Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №2(146) 2020

Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. Поэтому необходимо тщательно готовиться к его проведению и делать это так, как будто завтра вам надо идти в суд, чтобы защищать это общее собрание. Ярким примером, демонстрирующим необходимость уделять этому вопросу пристальное внимание, может послужить судебное разбирательство по делу № 2-297/2020 в Ялтинском горсуде Республики Крым, где опыт применения жилищного законодательства пока еще не очень большой, но весьма показательный.

Суть делаnepopulyarni isk

В поселке городского типа Гаспра жители двух соседних корпусов с общей придомовой территорией и общими коммуникациями на протяжении пяти лет обращались с жалобами на МУП «Гаспра» о том, что уплаченные ими денежные средства не идут на необходимый ремонт и содержание дома. Поэтому они решили создать ТСН и провели одно общее собрание собственников на два дома, соответственно с одним протоколом. Инспекция по жилищному надзору стала всячески препятствовать их уходу от управляющей организации, выступая фактически в интересах МУП «Гаспра», не желающей отказываться от управления домами, в которых расположены магазины, находящиеся в частной собственности. К тому же данные торговые точки и еще несколько киосков бесконтрольно питались электроэнергией, оплачиваемой жителями. Представитель Жилинспекции обратился в суд с иском, мотивируя тем, что проведение общего собрания в двух МКД и оформление одним решением противоречит требованиям ч. 1 ст. 44 ЖК РФ. В связи с чем данное собрание является нелегитимным, а принятые на нем решения неправомерными.

4 основных позиций защиты

Отстаивать интересы собственников жилья взялась исполнительный директор Ассоциации некоммерческих организаций по содействию развития ТСЖ и ЖСК Евгения Юнисова. Она исходила из того что, в отличие от жилинспектора, у суда есть право давать оценку нарушениям: носят ли они устранимый характер и являются ли они существенными или таковыми не являются.

Во-первых, позиция защиты была построена на том, что данное нарушение не существенное. Законодательством строго не регламентировано: один дом – один протокол. И собственно оспаривался даже не протокол, а принятые общим собранием решения. Поскольку собрание проводилось в очно-заочной форме, поэтому каждый гражданин высказался определенно, собственноручно изложив свое решение на бланке (ни один из которых жилиспекция не признала недействительным) и поставил подпись. Зачем же спорить с очевидным?

Более того, после отказа Инспекции по жилищному надзору в регистрации «ТСЖ Монолит» в качестве выбранного способа управления, последовало обращение к прокурору и главе администрации г. Ялты, который дал указание представителям вышеуказанного государственного исполнительного органа и УК вместе с инициаторами собрания повторно обойти все квартиры и собрать сведения о согласии жителей домов № 2 и № 4 по ул. Горького создать ТСН. Было опрошено 150 человек, получено 98,8% положительных ответов. Но и этот шаг, к сожалению, не воспрепятствовал ГЖИ в подаче столь непопулярного иска.

Во-вторых, недостатки при оформлении тех самых решений в едином протоколе не носили неустранимый характер. Чтобы исправить допущенную ошибку, по совету защиты, собственники вновь провели общие собрания с повесткой дня «Утвердить ранее принятое решение» в каждом из домов с отдельными протоколами. Тем самым по сути устранили вышеуказанный недостаток.

В-третьих, представитель Жилинспекции утверждал, что в нарушение частей 3 и 5 ст. 181.2 ГК РФ подсчет голосов не может осуществляться председателем собрания и секретарем, т.е. лицами, которые полномочны подписывать протокол. Данное нарушение, по мнению ГЖИ, является грубым, поскольку счетная комиссия не избиралась, а ее функции выполняли председатель и секретарь ОСС. Но как раз в ч.ч. 3, 5 ст.181.2 не содержится ни слова о необходимости создания счетной комиссии! И здесь уже начинается то, что инспекция входит в противоречие со всеми нормами жилищного законодательства, явно превышая свои полномочия. Вот почему на прямой вопрос в судебном заседании: «Какие права нарушены?», представитель истца лаконично ответил: «Никакие!». А поскольку жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии, в компетенцию которой входит подсчет голосов по итогам проведения общих собраний собственников помещений в МКД, и не определены требования к лицам, осуществляющим подсчет голосов, следовательно, правомерно применение п.п. 4 ч. 4, п.п. 4 ч. 5 ст.181.2 ГК РФ, которыми установлено, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов.

В-четвертых, жители домов №№ 2, 4 по улице Горького как раз имели полное право в соответствии с действующим законодательством создать ТСЖ согласно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, поскольку эти МКД имеют (акт экспертного исследования № 2043 от 03.02) смежные земельные участки, общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. С этой целью ими и были проведены ОСС (к сожалению, не без недостатков).

Евгения ЮНИСОВА : Чтобы не доводить до судебных разбирательств, чтобы никто не смог оспорить собрание и чтобы оно имело «железобетонную силу», надо не допускать любых, даже самых несущественных ошибок и руководствоваться ст. 181.5 ГК РФ, дабы не допустить признания решения собрания ничтожным.

Иные обстоятельства дела

Самое главное условие проведения ОСС – наличие кворума – в данном случае было обеспечено. В таком случае недостатки, допущенные при уведомлении собственников о проведении собрания, если они и имелись, носят для суда несущественный характер.

В части ненадлежащего, как считал истец, уведомления собственников помещений МКД, Е. Юнисова указала, что граждане, проживающие в обоих домах, были надлежащим образом уведомлены путем вручения уведомления под расписку, а также размещения информации о собрании в помещениях вышеуказанных домов. Кроме того, все они повторно были уведомлены о проведении общего собрания, на котором решения предыдущего собрания были подтверждены.

Следует также отметить, что законодательство предусматривает защиту членов товарищества от злоупотреблений, что непосредственно указано в ЖК РФ. Согласно п.п. 109 Постановления Пленума ВС РФ решение собрания не может быть признано недействительным в силу его неоспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ)

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества… Истцом не предоставлено доказательство того, что принятым решением нарушены права владельца помещения в МКД и голос этого владельца мог повлиять на решение собрания. Несмотря на то, что инспекцией копии исков были направлены всем владельцам помещений, ни один из них не присоединился к иску.

Решение суда

С учетом всех обстоятельств по делу в их совокупности, а также принимая во внимание, что последующими решениями общего собрания подтверждено оспариваемое решение, Ялтинский городской суд пришел к выводу о том, что требования истца в части признания решения общего собрания недействительным и его отмене не подлежат удовлетворению. И принял решение: в удовлетворении иска Инспекции по жилищному надзору Республики Крым к инициаторам ОСС ТСН «ТСЖ Монолит» о признании недействительным решения общего собрания, признании недействительной регистрации юридического лица, ликвидации юридического лица, отказать.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика