(опубликоввано в журнале "Председатель ТСЖ" №6 2010)

Главное, что нужно четко понимать: сегодняшний капремонт - это не благотворительная акция, а возврат долгов бывшим наймодателем согласно ст. 16 Закона РФ от 4.07.1991 г.
№ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Квартира приватизируется в любом состоянии, а обязанность капитального ремонта сохраняется за бывшим наймодателем, попросту говоря - за государством. Процедура возврата этих долгов определяется в Федеральном законе от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Не вдаваясь в подробности, суть закона в следующем: с Фондом содействия реформированию ЖКХ субъекты Российской Федерации должны заключить соответствующие договоры и подавать в Фонд адресные списки домов, заявивших о необходимости проведения в них капремонта. Затем на расчетный счет ТСЖ или управляющих организаций этих домов перечисляется необходимая сумма, которая складывается из средств Фонда, из бюджета субъекта Российской Федерации плюс 5 процентов вносят сами собственники, реализуя тем самым свое право на проведение капитального ремонта.

 

Рубль за пятак

 

Иными словами, на свои 5 копеек собственники получают рубль, причем согласно Закону № 185-ФЗ свою долю собственники вправе выплачивать в течение трех лет и без каких-либо процентов. В качестве примера могу сказать, что ремонт
2008 года в нашем доме стоил примерно 5 270 000 рублей. Берем от них 5 процентов, делим на три года, на 72 квартиры нашего дома и на 12 месяцев. Получается в среднем по
100 рублей в месяц! Сумма, по-моему, доступная даже для самых малообеспеченных. Причем общее собрание дома может принять решение вообще не брать с них денег, а распределить их доли между более платежеспособными соседями, как мы обычно и поступаем в нашем доме при сборе каких-либо целевых средств.

По большому счету, и 200, и 300 рублей в месяц (если ремонт стоит в два или три раза больше) тоже не велика плата за то, чтобы самостоятельно выбрать подрядчиков и контролировать каждую копейку. Кроме того, не секрет, что сегодня в Москве размер «откатов» со стороны подрядчиков «благодетелям»-чиновникам за предоставление госзаказа составляет до
30 процентов (я слышала даже и о 80 процентах!). Поэтому, между нами говоря, любая строительная фирма будет счастлива сама внести за собственников эти самые 5 процентов (это же не 30 процентов в случае с чиновниками). Не стоит забывать также и о тендерном снижении цены госзаказа, и о снижении ее в процессе торгов - ведь госзаказ получает тот, кто берется выполнить его за самую низкую цену. Однажды мне довелось наблюдать, как на торгах две подрядные организации ожесточенно бились за заказ по капремонту и в результате снизили его цену на 24 процента. Говорят, что бывает снижение и до 40 процентов. Теперь вычтем из того, что остается, еще и «откат»… Так что 5 процентов - просто смешно.

 

Городская программа и ТСЖ

 

Москва - тоже субъект Федерации, однако до сих пор не заключила договор с Фондом содействия реформированию ЖКХ в соответствии с Законом № 185-ФЗ. Вместо этого московские власти выпустили постановление Правительства Москвы от 04.12.2007 г.  № 1032-ПП и Закон г. Москвы от 19.12.2007 г.
№ 52 «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 - 2014 годы». В этих московских нормативных документах и речи нет о том, чтобы перечислять бюджетные средства на счета ТСЖ или управляющих организаций, чтобы они сами выступали заказчиками по капремонту. Согласно этим нормативным актам в качестве госзаказчика на сегодняшний день выступает Департамент капитального ремонта жилищного фонда города Москвы (ДКРЖФ). При этом департаменте создано Государственное учреждение города Москвы по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы (ГУ УКРиС), которое, собственно, и занимается этим вопросом. Именно ГУ УКРиС заключает государственные контракты с выигравшими тендер подрядчиками, контролирует ход работ и расплачивается с ними за выполнение госзаказа.

Каковы же во всем этом роль и место ТСЖ, дом которого как объект капремонта выставляется на торги? Позиция 2 раздела 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 52 «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 - 2014 годы» устанавливает: «Выполнение мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов в г. Москве в рамках Программы осуществляется на основании соглашения о выполнении обязательств бывших наймодателей по капитальному ремонту, заключаемого уполномоченным органом государственной власти с представителем собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом». Вероятно, в этом соглашении и были бы расписаны права и обязанности каждой из сторон, однако на сегодняшний день текст такового соглашения не разработан. Соответственно, соглашение не заключается.

Согласно главе 13 ЖК РФ ст. 135 п. 5: «Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его регистрации» и владеет полным объемом прав, установленных ЖК РФ ст. 137 п. 1, включая вопросы капитального ремонта. Эти вопросы являются компетенцией общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме - ст. 44 ЖК РФ. Я не буду перечислять здесь другие статьи Федерального законодательства и показывать, что фактическая ситуация с капремонтом в Москве нарушает гражданские права собственников и их объединений. Идеального законодательства не бывает вообще, как в природе не бывает идеально белого и черного цветов. Гораздо практичнее прислушаться к совету старика Карнеги: «Если всем достался апельсин, а тебе - лимон, сделай из него лимонад».

 

Наш рецепт «лимонада»

 

В Москве сегодня 82 процента жилья находятся в частной собственности, и лишь
18 процентов - в собственности города. Примерно так же дело обстоит и в большинстве многоквартирных домов. Для принятия решения о капитальном ремонте нужны голоса двух третей собственников. Так что принять решение 18 процентами голосов за спиной 82 процентов - невозможно. Тем не менее для постсоветского человека, в собственности у него жилье или нет, «бесплатный» капремонт гораздо привлекательнее, чем какие-то там гражданские права. Постсоветский человек хочет наслаждаться жизнью, а не тратить ее на борьбу за свои права. И я сильно сомневаюсь, чтобы общее собрание собственников какого-либо дома двумя третями голосов отказалось от московского «бесплатного» капремонта, а затем собственники не пустили бы ремонтников на порог своей собственности, как незаконно вторгшихся на нее.

Поэтому давайте попробуем в этой юридически сомнительной ситуации все-таки найти законные точки опоры, опираясь на которые, можно было бы добиться максимального соблюдения прав собственников и, соответственно, приличного капитального ремонта, то есть, как говаривали советские хозяйственники, «максимально выбрать капиталочку».

Итак, текста соглашения, упоминаемого в п. 2 раздела 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 52 не существует, однако в постановлении № 1032-ПП от 4.12.2007 г. есть позиция 7.5 (в редакции постановлений Правительства Москвы от 27.01.2009 г. - № 50-ПП, от 30.06.2009 г. - № 638-ПП):

«Работы по выполнению мероприятий Программы начиная с 2009 г. осуществляются только при наличии принятого в установленном порядке решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении в нем капитального ремонта в рамках Программы, предусматривающего:

- виды работ, определенных техническим заключением о состоянии конструкций дома (далее - ТЗК);

- определение представителя, уполномоченного собственниками помещений признать выполненными обязательства города по капитальному ремонту путем подписания акта приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, отремонтированного в объемах, определенных техническим заключением о состоянии конструкций дома и проектно-сметной документацией (ПСД)».

Необходимость решения общего собрания и идея о том, что перечень работ строго соответствует выводам ТЗК, нас вполне устраивает, упоминание о наличии ПСД - тоже. Что же касается представителя, уполномоченного на подписание акта приемки работ, то зачем же нам так ограничивать его полномочия? Тем более что даже в образце доверенности, разработанной Департаментом капитального ремонта жилищного фонда г. Москвы, предусматривается для такого представителя следующее:

- представление интересов ТСЖ такого-то во всех учреждениях и организациях по всем вопросам, связанным с наблюдением за ходом проведения работ по капитальному ремонту, ходом проведения торгов на право заключения государственного контракта на выполнение работ по капитальному ремонту, ознакомление с документацией по капитальному ремонту, приемкой работ по капитальному ремонту, подписание актов приемки-сдачи работ по капитальному ремонту многоквартирного дома по адресу такому-то.

Кроме того, самим же Департаментом предусмотрены подписи уполномоченного собственником представителя в трех актах - акте открытия объекта к производству работ, акте рабочей комиссии и акте приемочной комиссии.

Соответственно, с учетом всего этого и нужно записывать в повестку дня и в лист голосований формулировку о выборе этого уполномоченного лица.

 

Лицо, акты и комиссии

 

Провести общее собрание и избрать уполномоченное лицо крайне важно, поскольку, если вы не сделаете этого сами, то ГУ ИС, который от имени города распоряжается городской собственностью в вашем доме, пусть даже это всего одна квартира (или таковой нет вообще!) сделает это за вас. И не вы будете подписывать акт государственной приемочной комиссии, являясь ее членом (или не подписывать в случае плохого качества и недоделок), а за вас его не глядя подмахнет какой-нибудь верноподданный гуисовец.

Кроме акта государственной приемочной комиссии, как мы уже говорили, существуют и разработаны ДКРЖФ: акт открытия объекта к производству работ и акт состояния объекта перед началом работ (здесь подпись собственника не предусмотрена, но при желании вы можете его подписать), которые составляются одновременно, а также акт рабочей приемочной комиссии, которая происходит незадолго до госприемки.

Итак, всего четыре акта: открытия и состояния, рабочей комиссии и государственной приемочной. В них во всех вместе с остальными членами комиссий обязательно расписывается собственник - то есть то самое уполномоченное лицо. Понятно, что им будет председатель вашего правления, тем не менее наделите полномочиями еще одного-двух людей в помощь председателю, выпишите им соответствующие доверенности, ведь любой из нас может заболеть в самый неподходящий момент, и не исключена ситуация, что с председателем не захотят разговаривать в присутствии «постороннего». На торги тоже не пустят без такой доверенности, даже от председателя требуется протокол правления для подтверждения его полномочий!

Так вот, как только вы узнали из любого источника, что в вашем доме будет капремонт, сразу же собирайте правление и избирайте уполномоченных -
затем вы все равно будете проводить общее собрание и на нем спокойно подтвердите их права. И тут же пишите в Департамент капремонта ходатайство о включении ваших представителей во все эти комиссии и прикладывайте протокол правления. А также запрашивайте проектно-сметную документацию по ремонту, потому что без нее у вас нет оснований проводить общее собрание! Люди ведь обязаны знать, какие работы будут проводиться в принадлежащем им доме, чтобы давать или не давать на это свое согласие.

Если проектно-сметная документация вам не будет предоставлена, то вы имеете полное право не проводить общего собрания, не пускать ремонтников в дом и уж во всяком случае - не подписывать ничего! Зачем вам принимать на себя ответственность за работы, которые велись вне вашего контроля? Впрочем, скорее всего, в этом случае никто и не попросит вашей подписи. Понятно, что ремонтники тоже скорее всего все равно войдут, все равно будут что-то делать, затем объект надо будет сдавать, и за собственника послушно распишется сотрудник ГУ ИСа. Но это уже проблемы его самого и его начальства, а не ваши.

Понятно также и качество такого ремонта, однако госконтракт предусматривает гарантийный срок, в течение которого все недостатки должны быть устранены подрядчиком. И в этом случае ваше дело - раздобыть этот контракт, раздобыть акт государственной приемочной комиссии, обратиться в городскую жилищную инспекцию, чтобы она составила свое заключение о состоянии дома. И на основании минимум этих документов добиваться своих прав и интересов.

 

Борьба за права

 

Понятно, что это страшно морочно, да и ремонт какой-никакой в доме сделан, поэтому большинство постсоветских людей принимают все как есть, чтобы, как уже говорилось, наслаждаться жизнью, а не тратить ее на борьбу. Не хочет постсоветский человек задумываться, что следующий ремонт будет происходить уже непосредственно за его счет, поскольку долг городом возмещен. В 2008-м году именно так -
с полным отстранением собственника от ремонта ремонты и проходили, а в качестве госзаказчика выступали префектуры в лице окружных ДЕЗов.

Тем не менее нашлось сколько-то московских домов, собственники которых начали через прокуратуры и по судам «качать свои права». Видимо, поэтому сегодня бюджетные деньги не доходят до округов, а ими распоряжаются ДКРЖФ и УКРиС. И прозрачности в действиях московских чиновников стало гораздо больше: представителей ТСЖ приглашают ведь в святая святых - в тендерный комитет на торги! И районные ГУ ИСы и ДЕЗы тоже уже поняли, что подписи, поставленные ими за собственников, обходятся дороговато, - за все недоделки и порчи ремонтников приходится расплачиваться им.

Скажем, в нашем доме ремонтники сломали водосточную трубу, в результате чего были залиты две квартиры, довели до критического состояния и без того не самый крепкий лифт, снесли дверь на чердак, искалечили входную дверь в подъезд, погубили кодовый замок. Все это, за исключением до сих пор не отремонтированных квартир, районный ДЕЗ исправлял за свой счет. Как и электрику, проложенную столь удивительным образом, что почти каждый вечер в доме гас свет. Про состояние «отремонтированной» кровли даже и говорить не хочется.

Был ли мальчик?

Однако обращаться в прокуратуру и суд мы пока не стали. Мы рассудили так: объект к производству работ был открыт без нас, принят по завершении ремонта - тоже. Так был ли капитальный ремонт? Проектно-сметную документацию по нашему дому мы не видели. Зато у нас имеется письмо районного ДЕЗа о том, что в 2008 году в нашем доме предусмотрен косметический ремонт подъезда, а также несколько предписаний от пожарных и жилинспекции ДЕЗу привести в норму электрощитовую и сети, инженерные коммуникации в подвале, починить кровлю и загерметизировать межпанельные швы на фасаде. Именно такие работы и проводились. Но разве же это капитальный ремонт? Рутинный, текущий.

Кроме того, у нас есть Техническое заключение о состоянии конструкций дома (ТЗК), составленное в марте 2008 года специалистами ГУП МосЖилНИИПроект в нашем присутствии и в присутствии сотрудников районного ДЕЗа (как нашей управляющей организации). В этом ТЗК черным по белому указывается, в частности, 65-процентный износ всех инженерных систем -
ХВС, ГВС, теплоснабжения, канализации,  что означает их полную (!) замену. То есть замену всех стояков, разводок, запорно-вентильной арматуры в квартирах, а не только чего-то там в подвале.

Поэтому весной прошлого года, проводя ежегодное общее собрание в заочной форме, мы добавили в повестку дня следующие вопросы и сделали для них отдельный второй лист голосования:

- ходатайствовать перед мэрией г. Москвы о включении нашего дома в программу капитального ремонта по Федеральному закону № 185-ФЗ с нашим 5-процентным софинансированием стоимости капитального ремонта;

- избрать лиц, уполномоченных на подачу заявления в мэрию г. Москвы о включении нашего дома в программу капитального ремонта по Федеральному закону № 185-ФЗ и совершение всех связанных с этим необходимых действий.

Прошлой весной 13 процентов жилья в нашем доме не было приватизировано и, соответственно, 13 процентов голосов принадлежали ГУ ИСу. Мы поехали туда с подписными листами с небольшой надеждой, что ГУ ИС проголосует по этим вопросам «за», хотя 13 процентов все равно не сильно отразились бы на общих итогах. Однако в ГУ ИСе очень понравилась наша инициатива. «Конечно же, надо стараться раздобыть денег на капремонт! Пробуйте! Вдруг получится!» - сказали они и энергично проголосовали «за».

Завершив голосование, мы подсчитали итоги, составили протокол и написали три письма с ходатайством: в Центр содействия реформированию ЖКХ, в мэрию Москвы и в Министерство регионального развития РФ. К этим письмам мы приложили копии листов голосования, протокол и страничку из ТЗК с показателями степени износа.

 

Три ответа

 

В ответном письме Фонда содействия реформированию ЖКХ говорилось, что Фонд готов рассмотреть вопрос финансирования капитального ремонта нашего многоквартирного дома в том случае, если городом Москвой будут выполнены условия Федерального закона № 185-ФЗ.

В письме же Министерства регионального развития РФ нам было рекомендовано «в случае неисполнения органами местного самоуправления или исполнительными органами субъектов Российской Федерации своих обязанностей обратиться в органы прокуратуры Российской Федерации».

Однако в письме Департамента капитального ремонта жилищного фонда г. Москвы мы прочитали, что выполнение условий Федерального закона
№ 185-ФЗ невозможно, поскольку политика Правительства Москвы имеет социально ориентированную направленность.

Мы пришли в замешательство. Что же это за такая социально ориентированная направленность политики, которая, выходит, позволяет исполнительным органам субъекта Российской Федерации не выполнять Федеральный закон? Стали искать в Интернете, расспрашивать знакомых юристов. Никто не знает, и все советуют обращаться в прокуратуру. А вдруг мы обратимся в прокуратуру и выяснится, что эта самая социально ориентированная направленность политики действительно позволяет не выполнять Федеральный закон? Глупо ведь получится. Наверное, сначала все-таки стоит расспросить о ней в мэрии Москвы и в Министерстве регионального развития - то есть написать туда письма.

 

Социально ориентированная направленность

 

Но пока мы все это обдумывали и сочиняли текст таких писем (надо же юридически пограмотнее их написать, чтобы уж не выглядеть полными идиотами), как вдруг получаем из Департамента капитального ремонта жилищного фонда приглашение присутствовать на тендерных торгах. И узнаем, что в нашем доме за счет московского бюджета в рамках программы утепления фасадов будет производиться установка навесного вентилируемого керамогранитного фасада, двухпакетных окон из пластикового профиля и остекление балконов по принципу «купе»!

Пластиковыми окнами сегодня в Москве никого не удивишь, да и остеклением балкона - не особенно. Но навесной фасад из керамогранита! Ничего лучшего Москва просто не в состоянии дать. В том же приглашении указывался номер торгов и лота, а также давалась ссылка на сайт тендерного комитета. Заходим на этот сайт, находим «наши» торги и лот и просто сами себе не верим: полная конкурсная документация, тут, пожалуйста, - и техническое задание по нашему дому, и проект госконтракта, и суммы, и расчеты. Читайте люди, изучайте, пользуйтесь на здоровье!

Правда, попасть в зал торгов может только лицо, уполномоченное на ведение вопросов капремонта, по предъявлению выданной правлением ТСЖ доверенности. А мы-то собрание по уполномочиванию лиц провели еще весной, и выписать себе такие доверенности нам просто пара пустяков! Кроме того, мы сразу же написали письмо в Департамент капитального ремонта с просьбой включить наших представителей во все комиссии (они все перечисляются в тексте госконтракта) и передать нам техдокументацию.

По ходу изучения материалов сайта выясняется, что, кроме нашего дома, в эту программу утепления фасадов попало еще четыре соседних дома, то есть всего - пять из семи совершенно одинаковых башенок-коробочек по Крутицкой набережной. Когда работы начались, люди из неохваченных домов нам звонили и обижались, почему это мы их не включили в этот капремонт, думали только о себе…

 

Что таится за фасадом

 

Понятно, что выставление дома в качестве объекта лота на проведение ремонтных работ без предварительного подписания об этом соглашения (помните, мы уже говорили о том, что текста такового соглашения не существует?) с собственником дома является нарушением его прав. Но кто же способен отказаться от керамогранитного навесного фасада с дополнительным утеплением? Я - нет. А вы?

Понятно также, что исход торгов ни в коей мере не зависит от присутствия представителей ТСЖ, которые могут разве что устроить между собой букмекерскую контору, - вот и все. Зато по окончании торгов ТСЖ может сразу познакомиться со «своим» подрядчиком! Если это адекватные и симпатичные люди, то дальше все будет хорошо, если нет - все равно попытайтесь расположить их к себе, но если уж совсем негодящие - принимайте решение: пускать их или не пускать в дом. И в любом случае постарайтесь как можно скорее навести справки об этой фирме: в Интернете, у знакомых, даже у самих подрядчиков. Как правило, производственники - довольно простодушные люди и с удовольствием поговорят о своей фирме.

Нам на этот раз, правда, повезло с фирмой. Наш лот был первым, и когда эта фирма выказала свое желание его взять, никто даже не попытался торговаться. Мы тогда еще не знали, что «ЭнергоТехМонтаж» существует уже более семидесяти лет, бережет честь фирмы и имеет восемь лет опыта монтажа навесных фасадов на самых престижных зданиях Москвы. После торгов мы сразу же познакомились с их исполнительным директором и предупредили его, что с предыдущим капремонтом у нас большие проблемы, и не хотелось бы, чтобы, например, его фирму заставили чинить нашу кровлю, а также предупредили, что проектной документации по дому может не оказаться. Он отнесся к этому всерьез, и, действительно, на него давили, чтобы открывал объект без техдокументации: мол, дадим потом. Но он не поддался и техдокументацию добыл. Кроме того, он вовремя сообщил нам, когда будет комиссия по открытию объекта и составлению акта состояния дома.

Наше неожиданное присутствие на этом мероприятии вызвало откровенную злобу прочих членов комиссии, а уж как они через губу разговаривали с самими подрядчиками!.. На тот момент у нас еще не было ответа из ДКРЖФ о включении нас в комиссии, однако мы энергично поддерживали подрядчиков, и остальным членам комиссии все-таки пришлось вписать в акт состояния нашего дома все изъяны ремонта 2008  года.

 

Начало большой дружбы

 

Хочется верить, что это была наша последняя стычка с чиновниками по этому капремонту, потому что вскоре они сами стали искать нашей поддержки. Дело в том, что к акту открытия объекта должен прилагаться протокол общего собрания дома, - того самого, которое принимает решение о проведении ремонтных работ и избирает уполномоченное лицо. Понятно, что такое собрание должно было проводиться еще до тендерных торгов, кроме того, на его проведение нужно минимум около месяца, а объект-то надо срочно открывать. Но из всех пяти домов подходящий протокол и уполномоченных лиц можем представить только мы, соответственно, только мы и можем открыть объект, а остальные четыре дома «зависают».

Надо сказать, что в этих четырех домах тоже есть ТСЖ, но их ТСЖ, что называется, «липовые», созданные за спиной собственников, и председателем во всех является начальник ГУ ИСа. А начальник ГУ ИСа и сам по себе подписывает все эти акты. Не может же он ставить сразу две подписи! По Москве и так уже идут разборки по поводу «липовых» ТСЖ. К чему лишний раз светиться? Значит, разумнее провести общие собрания и избрать уполномоченных лиц из числа сотрудников ГУ ИСа. Понятно, что собрания - в форме заочного голосования: то есть подготовить уведомления и листы голосований с нужными фамилиями, дать сотрудникам подрядных организаций, эксплуатирующих эти дома (бывших ЖЭКов), пусть обойдут квартиры и дадут жителям расписаться в нужных местах. Текста много, шрифт мелкий, никто не станет особенно вникать - все ж вне себя от счастья от «бесплатных» навесных фасадов и пластиковых окон.

Тем не менее жильцы одного из этих домов, получившие такие уведомления и листы голосований, звонят нам. Что делать? Подписывать или нет? Короче, наш местный депутат предоставляет нам помещение и мы собираемся с активом этого дома. Обсуждаем ситуацию - все же понимают, что ею надо как-то воспользоваться. Депутат и я предлагаем им переизбрать правление ТСЖ и взять все в свои руки. Люди начинают рассуждать: мол, оно создано незаконно, потом хлопот не оберешься.

И тогда наш председатель Алексей Засимов напоминает всем, что совершенно не важно, есть в доме ТСЖ или нет, все равно все решает общее собрание собственников. И предлагает им средний вариант: вместо гуисовцев избрать уполномоченными своих людей. Опыт проведения общего собрания очень полезен - все перезнакомятся, поделятся мнениями. Капремонт проверит их силы, станет своего рода тренингом перед легализацией ТСЖ. Спешить не надо.

Люди так и поступают. Они переписывают эти уведомления и листы голосований так, как им нужно, проводят собрание и избирают своих. С некоторой опаской везут свое «творчество» на подпись в ГУ ИС, а ГУ ИС радуется, вопреки ожиданиям, и, мало того, даже выписывает доверенность одному из уполномоченных лиц на исполнение обязанностей председателя! Правда, печать ТСЖ этому «председателю» не отдают, но без слов ставят ее под любым его письмом. А первое он пишет сразу же в ДКРЖФ - о включении их представителей во все комиссии.

Естественно, и ГУ ИС, и районная управа понимают, что за этим - рука ТСЖ «Арбатец», но ведь им-то самим тоже хочется вывести начальника ГУ ИСа из-под удара, а уж если удастся мирно во всех этих домах переизбрать правление ТСЖ - вообще замечательно. И управа просит нас вместе с ней и ГУ ИСом провести собрания с жителями остальных трех домов, попавших в этот капремонт, на ту же тему. В результате еще два дома изъявляют желание стать полноценным ТСЖ. Причем уполномоченными лицами по капремонту они хотят избрать нас, по доверенности. Но мы отказались: каждый должен сам заниматься своим домом. Нам бы со своим разобраться. Хотя, если бы они положили нам зарплату… Впрочем, дальше изъявления желания у них дело не пошло.

 

Радости и тягости ремонта

 

Установка навесного фасада - не самый тихий процесс. Установка лесов - это грохот, да еще и ужасный звук работающей дрели с утра до вечера и стук от забиваемого в стену крепежа, плюс еще туда-сюда без конца ездит люлька. Поэтому мы договорились с подрядчиками, чтобы они не начинали раньше девяти-десяти утра, чтобы основная часть наших соседей могла спокойно уйти на работу, а оставшиеся дома с детьми и пенсионеры могли выспаться. По субботам работать не дольше, чем до трех, а по воскресеньям не работать совсем или, по крайне мере, с трех до семи. Не работать на Рождество и на Пасху. Многие сотрудники наших подрядчиков -
армяне, и поэтому наши религиозные предпочтения одинаковы и не вызывают насмешек и разногласий.

Другая проблема от монтажа навесного фасада - это леса, которые представляют собой большой соблазн для воров. Оставлять открытыми окна можно только тогда, когда на лесах работают - рабочие не полезут в квартиры, да и воры при них тоже не рискнут. Мы очень надеялись, что нас минует участь сия: строительный городок стоит прямо рядом с нашим домом, там есть сторож. Тем не менее, уже перед самым демонтажем лесов, в выходные в две квартиры воры все-таки проникли - на первом этаже и на втором - с той стороны дома, которая не видна от строительного городка. В квартире на втором этаже точно было незакрытое окно. Хозяйка квартиры потом так удивлялась: «А вы что, разве закрываете окна, когда уходите?..»

Кроме монтажа фасада нас ждала также замена окон (кстати, это ужасная пылища - ведь до бетона отбиваются откосы) и остекление балконов, да еще на многих балконах следовало бы по возможности заранее разобрать самодельные «курятники». Тут надо было организовать процесс очень четко, чтобы не простаивали рабочие, а те из наших соседей, которые каждый день ходят на работу, имели бы возможность не отпрашиваться, а обрести окна и остекление в выходные. Понятно, что тут уж работа по воскресеньям была неизбежна. Причем сначала ведь в каждой квартире надо было сделать замеры окон.

В нашем доме девять этажей, и почти на каждом есть старшие. Кроме того, у нас, естественно, есть списки телефонов всех соседей - домашние, рабочие, мобильные. Начальник участка, главный прораб и бригадир монтажников окон сразу же дали нам номера своих мобильных, а мы им - свои. Мы все постоянно были и есть на связи в любое время. Потому что частенько случалось, что человек, монтаж окон для которого назначен на следующий день, очень поздно приходит с работы и говорит, что завтра он никак не может заниматься окнами.

Готовые окна завозили партиями, причем совершенно без логики, не было такого, чтобы сразу были бы окна на весь этаж. Поэтому составлять график можно было только после того, как окна завезены, с тем чтобы установить их до следующего завоза. В день работало по две или три бригады, каждая из которых делала за день, как правило, по две квартиры «под ключ». Причем зима была очень холодная, и порой простои были неизбежны - если холоднее 14 градусов, то монтажная пена для окон просто не сохнет, а при минус 20 на лесах работать нельзя. График сбивался, зато рабочие получали лишнюю возможность отдохнуть, а работали они не жалея сил и профессионально - просто на зависть.

Поскольку мы действовали с подрядчиками в полном контакте, примерно на неделю вперед составляли графики и не допускали простоя монтажников (притом не лишая их выходных), то в нашем доме все это - окна и балконы - заняло два месяца, и подрядчики смогли уже заканчивать фасад. В остальных же домах - примерно четыре месяца, потому что люди в них так толком и не организовались.

28 апреля было сроком окончания работ и датой подписания акта государственной приемочной комиссии. К этой дате из невыполненных работ по нашему дому осталось только внутреннее благоустройство балконов - стяжка полов, укладка плитки, шпаклевка и покраска потолков и стен. Не совсем была закончена отделка цоколя дома. Зима, напомню,  выдалась очень холодная, и мы с подрядчиками договорились перенести работы, требующие просушивания, на теплое время. Из-за слишком низкой температуры бывали и вынужденные простои, они-то и явились причиной того, что по нашему дому подрядчики не успели закончить ремонт точно к сроку. На все невыполненные работы мы взяли с подрядчиков гарантийное письмо и подписали акт приемки.

В остальных же домах до завершения работ, похоже, пока еще долго - там по-прежнему стоят леса и рабочие только-только приступили к монтажу фасада вокруг окон и балконов. Это сама кропотливая работа, потому что керамогранитную плитку нужно точно подрезать, прежде чем крепить на направляющих. И только когда будет закреплена плитка, можно устанавливать наружные сливы на окна. Так что, похоже, там работы еще минимум на два, а то и на три месяца.

 

Дискомфорт

 

Люди продолжают жить в дискомфорте, но подрядчикам приходится еще хуже - они могли бы уже взять новые объекты и зарабатывать новые деньги, а так они все еще возятся с этими объектами. Причем виноваты в том, что они не уложились в сроки, только люди из этих домов, которые поленились или не нашли нужным организовать, как мы, четкий график установки окон и остекления балконов. Конечно, были и те, которые просто не смогли, которым еще не хватает настойчивости и опыта (а с соседями куда сложнее порой общаться, чем даже с чиновниками), но они ведь старались, они ведь не побоялись взвалить все это на себя! Кстати, этот дом тоже под гарантийное письмо подписал акт приемки.

С другой стороны, если начальник ГУ ИСа взял на себя обязанности председателя ТСЖ в этих домах, то, по идее, именно он и должен был бы организовывать и отслеживать эти самые графики! Но для одного человека, который даже не живет ни в одном из этих домов, такое просто физически невозможно. Другое дело, когда б в домах не было бы этих придирчивых жителей, которые только мешают всем зарабатывать деньги на ремонтах объектов…

Можете ополчиться на меня, но лично меня жители тоже ужасно раздражают. И само слово, и те, кто называются этим словом. Мы же называем и ощущаем себя собственниками, хозяевами! И нисколько не мешаем, а наоборот, всеми силами стараемся помочь тем, кто считается с нашими правами собственников и уважает их, как и тем, кто начинает хотя бы хотеть почувствовать себя хозяином.

 

Шахматная партия

 

Стоит все-таки рассказать о том нашем письме в ДКРЖФ, в котором мы ходатайствовали о включении наших представителей в комиссии. Обычно я стараюсь отслеживать наши письма - звоню в канцелярию, узнаю исполнителя, его телефон. Потом звоню исполнителю, стараюсь подробнее ввести его в курс дела, ну и заодно даю понять, что ответ нашему ТСЖ «Арбатец» не стоит задерживать. Если общение складывается удачно, то потом можно запросто обращаться к этому чиновнику за разными консультациями, согласовывать с ним наше следующее письмо в случае многоходовой шахматной комбинации. Причем чем выше инстанция, в которой служит чиновник, тем, как правило, он приветливее и доброжелательнее. Кстати, никогда никого не нужно просить помочь, но всегда только посоветовать, научить, подсказать, проконсультировать. А вот потом благодарить именно за помощь. И стараться не забывать это делать. Вам ведь приятно, когда вас благодарят?

Так вот, я, как обычно, отследила это письмо и позвонила исполнителю. Представляюсь: мол, такая-то, ТСЖ «Арбатец», мы написали вам письмо, входящий номер такой-то. Он извиняется, сейчас очень занят, пожалуйста, перезвоните позже. Дело было к концу рабочего дня, я закрутилась и даже забыла, что должна перезвонить. А когда вспомнила, было уже слишком поздно.

На следующий день с самого утра происходила как раз та самая комиссия по открытию объекта, когда все рычали на нас с подрядчиками, и, честно говоря, после нее я была уже не в том состоянии, чтобы светски беседовать по телефону с большим чиновником из департамента. Тем более что он наверняка не слишком жаждет общения с какой-то там жительницей. Поэтому легко представить себе мое потрясение, когда буквально вскоре после моего возвращения домой вдруг звонит молодой чиновник из ДКРЖФ, подчиненный того чиновника. Дескать, он готовит ответ на наше письмо и с самого утра не может меня застать, и вообще, было бы гораздо продуктивнее, если бы я смогла сама подъехать в их департамент в удобное для меня время, и мы бы в личной беседе обсудили все подробности проблем, волнующих ТСЖ «Арбатец»…

Естественно, я смогла на следующий же день! И мы обсуждали подробности, и он снабдил меня полезными разработками своего департамента, и составил письмо в УКРиС о необходимости включения представителей ТСЖ «Арбатец» в комиссии по нынешнему капремонту, и согласовал со мной ответное письмо нам  (кофе, правда, не угощал).

Речь зашла и о капремонте 2008 года, и вот тут-то я убедилась окончательно, что все это расположение, как и навесной фасад, вкупе с приглашением на торги, а также замечательная фирма, выигравшая конкурс без конкурентов, напрямую связаны с нашим ходатайством в мэрию Москвы об участии в капремонте по Федеральному закону № 185-ФЗ. Ведь ответ-то про социально ориентированную направленность политики к нам пришел именно из Департамента капитального ремонта жилищного фонда… Не думаю, что подобных ходатайств мэрия Москвы получала очень много, потому-то ТСЖ «Арбатец» так и запомнился чиновникам, готовившим на него ответ. Впрочем, даже после этой публикации поток таких ходатайств едва ли сильно увеличится.

 

Немного о документации

 

Наверное, давно пора поговорить о том, какая же документация полагается капремонту, а также о процедурной стороне вопроса. Подробнейшим образом все это описывается в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, а также в «Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий», принятой и введенной в действие с 1 января 2000 года постановлением Госстроя России от 17.12.1999 г. № 79.

В общих чертах процесс должен выглядеть следующим образом. Исходным документом для принятия решения о необходимости капремонта является техпаспорт, срок годности которого - один год. Техпаспорт заказывают в БТИ, и, по идее, специалисты БТИ должны приехать в дом, осмотреть все и очень обобщенно отразить в техпаспорте фактическое состоянии - степень износа конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.

На основании данных техпаспорта собственники принимают решение о необходимости капремонта и начинают изыскивать на него средства, в первую очередь - на изготовление проектно-сметной документации, затраты на которую также входят в стоимость капремонта.

Исходным документом для разработки рабочей проектно-сметной документации является техническое заключение о состоянии конструкций и инженерного оборудования дома (ТЗК), составляемое специалистами, имеющими соответствующую лицензию, например, ГУП «МосЖилНИИПроект». ТЗК -
это очень подробный документ с очень подробными же выводами о необходимости тех или иных работ. В нем также имеется сводная таблица показателей степеней износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также множество планов дома и его помещений с нанесением инженерных сетей.

На основании выводов ТЗК составляется техническое задание на разработку проекта плана капремонта и сметы. На начальном этапе разработки проекта и сметы используются типовые проекты и сметы, которые затем детализируются и уточняются для вашего конкретного дома, и только тогда уже получаются рабочий проект и рабочая смета.

Затем рабочий проект и смета должны быть утверждены соответствующими архитектурными органами, и только тогда они являются основанием для планирования и финансирования капремонта.

Имея на руках утвержденный проект и смету, пора заниматься поиском подрядчиков. С подрядчиками заключается договор, разрабатываются графики проведения работ. Также необходимо получить ордер на проведение работ капитального характера, и только при наличии такого ордера объект можно наконец открывать к производству работ.

Итак: техпаспорт, ТЗК, техзадание, рабочий проект и смета, договор с подрядчиком и график, а также ордер на проведение работ.

 

Что же на самом деле?

 

Про техпаспорт можете забыть. Когда в марте 2008 года к нам приехали специалисты из МосЖилНИИПроекта, то они были поражены, узнав, что у нас есть копия техпаспорта (1996 года!), и попросили снять для них с нее ксерокопию. Они даже не предполагали, что существует такое, потому что префектура ЮАО, заказавшая у них ТЗК на множество домов, не предоставила им ни единого техпаспорта. Также они очень повеселились, когда мы показали им ТЗК соседнего дома (одному человеку из этого дома удалось, как Штирлицу, сфотографировать текстовую часть, когда он был в ДЕЗе). По их мнению, невозможно, чтобы у двух абсолютно одинаковых домов одного года постройки настолько различался износ. Они же видят своими глазами, в каком состоянии в нашем доме, например, инженерные системы и кровля, подвал и чердачное помещение, какие следы протечек и плесени на стенах. Все это они старательно зафиксировали, сфотографировали, описали.

Итак, с ТЗК у нас все было в порядке. Но ведь не мы же являлись заказчиками капремонта, тем более что он был выборочным, и поэтому нам нужна была рабочая документация - проект и смета, чтобы мы могли одобрить это или не одобрить на общем собрании. Мы начали переписку с требованием этих документов, а также заключения с нами того самого соглашения.

Так вот, постепенно в нашем распоряжении оказались следующие тусклые ксерокопии:

1) дефектная ведомость, мало соответствующая выводам ТЗК;

2) график работ - до 49 человек в день на объекте (а мы никогда не видели одновременно больше трех или крайне редко - пяти);

3) акт открытия объекта без нашей подписи (причем от
28 февраля, хотя ТЗК составлялось в конце марта);

4) толстенный сводный сметный расчет типового комплексного капитального ремонта дома нашей серии на сумму почти 29 миллионов рублей, включавший все - вплоть до замены в квартирах обоев, а также «мокрый» фасад;

5) госконтракт на сумму 5,27 миллиона рублей;

6) договор субподряда на сумму 5 миллионов рублей;

7) локальная смета на сумму 8,3 миллиона рублей, включающая ремонт оконных переплетов с заменой брусков хвойных пород, оклейку потолков тканью и ремонт мозаичных ступеней лестниц.

Просто Царицынский дворец!..

Мы переписывались очень долго, но рабочего проекта и сметы по нашему дому не было в природе! Зато зимой этого года проверка Мосжилинспекции обнаружила второе ТЗК по нашему дому с гораздо меньшим износом инженерных систем, и теперь оно у нас тоже есть. И еще есть акт госприемки капремонта - 2008 тоже без нашей подписи, но также и без каких-либо объемных показателей и денежных сумм. Формами отчетности КС - 2 и КС - 3, где объемы и суммы уж обязательно должны быть указаны, мы пока не располагаем. Существуют ли они вообще?..

 

Ремонт - 2009 - 2010

 

Тут все обстоит совсем иначе. Мы включены во все комиссии, сами открывали и сами принимаем объект. Есть и рабочий проект, и смета. Правда, проект типовой, но виды работ точно соответствуют видам работ, указанным в госконтракте и в техническом задании. А вот смета составлена именно по нашему дому. Хотя без учета того обстоятельства, что порядка тридцати окон не нужно было менять, поскольку хозяева квартир уже сами установили пластиковые окна, как и не нужно застеклять три балкона, также застекленных собственниками. Сотрудники УКРиСа уверяют, что все равно подрядчикам заплатят только по факту, а экономия в 15 процентов уже изначально была заложена и будет направлена на другие объекты… Без комментариев.

Конечно же, мы поднимали вопрос о том, нельзя ли как-то компенсировать затраты тем, кто сами раскошелились на окна? Направить экономию на другие объекты, безусловно, очень социально-ориентированно, но только почему это должно быть за счет тех, кто сам оплатил новые окна? Неувязка по долгам получается.

А вот почему. Окна являются элементом фасада, архитектурное же решение фасадов относится к компетенции города. Поэтому те, кто самовольно установили себе окна, не согласовав изменение фасада с соответствующими инстанциями, поступили незаконно. Равно как и самовольно застеклившие балконы.

Тогда мы спросили, нельзя ли все-таки эту экономию социально-ориентированно использовать на благо нашего дома? Деньги ведь выделены на наш дом, а ему много чего нужно. Например, новая входная дверь и система пожарной сигнализации. Люди с самовольными окнами готовы даже расписаться в том, что им заменили окна, лишь бы средства остались в нашем доме. Тоже нельзя: подрядчик дает пятилетнюю гарантию на установленные им окна, и негуманно вешать на него ответственность за окна чужих фирм, да еще установленные несколько лет назад.

Конечно негуманно, тем более что с подрядчиками мы подружились и два раза приглашали московское телевидение, чтобы их хвалить. Для телевизионщиков это такая редкость, когда «жители» довольны капремонтом, что программу про наш уникальный случай показывали уже минимум дважды.

 

Удачи!

 

Очень рекомендую хорошенько изучить все законодательные акты, упоминавшиеся выше. Также крайне полезны будут следующие:

- Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

- Постановление Правительства Москвы от 27 января 2009 г.
№ 50-ПП «О ходе реализации городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 - 2014 гг.» (в ред. постановления от 30.06.2009 г. № 638-ПП);

- Постановление Правительства Москвы от 13 мая 2008 г. № 381-ПП «О совершенствовании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством города Москвы» (в ред. постановлений от 24.06.2008 г. № 558-ПП, от 07.10.2008 г. № 918-ПП);

- Постановление Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. № 398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007 - 2009 годы и задании на 2010 год (в ред. постановления от 25.03.2008 г. № 219-ПП);

- Распоряжение Правительства Москвы от 14 мая 2008 г. № 1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по представлению города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах»;

- Распоряжение Правительства Москвы от 16 января 2008 г.
№ 43-РП «О создании городской комиссии по рассмотрению вопросов, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников жилья и иных объединений собственников в жилищной сфере»;

- Распоряжение Правительства Москвы от 30 марта 2009 г.
№ 524-РП «Об утверждении видов работ, выполняемых при проведении комплексного капитального ремонта в рамках реализации городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 - 2009 гг.»;

- Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм».

Еще очень советую чаще посещать эти сайты:

- Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» - www.fondgkh.ru. Здесь вы найдете подробнейшие комментарии и разъяснения Федерального закона № 185-ФЗ и много очень интересной информации;

- Московского центра реформ в ЖКХ - www.center-kgh.ru. Москвичи найдут тут ответы на все свои вопросы и все законодательство, касающееся ТСЖ.

Дорогу осилит идущий. Удачи нам всем!

 

Людмила КАЙСАРОВА,

 

член правления ТСЖ «Арбатец»

Дизайн :
Яндекс.Метрика