастровая цена, а значит, и налог различаются раз в сто. В примерах, приведенных В.В. Ефимовым, для квартиры площадью 60 м2 годовой налог на минимальный участок составит от 540 до 6318 руб., на «нормативный» - от 2646 до 11664 руб.

Земельный налог идет в городской бюджет. Пока город обходится практически без налога на участки при МКД. Более того: собственниками мы становимся после кадастровой регистрации, а плательщиками земельного налога - только после следующей, государственной регистрации, которая по закону не обязательна.

Закон Москвы «О земельном налоге» освобождает от налога ЖСК и ТСЖ. Спасибо Мосгордуме за доброту, но ни ЖСК с выплаченными паями, ни ТСЖ собственниками общего имущества не являются и этого налога не платят. Это непрофессионализм или сознательное лицемерие, но уж точно - неувязочка! Во власти Мосгордумы исправить формулировку, а заодно распространить льготу на собственников жилых помещений во всех МКД, либо установить некий необлагаемый размер собственности и взимать налог лишь с «излишков», и уж, во всяком случае, распространить налоговые льготы на малоимущих по аналогии с жилищными субсидиями.

Но взглянем шире и на земельный налог, и на платежи за содержание территории, да и на другие «страшилки», и вообще на земельную политику властей.

На собственников возлагаются новые серьезные расходы. Государство же пока содержит территории, а дальше не будет; оно пока обходится без земельного налога, а теперь будет его получать. Т.е. бюджет получает от реформы ТОЛЬКО выгоды. Собственники, безусловно, тоже получают выгоды, но получают и новые расходы, и ответственность. А ОТ КАКИХ ПОБОРОВ ТЕПЕРЬ ИЗБАВЛЯЮТСЯ СОБСТВЕННИКИ? Почему бюджетные расходы перекладываются на граждан, а их взносы в бюджет не уменьшаются адекватно? Какой смысл одним законом наделять граждан правами, а другим - делать эти права практически нереализуемыми? Что это - неувязочки или сознательное лицемерие? Вопросы к Мосгордуме и к Госдуме…

Но есть у этой проблемы совсем другая сторона. В Земельном кодексе давно записан принцип платности землепользования. Идея арендной платы за землю с собственников помещений в МКД давно носится в воздухе. Видимо, она скоро «приземлится». И тем, кто не захотел платить налог за свою землю, придется платить арендную плату за чужую.

Детские площадки, заборы и прочие поводы не отдать землю

Вот уж это - просто «страшилки», используемые властями как поводы для отказов в оформлении земельных прав москвичей.

Первая «страшилка». Если отдать детскую площадку в собственность жителям дома, то они не пустят на нее жителей соседних домов. Эх, всегда бы такую заботу о людях - например, когда на детской площадке строят коммерческий 25-этажник…

Вторая: если через придомовый участок проходит внутриквартальный проезд, или теплотрасса, или дорожка к автобусной остановке, - так ведь собственники перекроют!

Но в мировой практике и в российском законодательстве давно известен такой правовой механизм - сервитут. Это ограничение прав собственника, налагаемое в интересах общества. Сервитут налагается при оформлении собственности или позже - при возникновении необходимости. При определенных условиях собственнику компенсируются потери, связанные с ограничением его прав. Например, если на придомовом участке есть детская площадка общего пользования, внутриквартальная дорога, теплотрасса, то их можно освободить от земельного налога, можно договориться о взаимных расчетах за использование и обслуживание территории.

Третья уж совсем нелепая «страшилка» - заборы. Да, конечно, у многих собственников возникнет желание огородить свою территорию. Но, как уже говорилось, в Москве лишь несколько десятков участков в общей собственности, а сколько заборов? Посмотрите в окно… Значит, проблема существует, но не имеет отношения к собственности. Она легко решается - было бы желание. Достаточно законодательно включить ограды высотой более, скажем, полуметра в число объектов, утверждаемых в проекте планировки территории микрорайона.

Еще один нередкий повод для отказа в оформлении земельного участка: часть территории, на которую претендуют собственники в доме, сдана городом в аренду. На самом деле это никакое не препятствие, вопрос давно решен в законодательстве - ст. 617 ГК РФ: «Переход права собственности… на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды». Вот и все. Права и обязанности арендатора не меняются. Собственником земли считался город, а теперь станут собственники помещений в доме. Они будет получать арендную плату, контролировать выполнение договора аренды и принимать решение о его продлении. Правда, город лишится незаконных доходов, а чиновники, возможно, - откатов.

И последний повод - перспектива реконструкции микрорайона. Этот повод, как и все предыдущие, не фигурирует в федеральном законодательстве как основание для отказа в оформлении собственности на участок, и не случайно эти поводы чиновники используют в основном для УСТНЫХ отказов легковерным заявителям, без должного документального оформления. Все это, как и «минимальные», и во многом «нормативные» участки, как и пресловутая точечная застройка вопреки протестам жителей - «правотворчество» московских властей при прямом попустительстве федеральных.

Съесть-то он съест, да кто ж ему даст?

Позиция московских властей в отношении прав москвичей на придомовые участки принципиально противоречит федеральному законодательству. Это противоречие существует давно при полном попустительстве федеральных властей, закреплено законами Москвы и документами Правительства Москвы, а главное - устоявшейся порочной практикой.

«Старые» землеотводы скрываются и игнорируются, новые «минимизируются». Кадастровая стоимость квадратного метра земли, установленная Правительством Москвы, - от двухсот тысяч до двух тысяч рублей. Вот откуда взялись семейные миллиарды Батуриной-Лужкова и прочей московской строительной олигархии.

Пока московские власти не признают наше существующее право собственности на «ранее учтенные объекты недвижимости», - они, по крайней мере, обязаны руководствоваться упомянутым Постановлением ВС и ВАС №10/22.

Но как теперь учитывать фактическое землепользование? В новых домах живут тысячи людей - добросовестные приобретатели фактически краденного имущества. Эти люди ни в чем не виноваты; вернуть украденную землю законным собственникам невозможно. Но добиться реальной компенсации от олигархов из их сверхприбылей, от чиновников, живущих «на свою зарплату» как олигархи, - будет справедливо. И справедливо будет исключить из срока давности те года, когда закон и правосудие не работают. Когда-нибудь это произойдет…

Ни в коем случае не следует отказываться от индивидуальных действий по оформлению прав на придомовый участок, в том числе через суд. Положительный результат будет победой домового сообщества, но любой результат - драгоценный опыт для всех нас.

В то же время никуда не деться от того факта, что каждое «успешное» оформление «минимального» и даже «нормативного» участка повышает законные возможности бюрократии по своему усмотрению распоряжаться остальной землей в микрорайоне. Это, во-первых. А во-вторых, семилетний опыт показывает, что шансы даже на такой весьма относительный успех индивидуальных попыток очень сомнительны. Саботаж властей пока не сломлен.

В государстве, где парализованы основные государственные институты, нам остается только один путь и к их реанимации и к МАССОВОМУ ДОСТИЖЕНИЮ НАШИХ ПРАКТИЧЕСКИХ ЦЕЛЕЙ; одно не противоречит другому. Этот путь - широкие и скоординированные коллективные действия!

Шаг первый.

В Москве межеванием давно занимается Москомархитектура. Поскольку закон требует при межевании учитывать старые нормативы и (или) землеотводы, то Москомархитектура ОБЯЗАНА ДАВНО ИМЕТЬ эти нормативы. Или документы о землеотводах - советского образца госакты о выделении земли, другие документы, названные в ст. 47 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Не зову всех москвичей обивать пороги Москомархитектуры, БТИ и архивов. Но пусть каждый реальный, не липовый совет дома, каждое реальное, не липовое правление ТСЖ направит официальное требование о предоставлении этих документов. А в каждом ЖСК они просто должны быть, надо только поискать. Пусть власти либо предъявят нам эти нормативы и документы, либо признают все проведенное ими межевание незаконным.

И давайте срочно поинтересуемся, как идет передача документов о «старых» землеотводах в органы кадастрового учета. Нет ли и здесь саботажа? За властями нужен глаз да глаз… В тех случаях, когда власти, действительно их утратили, - пусть не только отвечают, но и главное, - срочно восстанавливают.

Шаг второй, параллельный.

Хватит морочить нам головы «нормативами» типа СНиП МГСН-99 (о нелегитимности их применения сказано выше). По Федеральному Градостроительному кодексу московские власти еще перед разработкой Генплана были обязаны принять ЗАКОН о региональных нормативах градостроительного проектирования. Этот закон необходим (разумеется, в своей сфере, не придавая ему обратной силы). Он только выглядит как сложный, технический, узко профессиональный, а на самом деле имеет огромное социальное, экономическое и политическое значение. Во многих других регионах он давно принят. Московские власти оттягивают его обсуждение и принятие, чтобы не всплыла незаконность многих недавних и нынешних строек, которые не лезут ни в какие нормативы.

Шаг третий

Когда (на всякий случай - и если) городские власти в ответ на наши требования попытаются отмолчаться или отделаться отписками, - вот тогда придет время выйти на площадь всем нам, кто направил эти требования и всем, кто нас поддерживает. Присовокупив, естественно, и другие городские проблемы. И потребовать теперь уже не только документов и законов, но и реальной ответственности за продолжающийся саботаж - потребовать досрочных выборов Мосгордумы и мэра.

Дизайн :
Яндекс.Метрика