Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №3(147) 2020 

 При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Капремонт от ФКР на Сенной площади

История ремонта фасада многоквартирного дома , входящего в охранную зону объектов культурного наследия. Как отсутствие надлежащего контроля со стороны собственников сказалось на его результатах.dom 11

Дом в Петербурге Достоевского

В Санкт-Петербурге каждое здание, каждый жилой дом – памятник архитектуры, особенный и неповторимый. В прошлом окраина Северной Пальмиры, одна из старейших торговых площадей – Сенная, тесно связана с именами самого Достоевского и его литературных героев. На сегодняшний день это центр города. Именно здесь, по адресу пер. Гривцова, д. 13/11 расположен бывший доходный дом Ф.М. Почкина. Он не является объектом культурного наследия, но входит в охранную зону объектов культурного наследия. Рассказывает управляющая ТСЖ «Сенная площадь, 11» Лариса Петровна Зоткина:

– Наш дом – это маленький мир в самом центре Петербурга. ТСЖ «Сенная площадь, 11» было организовано в январе 2008 г. инициативной группой, в которую вошли собственники жилых и нежилых помещений. Здание было взято на баланс в незавидном состоянии. Благодаря неимоверным усилиям председателя ТСЖ Марии Владимировны Зиновьевой у нас произошли кардинальные перемены: были заменены стояки ХВС и ГВС, модернизирован теплоцентр, установлены приборы учета тепловой энергии, заменены входные двери в парадных, произведено остекление оконных проемов, проведена домофония. За счет средств собственников ТСЖ восстановлены въездные ворота во двор, в парадных заменены радиаторы и электрическая проводка, установлена система видеонаблюдения.

В Региональную программу – за спасением фасада

В октябре 2013 г. председатель ТСЖ направила просьбу первому заместителю главы Администрации Адмиралтейского района о включении нашего дома в Региональную программу по капитальному ремонту фасада. Был подготовлен полный пакет подтверждающей документации: многочисленные акты выездных комиссий с методическими рекомендациями по организации и выполнению технического обследования (мониторинга) дома, параметры физического износа дома, планы, техпаспорта и прочее.

Нужно отметить, что на тот момент девять балконов, являющихся украшением фасада здания, были в крайне запущенном состоянии. На средства ТСЖ в 2013 г. был заказан проект в ОАО «ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ» на ремонт балконов с локальной сметой. Эксперты пришли к выводам:

– состояние несущих конструкций балконов № 4 и № 8 недопустимо и требует замены (капремонта);

– состояние несущих конструкций остальных балконов признано ограниченно-работоспособным, требующим ремонта.

ТСЖ было вынужденно отказаться от предложенных услуг по ремонту балконов в силу некредитоспособности. В 2017 г. было вновь заказало техническое заключение по обследованию балконов ООО «СТРОЙГРАДПРОЕКТ», так как заключения ОАО «ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ» оказались устаревшими и потеряли свою актуальность. Однако выводы и рекомендации ООО «СТРОЙГРАДПРОЕКТ» гласили, что все балконы оцениваются как ограниченно-работоспособные и требуют реконструкции. Наш Председатель последовательно и терпеливо выполняла все административно-бюрократические требования и наш дом наконец-то внесли в «Краткосрочный план реализации региональной программы в 2018 г. по ремонту фасадов многоквартирных домов». Заказчиком от «Сенной площади, 11» выступила Некоммерческая организация «Фонд – региональный оператор капремонта общего имущества в МКД». По регламенту было проведено собрание собственников, на котором утвердили смету на капитальный ремонт нашего фасада. Между ТСЖ и НО «ФКР МКД СПб» был заключен договор на оказание услуг и выполнение работ по капремонту общего имущества в МКД. Ответственным лицом мы назначили нашего Председателя. А вот специальную ревизионную комиссию, которая контролировала бы каждый шаг подрядчика, создать не догадались. И, как законопослушные собственники, последовательно выполняя требуемые законодательные процедуры, ждали аки манны небесной долгожданного ремонта.

Не экономьте на технадзоре

Но все оказалось не так-то просто, и процесс изначально пошел как-то не так. Наши бедные балконы по принятой нами смете вошли в ремонт фасада здания, но выданное техническое задание не соответствовало нашим ожиданиям и представлениям о капитальном ремонте балконов. Тут бы нам следовало остановиться и не совершать, на мой взгляд, одну из главных ошибок: ЭКОНОМИТЬ НА ТЕХНИЧЕСКОМ НАДЗОРЕ.

Хочется предупредить всех, кто собирается или ожидает капремонта: не экономьте на техническом эксперте или независимом специалисте в строительной сфере, который и поможет скорректировать смету до начала ремонта, и будет отслеживать технологический процесс, и уверенно ориентируется в строительных материалах, СНиПах и прочей документации. Это должен быть не хороший знакомый, не друг, а именно специалист с сертификатами, допусками и прочими разрешительными документами.

Как позже выяснилось, можно было заключить договор с экспертной организацией, контролирующей весь ход ремонта от начала и до его окончания. Все это позволило бы сэкономить не только наше время, силы и нервы, но и подойти к ремонту дома более грамотно, тем самым избежав недоразумений, связанных с ненадлежащим выполнением и качеством производимых подрядчиком ремонтных работ.

Время, как известно, быстротечно. Наступил май 2018 г. и лицевой фасад нашего дома покрылся лесами. Наш Председатель погрязла в бумажно-бюрократической переписке, пытаясь доказать, что балконы нуждаются не просто в замене лепного декора и восстановления утраченного штукатурного и окрасочного слоя, а также балконных ограждений. Им необходима замена несущих конструкций (двутавров) с заменой балконных плит.

Небольшое отступление. В понимании обывателя капремонт выглядит приблизительно так: рабочие аккуратно, до основания разбирают балконные конструкции и возводят новые (всем же понятно, дом-то старенький и требует особого внимания), они бережно сохраняют уцелевшие остатки, стараются не навредить – ведь они профессионалы. Но на поверку оказалось далеко не так.

По смете и выданному техзаданию балконные ограждения подчистили и подкрасили, плиты подремонтировали, лепной декор не восстановили, а заменили. В чем разница между словом «восстановить» и «заменить» для собственника, человека несведущего в строительной терминологии, практически все едино. Кто из нас тщательно вчитывается в горы документации, написанные чиновничьим языком? Нам уже на второй странице хочется побыстрее покончить с довольно занудным чтивом. Мы не вникаем, мы не пытаемся дойти до истины, что в конечном итоге, как говорится, выходит нам же «боком».

Все силы были брошены на то, чтобы доказать, что балконные перекрытия имеют высокий износ и коррозию несущих конструкций. Наша Мария Владимировна, она же «маленький генеральный штаб», все же добилась ремонта одного балкона под № 4. Именно на него были выделены дополнительные средства и составлена отдельная проектно-сметная документация, в соответствии с которой существующие конструкции (ограждения, монолитная плита, декоративные элементы) должны были быть демонтированы до несущих металлических элементов (двутавров). После произведенного демонтажа необходимо было вызвать проектную организацию и Заказчика, для определения технического состояния балок. Сделали ли это, трудно сказать, так как представитель ТСЖ мог наблюдать за процессом только стоя внизу (у нас не было допуска на высоту). А лихие работнички, заручившись авторскими изменениями, упростили себе поставленную перед ними задачу. Двутавры не заменили, их подчистили и усилили существующие балки арматурой A II d =14. Повторюсь, если бы рядом с нами был независимый специалист, мы могли бы избежать большого количества непонимания с нашей стороны. Ведь на каждое наше неграмотно составленное письмо чиновники отвечали конкретными ссылками на СНиПы и законодательство.

Безответственный бизнес

Но самым неприятным в сложившейся ситуации было то, что собственники нежилых помещений, полностью отстранились от происходящих событий. Наш ремонт мешал их коммерческой деятельности. Все уведомления, требования, просьбы игнорировались. Бизнес – превыше всего. На улице стояла жара, и лишить бизнесменов глотка свежего, kondicionery na fasadeкондиционированного воздуха оказалось крайне сложным делом. Нам так и не удалось снять, хотя бы на время, эти устройства для поддержания оптимальных климатических условий в помещении. Наши коммерсанты продолжали торговать конфетами, очками, платками, кормить и лечить в комфорте и прохладе. Тем временем строители с большим удовольствием не отремонтировали те места, на которых висели кондиционеры и отходившие от них провода, опутывающие буквально весь дом.

Сосредоточив все свое внимание на балконах, мы и не заметили, как выросли леса во внутреннем дворике нашего дома. Очнулись мы ровно тогда, когда рабочие приступили к ремонту первого этажа во дворе. Умом мы понимали, что ремонтные работы ведутся как-то не так, но сформулировать и зафиксировать элементарные нарушения технологических процессов мы не могли, в силу нашей некомпетентности. То, что было заложено в смете, в большинстве случаев не соответствовало выполненным работам по факту. Любые предъявленные нами претензии заканчивались ровно на том месте, где они и начинались. Складывалось полное ощущение, что ремонт шел сам по себе. По сути получалось, что собственники стали своеобразными заложниками так называемого капитального ремонта: но не имеют возможности контролировать данные благодеяния.

balkony

 

А был ли он, капитальный ремонт?

В августе 2018 г. все ремонтные работы были закончены, акт приемки дома был подписан, все, что нас теперь связывало с Фондом капремонта и подрядной организацией ООО «Фасадремстрой», так это акт на устранение мелких недочетов и 60 месяцев гарантии выполненных работ.

Подрядчик ушел, а ТСЖ осталось с проблемой. Буквально через месяц стены внутри двора покрылись волосными трещинами.

treshchiny na fasade

Забитая строительным мусором ливневка не справлялась (в результате чего произошло заболачивание почвы) и ее пришлось чистить своими силами.

kolodcy

Борьба за капремонт балконов не увенчалась успехом, так как мы неверно и не вовремя подали документы, а именно не соблюли бюрократическую субординацию. Начались мытарства по устранению дефектов по гарантийному ремонту: письма в Фонд, составление актов, препирательства, обвинения, снова составление актов, бесконечные фотофиксации. Так уж сложилось, что этой рутиной приходится заниматься теперь нашей семье.

Поскольку решением ОСС от 4 апреля 2019 г. мой супруг – Зоткин Евгений Иванович избран председателем правления нашего ТСЖ, а я – управляющей. Мы продолжаем борьбу за наш любимый родной дом во всем поддерживая друг друга, поэтому уверены, что непременно победим.

И все-таки в очередной раз хочется произнести: «Ах, если бы мы тогда не сглупили!». Нам элементарно не хватило профессиональных знаний, нам так не хватало постоянно контролирующего специалиста, который мог бы не только представлять, но и защищать интересы ТСЖ «Сенная площадь, 11».

Рассказ записала Татьяна ЛАРИНА.

ОТ РЕДАКЦИИ: При внимательном прочтении статьи видно, что трещины на фасаде — это только вершина айсберга недоделок при капремонте из «общего котла». Поэтому в данном случае стоит попытаться отозвать подпись бывшего председателя ТСЖ под актами выполненных работ, ссылаясь на невозможность выявить ею самостоятельно в момент подписания акта значительных недостатков проведенного капремонта. Разумеется, понадобится проведение соответствующих экспертиз. Давать такой совет на страницах журнала вынуждает судебная практика по использованию приснопамятных денежных средств по 185-ФЗ, где еще малоопытные председатели ТСЖ необдуманно ставили свои подписи под актами выполненных работ. Объективности ради стоит отметить, что действующим законодательством РФ отзыва, отмены, признания ничтожными и т.д. актов приемки результата выполненных работ в одностороннем порядке не предусмотрено. Но в данном случае ЗАКАЗЧИКОМ работ является ФКР. Подпись бывшего председателя ТСЖ вторична. Поэтому даже зафиксированная попытка отозвать подпись может в дальнейшем оградить от более серьезных неприятностей и помочь впоследствии в отстаивании прав добросовестных плательщиков взносов на капремонт.

 P.S. Позиция владельцев нежилых помещений по отношению к общему имуществу в данном случае вызывает полное недоумение!

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика