ЗДОРОВЫЙ КЛИМАТ

или исправность системы вентиляции как залог спокойствия управляющего МКД

«Чтобы в доме сложился здоровый климат, 

нужно точно знать, кто в нем делает погоду».

Вентиляция – непростой технологический процесс, необходимый для жизнедеятельности человека в помещении, и по сути представляет собой замену отработанного воздуха из помещения наружным. 

Система вентиляции МКД входит в состав общедомового имущества, а ее исправное состояние является одним из показателей санитарного состояния помещений, расположенных в МКД, а равно качественного выполнения управляющей организацией своих обязанностей.

На практике ТСЖ/ТСН, ЖСК, да и любая управляющая организация, редко выполняют перечень работ, необходимый для содержания системы вентиляции в исправном состоянии, и осуществляют ее осмотр лишь при поступлении от собственников помещений жалоб относительно ее неисправности.

Однако невыполнение определенного Правительством РФ перечня работ и периодичности осмотров и проверок системы вентиляции могут привести к крайне негативным последствиям –от привлечения ТСЖ/ЖСК к административной ответственности до взыскания с ТСЖ/ЖСК в пользу собственника помещения материального ущерба, морального вреда, штрафов и прочих расходов.

Случай из практики

Собственник квартиры, расположенной на верхнем этаже МКД, обратился с иском к ТСЖ о возмещении ущерба, нанесенного имуществу – на стенах и потолке квартиры образовались черные пятна, которые, по мнению истца, возникли по причине неисправности вентиляции, компенсации морального вреда, штрафа, неустойки, а также убытков, возникших по причине отсутствия возможности сдавать квартиру в таком санитарном состоянии. Цена иска составила более 600 000 рублей. Кроме того, стоимость оценочной и комплексной строительной экспертизы – около 100 000 рублей.

Дело осложнилось тем, что на протяжении всего времени управления ТСЖ многоквартирным домом – около 20 лет (начиная с момента его постройки), ТСЖ ни разу не проводило проверку системы вентиляции, ее прочистку и ремонт, поскольку ни одной жалобы в адрес ТСЖ об исправности систем вентиляции не поступало. Проверка жилинспекции выявила неисправность системы вентиляции некоторых помещений квартиры, принадлежащей истцу. И все бы могло сложиться для ТСЖ не лучшим образом, если бы истец в процессе дела не продал квартиру. Продав квартиру, истец от иска не отказался, а принципиально требовал взыскания с ТСЖ убытков, по причине того, что продал квартиру дешевле ее рыночной стоимости, и нанесенного ему морального вреда. Дело удалось выиграть, через 8 месяцев изнурительного процесса, истцу отказали в удовлетворении иска в полном объеме. Однако, судебная практика по данным вопросам совершенно иная, и так повезти может далеко не каждому ТСЖ.

Перечень работ для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления

Во избежание риска возникновения аналогичной ситуации, ниже описываются правила, которыми ТСЖ/ЖСК необходимо руководствоваться и перечисляются действия, которые необходимо выполнять на регулярной основе.

Правительством РФ установлен следующий минимальный перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов:

– техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;

– контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки;

– проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;

– устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;

– проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения;

– контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;

– сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха;

– контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;

– при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить: плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы; замену сломанных вытяжных решеток и их крепление; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах; устранение засоров в каналах; устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов.

Необходимо учитывать требования к сезонности управления оборудованием системы вентиляции, а также требования об очистке стальных сеток на оголовках вентиляционных каналов и на выходе вытяжной шахты, пылеуборке и дезинфекции чердачных помещений – не реже одного раза в год; антикоррозионной окраске вытяжных шахт, труб, поддона и дефлекторов, пылеуборки и дезинфекции вентиляционных каналов – не реже одного раза в три года, подготовку к зиме системы вентиляции, а также определение перечня недостатков системы вентиляции, подлежащих устранению во время ремонта жилого дома, на основе данных весеннего осмотра.

Особое внимание исправности системы вентиляции необходимо уделить в газифицированных жилых домах, для которых установлены более жесткие правила к периодичности и способу проверки системы вентиляции.

Так, в газифицированных домах периодическая проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится не реже 3 раз в год (не позднее чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона). Организации по обслуживанию жилищного фонда, ответственные за технически исправное состояние вентиляционных каналов и дымоходов по договорам со специализированными организациями, должны обеспечивать периодические проверки:
вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы – не реже двух раз в год (зимой и летом).
В зимнее время не реже одного раза в месяц, а в районах северной строительно-климатической зоны – не реже двух раз в месяц должен производиться осмотр оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с целью предотвращения их обмерзания и закупорки. По результатам осмотра делается запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

При этом, восстановление и ремонт системы вентиляции является текущим ремонтом.

Проводить периодические осмотры системы вентиляции вправе сами сотрудники ТСЖ/ЖСК, без привлечения сторонних организаций, поскольку такая деятельность обязательному лицензированию не подлежит. Привлекать организацию, имеющую лицензию, необходимо лишь для монтажа, технического обслуживания и ремонта автоматических систем (элементов автоматических систем) противодымной вентиляции, включая диспетчеризацию и проведение пусконаладочных работ.

Подводя итоги вышесказанному, каждому ТСЖ/ЖСК необходимо составить внутренний (локальный) нормативный акт –  Положение о минимальном перечне и периодичности работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, и утвердить его на общем собрании членов (собственников) ТСЖ/ЖСК. В указанном внутренний нормативном акте необходимо определить перечень и периодичность проведения работ по содержанию системы вентиляции в исправном виде, с учетом особенностей дома (газифицированный/не газифицированный), требований закона, и неукоснительно придерживаться его условий. По итогам периодических и внеплановых проверок системы вентиляции составляется протокол проверки/ обследования системы вентиляции, а для удобства хранения и систематизации сведений рекомендуется вести журнал проверок системы вентиляции.

 НПА, регламентирующие обслуживание систем вентиляции

Далее приведены конкретные пункты нормативно-правовых актов РФ, содержащие сроки, периодичность исполнения и перечень работ по обслуживанию системы вентиляции:

– п.п. 15, 22 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;

– п.п. 5.5, 5.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;

– п. 11 ПП РФ от 14 мая 2013 г. № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования»;

– п.п. 11, 12 ПП РФ от 14 мая 2013 г. № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования»;

– п. 7.1.10 СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;

– п. 11.16.2 ГОСТа 34060-2017 «Инженерные сети зданий и сооружений внутренние. Испытание и наладка систем вентиляции и кондиционирования воздуха. Правила проведения и контроль выполнения работ»;

– СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».

Соблюдая рекомендации, приведенные в настоящей статьей, проверок контролирующих органов и претензий собственников помещений можно не бояться.

Дизайн :
Яндекс.Метрика