Normal 0 false false false RU X-NONE X-NONE MicrosoftInternetExplorer4

 Рекомендации практика-оптимиста

«Хочешь мира, готовься к войне»

 Римский историк Корнелий Непот.

  «Действие равно противодействию»

 Закон физики

 От редакции. Оптимист-практик БЕЛЯКОВ Сергей Леонидович - бизнесмен, директор управляющей компании, преподаватель. И еще общественный деятель в лучшем смысле этого слова. Сотрудничает с общественными организациями, участвует в конференциях, комиссиях по вопросам реформы ЖКХ, защиты прав собственников и развития жилищного самоуправления.

 Что делать, если администрация или кто-то с ее попустительства завладел техническим подвалом? Главное, не опускать руки. Обращаться в соответствующие инстанции, надзорные органы, которые должны требовать от администрации, другого собственника помещения, устранить имеющиеся нарушения. А нарушений, если технический подвал используется в коммерческих целях, будет столько, что устранить их практически невозможно, либо «за очень дорого». Надо бороться с чиновниками их же методами. Направляем заявления в МЧС, Роспотребнадзор, Трудовую инспекцию.

Нарушения правил пожарной безопасности:

1. Отсутствие пожарного выхода.

(Требования по СП 1.13130.2009 п.4.2.1. Условия к эвакуационным выходам исполнить нереально, без согласия собственников).

2. Отсутствие пожарной сигнализации.

(Требования по СП 7.13130.2009. Требуйте исполнения в полном объеме, вложения денежных средств огромные. Ссылайтесь на безопасность собственников жилых помещений).

3. Отсутствие знаков выхода, схемы эвакуации.

4. Отсутствие средств пожаротушения, подъездных путей и т.д.

5. Проверяйте соответствие использования помещения заявленному в пожарной декларации. (Например, нельзя складировать в подвалах химикаты, горючие материалы - краску, шины и т.д.).

МЧС осуществляет специальные, разрешительные, надзорные и контрольные функции за выполнением федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями и гражданами установленных требований по гражданской обороне и пожарной безопасности, а также по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций.

Нарушение прав сотрудников предприятия, размещенного в подвальном помещении:

1. Отсутствует инсоляция в помещении - необходимо прорубить окна в фундаментах. Согласие 67 процентов собственников на изменение фасада обязательно. Если такого согласия нет, то прорубать окна нельзя. Устранить данное замечание без согласия собственников невозможно. (Требования СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03. п.2.2.1. с приложением).

2. Отсутствует вентиляция (Требования СанПин 2.1.2.2645-10 п. 4.8, содержание радона превышает допустимые нормы (3-ФЗ от 23.07.2008 г.) – необходимо вывести из подвала вентиляцию по фасаду здания, либо присоединиться к существующей системе. Чаще все эти требования не соблюдались (для старых зданий), и без согласия собственников провести реконструкцию вентиляционной системы невозможно.

3. Отсутствие санузла - тоже требуется провести реконструкцию помещения. Но изменение проекта прокладки сантехнического оборудования возможно только после согласования с собственниками. Без санузла работа любой организации должна быть приостановлена до устранения замечаний.

4. Отсутствует шумоизоляция, что мешает жильцам первых этажей.

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека осуществляет функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения Российской Федерации, защиты прав потребителей на потребительском рынке.

Основными задачами органов федеральной инспекции труда являются: обеспечение соблюдения и защиты трудовых прав и свобод граждан, включая право на безопасные условия труда.

Акты надзорных органов о нарушениях могут быть использованы в суде в качестве доказательств технического характера спорного помещения и невозможности его использования в качестве иного помещения. Отличным дополнением к данным актам может быть решение общего собрания о запрете реконструкции вентиляции, изменения дизайна фасада, о запрете на прокладку вентиляции и прорубку окон, изменения сетей канализации, водопровода и теплоснабжения. А если эти изменения уже собственником нежилого помещения произведены, то надо требовать все восстановить в соответствии с первоначальным проектом, в связи с отсутствием согласования собственников жилых помещений на реконструкцию.

Можно обратиться и в органы прокуратуры с требованием приостановить деятельность фирмы до устранения предписаний собственником нежилых помещений.

И еще: важно вовремя предъявлять счета за содержание общего имущества и коммунальные платежи. Собственник (администрация) должен понять: владение техническим подвалом сопряжено с большой ответственностью и с большими расходами. Ситуация может дойти до абсурда: «стоимость владения» помещением превысит получаемые от него доходы (плату за аренду).

ТСЖ (как управляющей организации) необходимо обратиться к администрации (как к собственнику нежилого помещения) со следующими требованиями:

1. Перечислять в фонд капитального ремонта дома соответствующую сумму со ссылкой на решение общего собрания собственников, на котором утвержден план работ на год, на основании сметы рассчитаны суммы ежемесячных перечислений в фонд капитального (текущего) ремонта.

Представьте: жильцы определяют перечень необходимых работ по дому - установить новый теплообменник, полную автоматику на тепловой узел, частотные регуляторы на насосы, автоматическое управление светом и светодиодные лампы, а также шлагбаум, ограждение территории дома, новую крышу, сделать хороший ремонт подъездов с установкой колонн, видеонаблюдения, заменить почтовые ящики, все трубы, старые лифты на новые - всего на общую сумму 12 миллионов рублей. Дом, к примеру, 9-этажный, подвал, находящийся в собственности у администрации, составляет 10 процентов от общей площади. Администрация должна заплатить 1,2 миллиона рублей. А что она получит с этих вложений? Ничего!

Само собой разумеется, администрация должна участвовать в расходах по содержанию всего общего имущества: лифта (письмо Минрегионразвития РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 г.), домофона, уборщиц в подъездах, цветов на придомовой территории. Всего, что жильцы сочтут для себя нужным. Любые ваши прихоти, оформленные решением собрания собственников, будут софинансированы собственником подвального помещения (статья 30 пункт 3 ЖК РФ).

И что еще радует, собственник нежилого помещения обязан оплатить свою долю в общих расходах до момента перехода права собственности (фактическое получение услуги).

В решении собрания обязательно укажите, что оплата производится в течение 6 месяцев с даты принятия решения, но в случае продажи недвижимого имущества оплата должна быть произведена до оформления купли-продажи помещения. Укажите штрафные санкции и безакцептный порядок получения задолженности.

Для острастки нежелательных собственников подвала можно направить в их адрес проект решения до проведения собрания - есть вероятность, что одумаются, все взвесят и откажутся от такого имущества-обузы сразу. Приглашение на собрание вручить администрации нужно через приемную с отметкой на втором экземпляре, который останется у вас.Решение собрания передавать таким же образом.

2. Оформить договор материальной ответственности за последствия аварийной ситуации в случае ограничения допуска в нежилое помещение. Собственник нежилого помещения, в котором расположены домовые сети, запорная арматура и т.д., обязан предоставлять круглосуточно доступ к общему имуществу. Ключи от нежилого помещения на случай аварийной ситуации должны находиться в управляющей (обслуживающей) организации в опломбированном контейнере для принятия срочных мер по ее устранению.

3. Обеспечить (еще до 1 января 2011 года!) нежилое помещение приборами учета в рамках Федерального закона РФ № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». И здесь потребуется согласовать технические условия с собственниками. И здесь стоимость работ будет немалой.

Процедуры оформления заявлений достаточно просты.Понятно, что каждая служба будет тянуть время - ссылайтесь на установленный законом срок, отправляйте запросы и жалобы через депутата вашего района, проверяйте сроки через прокуратуру. В случае положительного судебного решения организуйте громкую публикацию в газете, поделитесь опытом с коллегами и предупредите потенциальных арендаторов и собственников о том, что проблемы у них будут те же самые, и возникнут в более короткие сроки - прецедент уже создан.

Хотя, в каждом городе свое «суверенное» правосудие…Инициатива не наказуема. А отсутствие результата указывает ближайший путь к цели.

Материалы по теме

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по Общему Долевому Имуществу

 

Порядок действий по организации получения средств от использования объектов общего имущества третьими лицами

Особенности возврата отчужденного ОДИ в ЖСК

Рекомендации эксперта по общему долевому имуществу. Пример типового иска

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика