Курочка по зернышку клюет,

или Документы для ТСЖ

(опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" № 8  2010г.) 

Все хотят, чтобы в квартире было тепло, чтобы горячая и холодная вода текла из кранов бесперебойно, чтобы горел свет, работал телевизор, радио, телефон, Интернет. Чтобы плита бесперебойно снабжалась газом, чтобы на стенах не было сырости и грибка, чтобы в подъезде царила чистота, безотказно действовал лифт. Чтобы аварийные службы мгновенно являлись по первому зову. Чтобы в дом не могли проникнуть террористы и воры, чтобы подростки не устраивали тусовок в подъезде, не пакостили в лифте и на лестнице, не расписывали стены. В подвале и на чердаке чтоб не водились бомжи, крысы и блохи. А для проживающих на последних этажах важно еще, чтобы не протекала крыша. И желательно - платить как можно меньше за все эти жилищно-коммунальные блага цивилизации.

Пакет документов и законодательство

Для того чтобы заключить какой бы то ни было договор, ТСЖ, как юридическому лицу, и управляющей домом организации необходимо иметь определенный пакет документов на дом. Объем необходимой к передаче технической документации определен п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. Кроме этого п. 26 Правил определяет перечень иных необходимых для управления домом документов. Понятно, что это федеральный акт, и он не может предусмотреть особенностей каждого субъекта Федерации.

Поэтому Департаментом жилищного хозяйства и благоустройства г. Москвы разработано очень подробное и понятное Распоряжение ДЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.2006 г. № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организации, управляющей многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм», конкретизирующее для Москвы и разъясняющее Федеральное законодательство. Здесь дается подробный перечень документов и актов для сдачи-приемки документации, материальных ценностей и согласованных обязательств по МКД, примерный сводный акт приема-передачи таковых документов и актов, а также примерная схема, в которой буквально по дням расписаны действия местных властей,  исполнители и сроки основных мероприятий.

Все очень-очень четко, понятно и подробно! Берите, люди, пользуйтесь! А если кто-то посмеет вам мешать, то для этого Распоряжением Правительства  Москвы от 16.01.2008 г. № 43-РП «О создании городской комиссии по рассмотрению вопросов, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников жилья и иных объединений собственников в жилищной сфере» создана упомянутая комиссия. Положение о Комиссии по проведению проверок соблюдения законодательства при создании и деятельности ТСЖ в административных округах города Москвы утверждено руководителем ДЖКХиБ г-ном Цыбиным А. В. 15.05.2009 г. Все это открыто, официально и весьма эффективно!

Однако известно, как многие ТСЖ судятся годами и с большим трудом буквально выцарапывают у ДЕЗа документы по своему дому. Кстати, стоит сказать, что нежелание ДЕЗов, как бывших управляющих организаций, отдавать документы новой - ТСЖ, ЖК, ЖСК и т. п. - является не только нарушением п. 10 ст. 162 ЖК РФ, но также и присвоением чужой собственности. Также следует пресекать все беседы сотрудников ДЕЗов и прочих недобросовестных мелких чиновников по поводу того, что ДЕЗ является балансодержателем дома. С момента возникновения в России частной собственности на жилье баланс жилого дома распался на «балансы» отдельных собственников - физических и юридических лиц - в пропорциях долевой собственности!

Что еще за юридические лица? Во-первых - город Москва, которому, например, в нашем доме принадлежит 10 процентов собственности. Во-вторых, в жилом доме некие помещения нежилого фонда могут принадлежать каким-нибудь фирмам, как государственным, так и частным. А вот ТСЖ изначально не принадлежит никакой недвижимости! ТСЖ - это орган управления домом, представитель интересов собственников. На его балансе могут быть разве что карандаши и оргтехника. Конечно, со временем дом может построить себе, например, котельную, но она может быть как на балансе ТСЖ, так и в долевой собственности его членов.

Наш опыт

Итак, если вы создали в своем доме ТСЖ или какое-либо другое жилищное объединение для управления своей собственностью или, скажем, наконец-то поняли, что стоит легализовать «липовое» ТСЖ и взять все в свои руки, а ДЕЗ не торопится передавать вам документы, необходимые для управления домом (см. выше), - то хочу поделиться нашим опытом.

Наше ТСЖ «Арбатец» мы создали в августе 2007 года и с самого начала своего существования переписывались с ДЕЗ Даниловского района ЮАО г. Москвы - и напрямую, и через Даниловскую управу - с просьбой передать нам эти самые документы. ДЕЗ же в ответ твердила про балансодержателя и требовала подписать с ней договор управления. Но как подписать договор с кем бы то ни было, не имея документов?  В договоре ведь должно же быть указано, каким именно имуществом мы поручаем управлять. Какой, собственно, объект мы передаем в управление. И сколько будет стоить управление таким объектом.

Наша переписка продолжалась года два, в течение которых в ДЕЗе сменились с полдюжины директоров, не говоря уже о прочих сотрудниках, как и череде заместителей главы управы. Сам же глава управы очень старался привести в норму наши отношения с ДЕЗ, но диалог с ДЕЗ напоминал беседу слепого с глухим.

ТСЖ: - Отдайте нам документы, без документов мы не можем заключить с вами договор.

ДЕЗ: - Заключите с нами договор, все документы у нас и так есть.

К середине 2009 года ситуация дошла до критической точки - ДЕЗ стала шантажировать нас, что если мы не заключим с ними договор, нас перестанут обслуживать. «Но мы же платим по вашим жировкам», - возражали мы. «Ну и что! - ухмылялись в ДЕЗе. - А кому вы платите? За что? Без договора обслуживать вас мы не обязаны!»

Мы уже очень сильно подумывали об иске в суд о понуждении ДЕЗ к передаче нам документов. Но ведь даже если суд вынесет решение в нашу пользу, как заставить чиновников его выполнить? Ведь известно, что для маленького чиновника даже сто судебных решений не значат ничего, если выполнить что-либо ему не прикажет его вышестоящий начальник. Казалось бы: управа приказывает. А ДЕЗ - ни с места. Вывод напрашивался только один: управа неправильно приказывает, не в полную силу, поскольку не получила правильного распоряжения от своего начальства, т. е. префектуры. А кто начальник над префектурой? Правительство Москвы. Соответственно, мы должны обратиться к тому, кто в Правительстве Москвы может дать префектуре правильное и полносильное распоряжение.

Департамент ЖКХиБ города Москвы

Поэтому мы обратились в Департамент ЖКХиБ - к г-ну Цыбину А. В., и оттуда были направлены соответствующие указания нашим местным чиновникам. Но практически никакого эффекта даже эти указания не произвели. О чем мы и сообщили г-ну Цыбину А. В., и тогда он принял еще более решительные меры: г-н Акимкин В. В., начальник Управления по организации деятельности ТСЖ и организации самоуправления в МКД, провел совещание по вопросу обеспечения выполнения ТСЖ «Арбатец» функций управления многоквартирным домом. На это совещание в Департамент были приглашены представители префектуры ЮАО, Даниловской управы, ГУ ИС ЮАО, ГУ ИС и ДЕЗ Даниловского района, а также представители нашего ТСЖ.

Скажу честно: совещание в кожаных креслах ДЖКХиБ произвело на наших местных чиновников очень сильное впечатление. Но, что не менее важно, г-н Акимкин В. В. разъяснил и уточнил содержание Приложения 11 к Распоряжению ДЖКХиБ от 29.09.2006 г. № 05-14-316/6, то есть Реестр документов и актов для сдачи-премки документации, материальных ценностей и согласованных обязательств по многоквартирному дому, расположенному по адресу такому-то, при смене организации, управляющей многоквартирным домом (УО). Дело в том, что в 2007 - 2009 гг. из ДЕЗ выделились ГУ ИС, часть документации перекочевала туда и видоизменилась, а это бесценное Распоряжение вышло-то в 2006-м, когда ГУ ИС не было и в помине.

Вот как в итоге выглядит этот Реестр. Нумерация сохранена по Приложению 11 к Распоряжению ДЖКХиБ от 29.09.2006 г. № 05-14-316/6, чтобы не запутаться.

 


 

32.jpg33.jpg

 

34.jpg35.jpg

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

На этом совещании г-ном Акимкиным В. В. был назначен двухнедельный срок передачи документации. И, действительно, через две недели мы получили от ДЕЗ и ГУ ИС ряд документов, т. е. те, которые у них были. Остальные требовалось изготавливать или делать запросы. Полученных документов нам как раз хватило, чтобы зарегистрироваться в Едином реестре управляющих организаций, и мы стали терпеливо ждать остальные.

Через какое-то время мы получили от ДЕЗ новую порцию документов, но оставался еще ряд документов, добыть которые районная ДЕЗ была бессильна. В частности, документы по капитальному ремонту 2008 года, которым занималась префектура ЮАО и окружная ДЕЗ, совершенно исключив нас как собственников от контроля над процессом. Соответственно, не показывая нам никаких документов по этому ремонту. Снова жаловаться г-ну Цыбину? Идти в суд? Мы решили, что все это еще успеется, а тут как раз мы узнали о встрече нашего префекта с населением.

Мы пошли туда и публично попросили префекта вмешаться в процесс передачи нам документов всеми ДЕЗами. И окружная ДЕЗ, хоть и со скрипом, но все-таки передала нам документы по капремонту 2008 года. Одиозные, надо сказать, документики, как, собственно, и тот ремонт. Впрочем, этим вопросом сейчас занимается прокуратура ЮАО по нашему заявлению с приложением из 209 листов от 4.05.2010 г. № 7 (вх. № 2352 от 05.05.2010 г.) - привожу даты и номера на тот случай, если вдруг заинтересуются следственные органы, изучающие сейчас деятельность бывшего префекта ЮАО г-на Буланова.

Итак, на сегодняшний день у нас есть основная часть документов по нашему дому. Те, которые ДЕЗ предоставить нам  не в состоянии, мы сейчас добываем сами. Например: разрешение на присоединение мощностей, разграничение принадлежности с МОЭСК, акты разграничения эксплуатационной ответственности с МОЭСК. Что же касается земельного участка (пп. 1.24 - 1.28 Реестра), то мы по всем правилам подали заявку на его формирование и с нетерпением ждем лишь процедуры межевания нашего квартала.

Наше письмо в ДЖКХиБ

Вот это наше письмо в ДЖКХиБ, которое помогло нам без всяких судов, а просто мирными административными мерами воздействия добиться передачи документов.

 

Руководителю Департамента ЖКХиБ г-ну Цыбину А. В.

 

 

Уважаемый Андрей Владимирович!

 

Для управления многоквартирным домом по адресу г. Москва, Крутицкая набережная, дом 9, собственниками в августе 2007 г. было создано Товарищество собственников жилья «Арбатец» (далее - ТСЖ), которое приступило к деятельности, уведомив об этом все заинтересованные стороны, в том числе префектуру ЮАО г. Москвы, управу Даниловского р-на, ГУП г. Москвы «ДЕЗ Даниловского района» (далее - ДЕЗ).

Управление и эксплуатация многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг, заключение в этих целях договоров с другими организациями возможно только при наличии технической и иной документации на дом, которая позволяет определить границы, состав и состояние общего имущества домов, а также технические характеристики имеющегося в доме инженерного оборудования. Однако до сегодняшнего дня надлежащим образом оформленной документации и в необходимом для управления домом объеме наше ТСЖ не получило. Обязанность ДЕЗ, как организации, ранее управлявшей домом, - передать техническую и иную документацию на дом ТСЖ (новой управляющей организации), а также сроки этой передачи определены ч. 10 ст. 162 ЖК РФ: «Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать всю техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы Товариществу собственников жилья...».

Объем необходимой к передаче технической документации определен п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее - Правила), кроме этого, п. 26 Правил определяет перечень иных необходимых для управления домом документов.

Обязанность приема, передачи, хранения и ведения технической и иной документации жилых домов в силу п. 27 Правил лежит на управляющей организации. Поскольку до образования собственниками ТСЖ домом управляла ДЕЗ, она была обязана вести и хранить техническую и иную документацию, без наличия которой управление и эксплуатация дома невозможны.

В очень подробном и понятном Распоряжении ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 г. № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организации, управляющей многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм», конкретизирующем для Москвы и разъясняющем Федеральное законодательство, дается подробный реестр документов и актов для сдачи-приемки документации, материальных ценностей и согласованных обязательств по многоквартирному дому, примерный сводный акт приема-передачи таковых документов и актов, а также примерная схема, исполнители и сроки основных мероприятий при смене организаций, управляющих многоквартирным домом.

Министерство регионального развития РФ своим письмом от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07 разъясняет, что техническая документация принадлежит собственникам домов и должна быть передана ТСЖ безвозмездно и в течение тридцати дней со дня возникновения у ТСЖ обязанности управлять многоквартирным домом. В нашем случае обязанность управлять многоквартирным домом возникла у ТСЖ «Арбатец» с момента его регистрации 09.08.2007 г. как юридического лица, то есть со дня государственной регистрации ТСЖ как юридического лица (п. 3. ст. 49 ГК РФ).

Таким образом, еще в 2007 году ДЕЗ должна была передать ТСЖ, как новой управляющей домом организации, всю техническую и иную документацию на многоквартирный дом, оформив ее надлежащим образом. Однако до сегодняшнего дня ДЕЗ данная обязанность, выполнение которой предусмотрено законом и нормативными актами, не исполнена, что серьезно затрудняет деятельность ТСЖ по управлению домом. По данному вопросу мы не раз обращались в Даниловскую ДЕЗ, в Даниловскую управу и префектуру ЮАО. Даниловская управа неоднократно и в письменной и в устной форме напоминала ДЕЗ о необходимости передачи нам документации, но ДЕЗ бездействует.

Дело в том, что руководство префектуры ЮАО сводит всю проблему просто к подписанию нами договора управления с ДЕЗ как управляющей организацией. Но ТСЖ не может, не имея надлежащих документов, подписывать какие-либо договоры хоть с ДЕЗ, хоть с кем угодно. 1 июля этого года мы были на приеме у заместителя префекта ЮАО г-на Щербакова Ю. В. и напомнили ему об упомянутом выше Распоряжении ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 г. № 05-14-316/6, на что г-н Щербаков заявил, что это всего лишь распоряжение и оно не обязательно для исполнения. Довольно оригинальная позиция, не правда ли? Однако в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и иных правовых актов, отказ от обязательств в силу ст. 310 ГК РФ не допускается.

В связи с вышеизложенным просим Вас:

1) напомнить префектуре ЮАО г. Москвы о необходимости строгого соблюдения законодательства;

2) организовать комиссионную проверку деятельности префектуры ЮАО в части соблюдения жилищного и гражданского законодательства в отношении вопросов создания и деятельности товариществ собственников жилья;

3) помочь нашему ТСЖ «Арбатец» получить наконец всю надлежащую документацию, чтобы мы смогли начать полноценно реализовывать свои права и обязанности юридического лица в соответствии с законодательством, вместе со всей страной участвуя в осуществлении жилищной реформы.

Заранее благодарны за Ваше содействие.

 

С уважением, председатель правления ТСЖ «Арбатец» Засимов Алексей Светозарович

 

 

Конференция ДЖКХиБ как поворотная веха

 

Кстати, основу этого письма мы позаимствовали в № 6 за 2008 год журнала «Председатель ТСЖ», где рассказывалось о многолетней тяжбе Питерского ТСЖ «Новгородское» со своей ДЕЗ по поводу передачи документов и приводился текст искового заявления, позволившего «Новгородскому» наконец выиграть процесс. Этот текст мы и взяли за основу для нашего обращения в ДЖКХиБ, добавив туда московской специфики. А с журналом «Председатель ТСЖ» мы познакомились в прошлом году летом на конференции, которую в «Мосводоканале» проводил Департамент ЖКХиБ г. Москвы для недремлющих ТСЖ, ЖК и ЖСК. Например, для нашего ТСЖ «Арбатец» участие в этой конференции оказалось поворотной вехой, потому что тогда мы буквально тонули в болоте лжи, устроенном местными чиновниками. Пользуясь случаем, мне очень хочется попросить г-на Цыбина А. В. провести и в этом году такую же конференцию, ведь только просвещение, обмен опытом и совместная деятельность москвичей и администрации Москвы способствуют процветанию нашего города.

«Курочка по зернышку клюет, да сыта бывает» - гласит народная мудрость. Если мы научимся считать свои копеечки, то они больше не смогут теряться в чужих карманах, а превратятся у нас в рубли и разрастутся в сотни и тысячи, расцветая красивыми дворами, ухоженными подъездами и прочими «бонусами» благодаря хозяйскому подходу к управлению нашей собственной собственностью. 

Дизайн :
Яндекс.Метрика