Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» № 12 (86) 2015

Письмо в редакцию

В редакцию пришло письмо от жителей МКД Московской области, в котором в 2008 г. еще застройщиком было создано и зарегистрировано ТСЖ.

«Добрый день, уважаемая редакция и подписчики журнала «Председатель ТСЖ»!
Очень нужен совет: что и в какой последовательности делать в ситуации, когда «вдруг» выяснилось, что созданное в 2008 г. в новостройке ТСЖ (создавал ТСЖ сам Застройщик, как юрлицо и два его сотрудника = правление) на текущую дату как бы есть, но его как бы и нет. Правление/председатель ТСЖ было избрано за спиной собственников (есть только протокол и реестр с кучей ошибок в фамилиях, квадратных метрах, долях), после чего ушло в глухое подполье - НИ ОДНОГО общего собрания не было проведено за эти 6 лет, никаких отчетов, никакой ревизионной комиссии. Многие собственники узнали о существовании ТСЖ только после того, как инициативная группа предприняла усилия по организации общего собрания собственников. Более того, председатель уже больше года даже не собственник квартиры, но продолжает возглавлять ТСЖ.
И, конечно, вопрос возник из-за денег - услуга «отопление» начисляется по нормативу все эти годы, в МКД есть все ОДПУ, в т.ч. и по теплоснабжению. Но никаких корректировок не производилось - вся разница «осваивалась» обслуживающей организацией и ТСЖ.
Выяснили, что печать ТСЖ и банковская флешка находятся у директора обслуживающей организации и он самостоятельно все «делает» от имени Председателя ТСЖ.
И объясняет это тем, что «собрать общее собрание собственников очень трудно, а если сейчас обратиться в органы, то ТСЖ ликвидируют, а дома выставят на конкурс, что увеличит стоимость обслуживания, но для собственников никаких позитивных изменений не принесет... и т.д.
Председатель скрывается, заявил, что оригиналы документов ТСЖ утеряны или находятся в обслуживающей компании (что та в свою очередь отрицает). Даже подать заявление на корректировку по услуге «отопление» проблема - обслуживающая организация заявляет, что начислением платежей собственникам занимается бухгалтер ТСЖ, и заявления на перерасчет нужно подавать в ТСЖ.Но это не так! да и пойти на эти три буквы также проблематично - ну не проживает председатель в указанной квартире, и не получает почтовых отправлений на почте, и нет сайта ТСЖ, и нет электронной почты!!!
Обратились в прокуратуру, она переслала обращение в местное ГЖИ, прошло более трех месяцев… Ни ответа, ни привета. По телефону сотрудник ГЖИ заявляет, что найти Председателя им также не удалось, и грозиться подать на ликвидацию ТСЖ.
Прошу прощения за то, что так много слов и негативных эмоций. Но это - действительность для собственников квартир - ни денег, ни нормальных услуг.
Посоветуйте, что делать? С какой стороны подступиться к этому клубку? Как бороться с откровенным сговором.

Будем очень признательны и благодарны за любые комментарии и советы».

От редакции: Факты, изложенные в письме не единичный случай нарушения многочисленных прав граждан и чистой воды жульничество, - редакция журнала попросила известного эксперта по вопросам жилищного права и проблем ЖКХ Виктора ФЕДОРУКА дать свои рекомендации собственникам квартир в таких домах.

Но, так, как письмо было адресовано не только в редакцию, но и подписчикам журнала «Председатель ТСЖ», - ждем вариантов предложений выхода из сложившейся ситуации и от наших читателей.

Выход всегда есть!!!

Так утверждает эксперт Общероссийского общественного движения «За права человека», судья Третейского суда при Общероссийском общественном движении, член координационного совета Движения «Жилищная солидарность» Виктор ФЕДОРУК

Сначала не о выходе, а о причинах обмана

«Предприимчивые» люди иногда говорят: мы читаем закон не для того, чтобы его блюсти, а для того, чтобы найти в нем лазейки». Другие даже придумали по этому поводу тост: чтобы у нас все было, а нам за это ничего не было. Иногда им это удается. Иногда (пока) без наказания.

До 04.06.2011 в ЖК РФ имелась ст. 139, которой регламентировалось создание и государственная регистрация ТСЖ в строящихся МКД.

Застройщик строил дом, а на стадии завершения строительства он обязан был его передать в эксплуатацию. При Советской власти дома в эксплуатацию передавались ближайшим государственным жилищно-коммунальным учреждениям: ДЕЗ, ЖЭК и тому подобное. Бывало, что грамотные и в силу этого придирчивые руководители таких ЖЭК не подписывали Акты приема дома в эксплуатацию до полного обеспечения застройщиком соответствия дома его проекту. Застройщику приходилось устранять все недоделки, которые комиссия, в том числе с представителем от ЖЭК, указала в дефектной ведомости. А в XXI веке застройщик нашел для себя лазейку сдать дом с видимыми недоделками: временные, а не постоянные схемы подключения МКД к электроснабжению, водоснабжению, отоплению. Этому способствовала и ст. 139 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 этой статьи «В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах».

Застройщик, он же единственный собственник еще не распроданных квартир регистрировал свое ТСЖ, сам выбирал, а по факту назначал в этом ТСЖ «своего» Председателя правления. Иногда вместо создания ТСЖ застройщик новые дома передавал на управление и обслуживание им же созданной Управляющей организации (УО). Задача перед ТСЖ или УО, созданными застройщиком, была в следующем. После покупки квартиры новый собственник, пожелавший посмотреть свою квартиру, получал от нее ключи только после того, как он подпишет договор с УО или заявление о вступлении в ТСЖ. Зачастую такие документы собственники-новоселы подписывают не глядя. А далее, перед руководителями этих ТСЖ и УК стояла задача «не беспокоить» застройщика составлением разного рода дефектных ведомостей и претензий по качеству строительства в течение гарантийного срока на построенный дом. Этот срок в силу действия 214-ФЗ не может быть менее 5 лет. «Выстоять» перед собственниками новеньких квартир 5-7 лет - означало выполнить поставленную задачу. Работа председателей ТСЖ и руководителей УО «за отчетный период» может быть признана застройщиком «успешно выполненной». В стоимость квартиры, которую счастливые покупатели приобрели у застройщика, естественно, входит и стоимость устранения замечаний, претензий в соответствии с составленными дефектными ведомостями. А успешное «вождение за нос» председателем ТСЖ или руководителем УО жалующихся на недоделки собственников в течение 5-7 лет приносит застройщику положительный «эффект». Деньги, зарезервированные на устранение дефектов превратились в чистую прибыль, из которой можно и вознаградить покладистых председателя ТСЖ и руководителя УО. По данным экспертов эта сумма «резерва» может составлять до 7% стоимости строительства.

По истечению 5-7 летнего срока председатель ТСЖ, как правило, «устает» «делать добро» людям и без сопротивления передаст инициативным гражданам из МКД печать, устав и другую документацию ТСЖ. А «своя» УО тоже может после 5-7 лет «работы» оставить насиженное место и перекочевать, но новые дома-новостройки застройщика.

Как правильно поступать собственникам в МКД-новостройках

Получив свидетельство на право собственности своей квартиры или нежилого помещения - собственник получает одновременно и право участия в общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД и право быть инициатором такого общего собрания. Надо знать, что в силу действия ст. 44 ЖК РФ ОСС является органом управления МКД, а в его компетенцию входит:

выбор способа управления МКД. В соответствии с иными статьями ЖК РФ ОСС может принять решение как создать ТСЖ, так и его ликвидировать, избрав иной способ управления домом при этом. Собрание может сменить способ управления с УО на ТСЖ, если УО не выполняет свое основное предназначение по созданию безопасного и комфортного проживания для собственников. Такое право собственникам предоставлено ст. 162 ЖК РФ.

Я имею огромный опыт и судебную практику по признанию решений собраний собственников при создании ТСЖ недействительными. С моей помощью в Москве в судебном порядке была прекращена незаконная деятельность 16-ти ТСЖ, в том числе: ТСЖ «Рязаночка-14», ТСЖ «Наука», ТСЖ «Девятая рота, 25», ТСЖ «Девятая рота, 27», ТСЖ «Домодедовская, 24» и др. Эти ТСЖ были созданы специально для ущемления прав собственников на самостоятельный выбор способа управления и контроля над УО. Самозваные председатели «липовых» ТЖ за спиной собственников заключали договоры управления МКД с «нужными» УО. Естественно, что организаторы создания таких ТСЖ теряли от ликвидации ТСЖ не только «хлеб» но и толстый-толстый слой «масла с икрой». Дело доходило до того, что одной собственнице, выдавшей мне доверенность на предоставление ее интересов в суде, - вечером стреляли в окно.

ТСЖ - лучший способ управления домами и их надо сохранять

Не смотря на мое личное участие в ликвидации фальшивых ТСЖ, - я был и продолжаю быть уверенным сторонником лучшего способа управления МКД - Товарищества собственников жилья.

Что можно посоветовать авторам письма в редакцию и другим активным собственникам в домах-новостройках, где без их участия было создано ТСЖ?

Главное - сохранить это ТСЖ и передать его в руки нового правления, которое будет избрано на внеочередном общем собрании членов ТСЖ. Но, предварительно следует, чтобы подавляющее число собственников написали заявления о вступлении в ТСЖ. В соответствии с п. 1 ст. 143 ЖК РФ «Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья». Закон не предусматривает длительной процедуры «рассмотрения» заявления или утверждения приема в члены на Правлении или общем собрании членов ТСЖ.

Почему советую сохранить старое ТСЖ, а не ликвидировать его и создавать затем новое. Сегодня создать новое ТСЖ намного сложнее, чем ранее.

Провести общее собрание и обеспечить на нем кворум - почти не исполнимая задача. Но ее следует выполнить. В июне 2011 г. в ЖК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми (ст. 136) «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений».

Инициаторы собрания должны после проведения общего собрания еще раз обойти всех участников этого собрания и собрать у них собственноручные подписи под протоколом.

А далее, при государственной регистрации ТСЖ представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

Многие собственники считают, что указание и передача о них сведений, в том числе об их доле в общей собственности является нарушением их права на распространение их персональных данных. Не смотря на то, что нарушения закона «о персональных данных» тут нет, но у организаторов создания лучшего способа управления домом в виде ТСЖ появятся дополнительные, порою не исполнимые задачи при создании и регистрации ТСЖ.

Проверяем ТСЖ, созданное ранее

Необходимо проверить ранее созданное ТСЖ на наличие соответствующих документов и их соответствие современным требованиям. Для этого перед проведением внеочередного собрания членов ТСЖ, на котором необходимо избрать новый состав правления, состоящий из реальных членов ТСЖ - собственников помещений в МКД, рекомендуется истребовать у председателя правления ТСЖ для ознакомления и анализа следующие документы:

1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

2) реестр членов товарищества;

3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

8) техническая документация на МКД и иные связанные с управлением данным домом документы;

Собственники помещений в МКД имеют законное право ознакомиться с этим перечнем документов. Это право с того же 04.06.2011 предоставлено членам ТСЖ и не являющимся членами товарищества собственникам помещений в МКД в силу принятых к ст. 143.1 ЖК РФ поправок.

Получив эти документы, - следует их изучить и проанализировать на предмет достоверности представленных финансовых отчетов реальному положению в доме. Те ли средства собирались с жителей дома и по назначению ли они использовались? Соответствует ли Устав требования закона или он написан под конкретного руководителя и дает ему право единолично решать финансовые вопросы без обсуждения и принятия решения на правлении и собрании? Соответствует ли реестр членов ТСЖ действительности? Все ли указанные в нем лица - собственники помещений?

Имеют место случаи, когда УО или ТСЖ создавались для того, чтобы присвоить собранные платежи за определенный период. Очень важно выяснить имеются ли финансовые претензии к ТСЖ от РСО. Имеются ли претензии от иных поставщиков услуг: обслуживание лифтов, вывоз мусора, содержание противопожарного оборудования, автоматики, вентиляции, дымоудаления и т.д. Если имеются, то что именно явилось причиной задолженности и кто в этом виноват? Какие пути решения проблемы и за чей счет?

О конкретном случае, описанном в письме

В письме в редакцию описано ТСЖ, руководитель которого считает ТСЖ своим персональным или семейным бизнесом. Ему понравилось получать деньги и не отчитываться перед теми, кто платит. Но это его заблуждение. Законом ТСЖ считается некоммерческой организацией и таковой должно быть по факту. ТСЖ не может извлекать прибыль.

Проведение ежегодных собраний - это исполнение закона. Если ТСЖ или УО не проводит собрания, - собственники имеют право инициировать собрание сами. Но это право требуется реализовать по закону. Если не хватает самостоятельных знаний и опыта инициировать собрание, обращаемся в ГЖИ с жалобой на нарушение руководителем ТСЖ обязанности созыва очередного собрания членов ТСЖ. Инспекция обязана выдать руководителю ТСЖ предписание о созыве собрания членов ТСЖ. Если и орган жилищной инспекции самоустранился от своих контрольных функций - обращается в суд с жалобой на бездействие ГЖИ. Дело не легкое, но в правовом поле и исполнимое.

То, что в конкретном случае, описанном в письме председатель ТСЖ не собственник - нарушение

п. 1 ст. 143 ЖК РФ, которой установлено, что «Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме». А п. 2 ст. 147 установлено, что «Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества». Следовательно, тот факт, что председателем ТСЖ является не собственник помещения данного МКД - нарушение сразу двух статей ЖК РФ.

Далее в письме описан факт начисления платежей за тепло по нормативу, в то время как в доме установлены общедомовые приборы учета потребления тепла. Это уже не просто нарушение, а злоупотребление с корыстной целью. Тут имеет место нарушения порядка начисления платежей, регламентируемого ПП РФ № 354. ТСЖ обязано по требованию любого собственника провести корректировку начислений и, как минимум, - зачесть в счет будущих платежей переплату, полученную с собственников за отопления. Эта разница может быть подсчитана в виде разницы между выставленной поставщиком тепла суммой, установленной на основании показания приборов учета потребления тепла и суммой, полученной от начислений собственникам.

Если эта разница уже потрачена не по назначению, или без учета мнения общего собрания, то полагаю, что такие самовольные действия председателя правления ТСЖ можно квалифицировать, как присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества по ст. 160 УК РФ.

Любую проблему можно решить. Нужна самая малость: желание и знание путей решения. Важно, чтобы эти пути находились в правовом поле.

 

Материалы по теме

Претензии к застройщику. Алгоритм действий 

Дизайн :
Яндекс.Метрика