Видеоконференция по вопросам возврата общего имущества собственникам упустила самое главное, ограничившись обсуждением суррогата собственности

Некоторое время назад  меня пригласили поучаствовать в круглом столе в режиме видеоконференции на тему: «Проблемы взаимодействия муниципалитетов и собственников в вопросах использования и возврата общедомового имущества».  Сообщили тему моего доклада – «Земельный участок – важнейшая часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

Весьма скептически относясь ко всем подобным мероприятиям (сколько их уже было, этих круглых и квадратных столов!) – я согласилась, потому что тема крайне важная, особенно учитывая специфику земельного вопроса, да и конференция представительная: модератор – исполнительный директор НП «ЖКХ КОНТРОЛЬ» С.В.Разворотнева, среди участников – Председатель Общественного Совета Минстроя РФ С.В.Степашин, Заместитель Министра  строительства и ЖКХ России, Главный жилищний инспектор РФ М.Б.Егоров, Заместитель Председателя Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ П.Р.Качкаев, Председатель Комиссии Общественной палаты РФ по территориальному развитию и местному самоуправлению А.Н.Максимов, руководитель межрегиональной комиссии НП «ЖКХ Контроль» по защите прав собственников помещений в многоквартирных домах субъектов РФ Пинчуков А.П., представители региональных властей, контролирующих органов, прокуратуры и несколько уважаемых общественников из разных городов. https://expoconf.online/problemy-vzaimodejstviya-municipalitetov

Заявленное время проведения – 21 июля с 11:00 до 14:00. Продолжительность первоначально планировалась три часа.

Доклад по теме земельных участков в присланной по почте программе был под счастливым номером 13.

После приветственных слов упомянутых выше лиц, пары содержательных докладов и победных реляций представителей некоторых регионов о проводимой работе по возврату собственникам подвалов и чердаков – модератор внезапно объявила о том, что пора подводить итоги, хотя до заявленного времени окончания конференции оставалось еще больше часа. Список выступающих был почти исчерпан, но до доклада под  номером 13 дело так и не дошло. На заданный в чате вопрос «Мой доклад о земельном участке МКД не нужен, насколько я понимаю?» модератор ответила: «Доклад уже невозможен. Если только предложения в течении 1 минуты». Предложения? «В течении одной минуты»?! Это после того, как доклад, который должен был вместить в себя обзор немыслимого количества аспектов и коллизий, еле втиснулся в выделенные первоначально 5-7 минут?! Оставалось только поблагодарить и ретироваться.

Совершенно непонятно, что вдруг изменилось и почему задолго до окончания мероприятия, именно в тот момент, когда очередь дошла до доклада номер 13, тема земли оказалась неважна для специалистов столь высокого уровня? Странно не знать и не понимать роли земельного участка в имущественном праве на все остальное, что так воодушевленно обсуждалось.  Учитывая, что по итогам этого круглого стола будут выработаны Рекомендации, тема основной составляющей общего имущества собственников многоквартирных домов – земельного участка – снова останется вне поля зрения законотворцев, правоприменителей и общественности. Досадная случайность?

В очередной раз можно констатировать, что круглые столы, проводимые на злободневные темы, не влекут за собой положительных для граждан изменений. Чтобы не было иллюзий и обманутых надежд, чтобы наступило понимание условности существующих прав индивидуальной и общей собственности граждан на любые помещения в многоквартирном доме (жилые и нежилые помещения, квартиры, подвалы, чердаки и пр.), публикуем текст доклада, который по неизвестным причинам оказался невозможен в рамках проведенного профильного круглого стола.

КРУГЛЫЙ СТОЛ

«ПРОБЛЕМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ МУНИЦИПАЛИТЕТОВ И СОБСТВЕННИКОВ

В ВОПРОСАХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ВОЗВРАТА ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА»

Доклад на тему: «Земельный участок многоквартирного дома  – важнейшая часть общего имущества собственников МКД».

Самое главное и основное для понимания важности земельного вопроса для собственников многоквартирных домов – это тот факт, что без права на земельный участок нет права на квартиру/помещение. Можно годами бороться за возврат в общую долевую собственность подвалов, чердаков, колясочных и консьержных, но если нет права собственности на земельный участок дома – собственность на помещения является условной.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст. 1 ЗК РФ).          

То есть чей участок, тот и распоряжается всем, что расположено на нем.

Государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией права на общее имущество в нем, включая земельный участок (п.2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действ. до 1.01.2017

ч.5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действ. с 1.01.2017).

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

При этом, в ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что участок многоквартирного дома бесплатно переходит  в собственность собственников помещений со дня его кадастрового учета (ранее было написано – «формирования и кадастрового учета»).

(К слову сказать, объяснить широко употребляемые термины «формирование» и «образование» земельного участка со ссылкой на законодательство невозможно, поскольку эти термины не описаны и не раскрыты в российском законодательстве).

Согласно разъяснениям п.3 Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Сопоставив приведенные цитаты из законов, нетрудно заметить, что судя по этим нормам  собственникам принадлежит ПРАВО, а не объект. Право собственности на общее имущество в силу закона перешло с правом на квартиру. Но сам ОБЪЕКТ права (земельный участок) собственникам не перешел? Это абсурд, но так написано в законе.

Получается, что право у вас зарегистрировано на объект, который к вам не перешел, если его не внесли в реестр/кадастр. Но при этом внесение сведений об объекте в реестр является добровольным, и не является обязательным!

Еще бОльший абсурд состоит в том, что помещение как имущественный объект, на который вы регистрируете собственность, представляет собой объем воздуха в здании. А право на здание многоквартирного дома, как на объект материального мира, не подлежит регистрации, что прямо указано в той же ч.5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Многоквартирный дом состоит из несущих и ненесущих конструкций, фундамента, крыши, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования и прочих элементов, которые согласно ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ и  постановлениям федерального правительства являются общим имуществом, за содержание которого собственники ежемесячно несут бремя расходов. Право на все это общее имущество возникает у собственников в силу закона. Но при этом сам многоквартирный дом, как совокупность всего перечисленного, будучи физическим объектом - не является объектом права собственности собственников! Это тоже абсурд.

Так чем же владеют на праве собственности собственники помещений в многоквартирных домах?

«ЧУдные открытия» нас ждут после понимания грядущих изменений  в области имущественных прав при дальнейшем реформировании законодательства. В рамках Концепции развития гражданского законодательства в Гражданский кодекс будут внесены существенные изменения:

- Ключевым видом недвижимого имущества признается земельный участок. Любые постройки, (здания, сооружения) возведенные на земельном участке, являются его составной частью, улучшением участка, то есть не признаются самостоятельными недвижимыми вещами (так называемый принцип единого объекта, характерный для большинства ключевых зарубежных юрисдикций). Постройки (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) могут признаваться самостоятельными вещами только в случаях, когда застройщик построил здание с согласия собственника земельного участка – право на постройку, возведенную на чужой земле (понятие «суперфиций», пришло из Римского права).

Поэтому можно сколь угодно долго возвращать себе подвалы и чердаки, которые по сути представляют собой тот же спертый воздух между перекрытиями, что и квартира. Без права собственности на земельный участок  никакой собственности в полном смысле слова ни у кого не существует – ни на квартиру, ни на подвал, ни на что.

Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в своем экспертном заключении указал, что «внедрение в российское гражданское право так называемой концепции единого объекта недвижимости, то есть такого подхода к понятию недвижимой вещи, когда земельный участок и строение на нем (под ним) рассматриваются не как две самостоятельные недвижимые вещи, пусть и связанные единой юридической судьбой, как это имеет место в российском гражданском праве в настоящий момент, а как одна вещь. При таком подходе права на здания или сооружения не подлежат самостоятельной регистрации, а постройка рассматривается как существенная составная часть земельного участка (права на земельный участок). В целом, идею постепенного отказа от модели множественности объектов недвижимости в пользу принципа единого объекта недвижимости следует приветствовать по целому ряду соображений как догматических, так и практических. Более того, именно такой подход к понятию недвижимой вещи закреплен в Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3), а также в Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6)».

Еще немного фактов в кратком изложении.

Ни один дом никогда – ни до перестройки, ни сейчас – не строился и не должен строиться без предоставления земельного участка, площадь которого рассчитана согласно действующим на момент постройки нормативам. Это не участок под зданием или по отмостке. Это полноценный земельный участок со всеми необходимыми элементами озеленения и благоустройства, и объектами для обслуживания дома. При переходе права к новым собственникам (в случае построек советских лет – при приватизации помещений в доме) одновременно переходит и право на этот земельный участок, который неразрывно связан с домом. Нередко приходиться  слышать, что никаких участков раньше не существовало, но это противоречит длинному списку законов и является отказом признать существующие документы.

На протяжении десятилетий проводимой имущественно-земельной реформы  федеральное законодательство определяет земельный участок нормативно необходимой площади как неотъемлемую часть общего имущества многоквартирного дома.  Законодательством давно установлена обязанность органов власти в городах  внести в кадастр все существующие  участки, в том числе – многоквартирных домов, построенных в доперестроечный, советский период. Такие участки называются «ранее учтенные объекты недвижимости».

Однако, Кадастр девственно чист в отношении этих участков.

Посмотрим на Москву: органами власти по документам учета советских лет в кадастр успешно внесены границы земельных участков школ, больниц, детских садов, административных зданий и многих других объектов.

Но по точно таким же документам тех же самых органов – городские власти не внесли в кадастр участки многоквартирных домов, и теперь, когда собственники проснулись из-за застройки своих дворов, чиновники отказываются признавать существование этих участков как сформированных и ранее  учтенных объектов. Это – яркий пример двойных стандартов.

А в состав общего имущества и, соответственно, платы за его содержание земельный участок всегда входил, входит и не может не входить, как бы ни старались представить это некоторые «эксперты», искажая действительность.

Поскольку право на общее имущество, включая земельный участок, возникает в силу закона, а процедура внесения сведений в реестр не носит обязательного характера – теоретически отсутствие участков в кадастре, казалось бы, не должно нарушать имущественные права собственников. Такая позиция прослеживается при анализе судебных актов высших судов. Но  в жизни все иначе.

Результатом отсутствия сведений об участке многоквартирного дома в кадастре является точечная застройка, неправовой отъем собственности (части земельного участка),  поскольку если границы участков не внесены в кадастр – то их никто не увидит, и новый участок будет образован без учета наличия уже существующих, но не внесенных в кадастр границ. 

Какие же проблемы возникают у собственников МКД?

Для внесения в ЕГРН сведений о земельном участке дома документы подаются в Росреестр. После вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ с 1.01.2017 заявителем может являться собственник, но  Росреестр не признает граждан собственниками, и отказывает. Либо ссылается на введенную с 2015 года норму о том, что участки образуются только в соответствии с проектом межевания, не принимают во внимание, что речь идет не о вновь образуемых участках, а о ранее учтенных. И тоже отказывают. Либо Росреестр в порядке информационного взаимодействия направляет запрос в органы власти, и те, также не признавая право собственников на ранее учтенный участок, отвечают про новый проект межевания, которым, как правило, все участки перекроены и значительно уменьшены – земля фактически неправомерно изъята в пользу бизнес-интересов стройкомплекса. Учитывая высокую стоимость земли, такие проекты межевания являются кражей без взлома. И это происходит в наши дни, а не в «лихие девяностые».

Оспорить проекты межевания в судебном порядке невозможно, так как суд проверяет только соблюдение процедуры принятия распоряжения об утверждении проекта межевания, а в части нарушения прав граждан – суд справедливо указывает на то, что это всего лишь ПРОЕКТ, то есть предложение, которое никак не может нарушить чьи-либо права.

Такое положение дел касается домов  постройки до 2000 года.

Но ошибаются те, кто думает, что у собственников домов постройки после 2000 года таких проблем нет – проблемы есть.  Участки таких домов даже если были на учете, то предоставлялись только на время строительства и, как правило, потом были сняты с учета. Сейчас немногим удается оформить свои участки даже у новых домов, поскольку люди сталкиваются с тем, что участки находятся в залоге, и пока обременение не снято – ничего невозможно сделать. Есть и другие нюансы, но это тема отдельного доклада.

Не говоря уже о домах, которые строятся по так называемой «программе реновации» - у этих домов вовсе нет участков, поскольку в федеральном законе закрепили исключение из общего правила: строить по программе реновации можно на условном участке, который описан как «подлежащий образованию» (ст. 7.2 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации"

 и разрешение на строительство в таком случае выдается без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок, как это предусмотрено ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Кто и когда обязан (и обязан ли?) образовать этот участок – закон не сообщает.

Таким образом собственники сносимых домов советской постройки лишаются возникшего в силу закона права на ранее учтенные участки, получая взамен в новом доме в собственность спертый воздух между перекрытиями без права на землю, то есть суррогат собственности. 

Часть собственников домов, попавших под снос по реновации, не собираются переезжать в предложенные новостройки, а хотят получить обещанное «равноценное возмещение» в денежном выражении. В таком случае в сумму компенсации должна входить стоимость земельного участка, размер доли – пропорционально площади квартиры. Но в связи с отсутствием в кадастре участков домов собственники не получат полноценного возмещения за свою уничтожаемую собственность (стоимость земельного участка во много раз превосходит стоимость помещения в сносимом доме).  И сейчас в Москве многим собственникам отказывают в оформлении участков со ссылкой на расположение дома на территории реновации, хоть это основание не является правомерным.

На круглых и квадратных столах, коих был уже миллион, мы все время говорим о проблемах и сложностях во взаимодействии с органами власти. Каждый раз после проведенного круглого стола теплится надежда, что вот-вот что-то сдвинется с мертвой точки, и мы начнем говорить об успехах, диалоге и достигнутых договоренностях. Но каждый раз это все – обманутые надежды, которых уже не осталось. Нам только и остается, что поговорить и разойтись, в очередной раз послушав «плач Ярославны».

Дизайн :
Яндекс.Метрика