При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ" №10 (120) 2017

автор: Рязанский Владимир  

 

Структуру учёта подчинённости кадастровых номеров в ЕГРН Росреестра сложно считать совершенной. Для осуществления эффективного учёта и управленческой деятельности, эти сведения должны быть структурированы по схеме:

Кадастровый квартал → Земельный участок → ОКС строения → Кадастровые номера помещений → Кадастровые номера комнат (в коммунальных квартирах).

Однако, в Москве из схемы выпадает Земельный участок (они не поставлены на кадастровый учёт), а за пределами столицы часто выпадает сущность ОКС (даже в Санкт-Петербурге большинство строений не учтены). Иногда на учёт не поставлено ни то, ни другое, и помещения просто «повисают в воздухе».

Эта проблема требует тщательной вычитки и масштабной корректировки, и делать это иначе, чем силами самих представителей собственников МКД, не осмысленно. Расходование ресурсов на этот процесс в случае, если им будет заниматься какой-либо орган исполнительной власти, оказывается запредельным, а результат по-прежнему будет далёк от идеала. Напротив, именно сами собственники максимально заинтересованы в обеспечении своих прав, и локально готовы тратить на это много усилий и даже денег. При этом задача «выверить данные по отдельному дому» локально гораздо проще и дешевле, чем задача «навести порядок» в учёте всех 3,5 млн. МКД страны.

В существующей системе ЕГРН есть функционал земельного участка либо ОКС без определения местонахождения границ. Поскольку процесс межевания земельных территорий столицы не завершён, ожидать постановки земельных участков МКД на учёт по мере их добровольной регистрации не приходится. Но это не означает, что их не следует регистрировать: просто возникает необходимость в установке значений «по умолчанию» с дальнейшей корректировкой по мере проработки границ кадастровым инженером.

Нет оснований считать, что земельный участок без координат границ (но с определённой нормативом площадью) вносит дополнительную сумятицу либо нагрузку на хранение данных. Границы кадастровых кварталов определены, и многие участки фактически могут иметь своими элементами границы соседних участков без дополнительной перемерки (если она, разумеется, не оказывается необходимой для уточнения или исправления ошибок).

В любом случае, в промежуточное звено между кадастровым кварталом и ОКС необходимо вводить земельные участки, на которых расположены строения. Более того, для каждого ОКС надобъектом должен быть зарегистрирован земельный участок, на котором он находится, и оформлена площадь этого участка.

Соответственно, запрос на корректировку данной структуры должен быть максимально простым и доступным каждому, иначе в масштабах страны на это уточнение потребуются многие годы. С того момента, как в системе ФГИС ЕГРН внедрена структура авторизации через ЕСИА Госуслуг, разграничение полномочий во избежание намеренного искажения информации перестало быть проблемой. Опять же, нет ни одного фактора, препятствующего организации рабочей группы модерирования заявок, поступающих через единую систему. Но на данный момент ни в системе Публичной Кадастровой Карты, ни на сайте Росреестра нет функционала отправки запроса на исправление ошибок кадастрового учёта.

Участок для многоквартирной жилой застройки и его статус

В условиях развивающегося строительства города, а также при потребности в учёте и структурировании информации о земельном хозяйстве с исторически сложившейся застройкой, часто возникают специфичные казусы, когда на одном зарегистрированном земельном участке находится сразу несколько ОКС. Процедура разделения подобных участков между интересантами осложняется не только межеванием, но и частой нелогичностью подобного шага — например, когда несколько корпусов одного домовладения объединены общим подземным паркингом. В таком случае смысловой нагрузки выделения отдельного земельного участка для одного здания практически нет, ведь жилой комплекс по смыслу объединён в единую целостную систему.

Аналогично можно определять земельные участки для нескольких домов одновременно, в соответствии со сложившейся застройкой, и делегировать домам определять границы между собой при возникновении такой необходимости. Используя нормативные параметры и строительную площадь участка из архивных данных БТИ, можно определить долю в общем участке для каждого многоквартирного дома и зафиксировать её в характеристиках ОКС. Важно, чтобы для каждого МКД земельный участок, на котором он расположен, был однозначно зафиксирован в структуре сведений.

Структура ОКС и правовые аспекты взаимодействия в рамках ЖК РФ

МКД можно условно разделить на три категории:

— МКД исключительно жилой застройки (не имеющие встроенных нежилых помещений, не относящихся к общедомовому имуществу);

— МКД со встроенными торгово-промышленными площадями;

— МКД со встроенными помещениями эксплуатационного характера (например, подземными паркингами).

В первом случае всё более насущной становится потребность в регистрации комплекса общедомового имущества как самостоятельной единицы, обладающей отдельным кадастровым номером и соответствующими характеристиками — суммарной площадью и типом разрешенного использования. Кроме подвальных помещений в МКД необходимо выделять и учитывать чердачные конструкции как отдельный объект, а также комплекс общедомового хозяйства — лестницы, коридоры, холлы — в качестве отдельно предусмотренной структурной единицы.

Встроенные нежилые помещения в МКД второго типа, в зависимости от конструктивных особенностей здания, может оказаться разумно отделять в независимый ОКС, обладающий иными характеристиками, чем МКД, в плане использования земельного участка и правовых аспектов. Много лет идут споры о том, следует ли предоставлять равные права собственникам жилых и нежилых помещений в доме, при условии, что нагрузка на окружающую среду со стороны торгово-промышленных помещений значительно отличается от эксплуатации МКД. Введение отдельного сегмента построек в форме подобъекта внутри ОКС может решить эту проблему естественным путём.

Нежилые помещения третьего типа (подземные паркинги и аналогичные им помещения общего пользования — холлы, лобби и т.п.) наравне с детскими/спортивными площадками и иными сооружениями, предназначенными для публичного пользования неограниченным кругом лиц, однозначно нужно выделять в отдельные объекты — либо как ОКС, если подобные образования являются отдельностоящими конструкциями, либо как подобъекты, если они составляют единое целое со зданием.

Нарушение этой структуры приводит к коллапсу имущественного учёта из-за многочисленных ошибок. Например, на бульваре Рокоссовского в Москве в одном из новопостроенных домов была предпринята попытка зарегистрировать отдельно ОКС МКД и отдельно — ОКС подземного паркинга. В итоге два ОКС, находящиеся фактически по одному и тому же адресу, перемешались между собой — некоторые машиноместа оказались в жилой части здания, а некоторые квартиры хаотично оказались учтены в подземном паркинге.

Не стоит забывать и об обратном: невыделение парковочного комплекса в отдельный объект учёта при продаже машиномест на открытом рынке приводит к тому, что фактические владельцы машиномест оказываются обладателями доли и правом голоса в общем имуществе жилого дома, что является правовым нонсенсом.

Все эти нюансы приводят к востребованной необходимости регулярной выверки структуры ОКС, включая те кадастровые номера помещений, которые ранее ошибочно были не включены в объект. Примером таких ситуаций является массовая выборка объектов кадастрового учёта, по адресной привязке соответствующих объекту, но отсутствующих в выписке по ОКС.

Опыт выстраивания подобной структуры на примере выборки из 1000 домов Москвы показывает, что до 3 % помещений не включены в состав ОКС, а до 15 % включённых являются ошибочными и фактически должны быть исключены из структуры в пользу привязки к участку либо полного исключения как архивные.

Более того, зачастую в перечне помещений на равных правах присутствуют и коммунальные квартиры, и комнаты в них. В целом, структура данных о кадастровых номерах в пределах одного ОКС является линейной, тогда как по смыслу должна быть древовидной. Осмысленно привязку осуществлять по следующему принципу: группа элементов ОДИ — отдельно, затем перечень КН с описанием (номера помещений), включение комнат в квартиры в случае выделения их в отдельный объект учёта.

Соответственно, конечным объектом кадастрового учёта является комната, над ней находится квартира, над ней — здание, затем земельный участок и кадастровый квартал, в котором располагаются эти участки.

Краудсорсинг как решение проблемы актуализации данных

Учитывая, что только жилых домов в стране 3,5 млн, шансов на то, что какая-то централизованная структура сможет навести в этом порядок, попросту нет. Однако в связи с развитием технологий информационного обмена, есть возможность задействовать в этой области ресурс элементарного человеческого любопытства.

Зачастую, жители конкретного дома так или иначе интересуются структурой данных по нему в ЕГРН. Точек входа для получения информации на данный момент две: соответствующий модуль в ГИС ЖКХ, принимающий сведения из ГКН за эталонные и условно позволяющий вносить в них корректировки, но весьма кривым способом и без обратной связи (то есть без влияния на действующие записи в ЕГРН), и прямое взаимодействие с ФГИС ЕГРН, допускающее внесение корректировок только при посредничестве кадастрового инженера (даже если корректировки не требуют специальных знаний, а лишь применения здравого смысла).

Предложение рабочей группы заключается в следующем:

  1. Открыть на сайте Росреестра модуль Коррекции данных по запросу граждан с авторизацией через ЕСИА.

Структура модуля:

  • Рассматриваемый ОКС.
  • Необходимые для внесения в структуру Надобъекты.
  • Необходимые для внесения Подобъекты.
  • Предлагаемые к исключению из структуры объекты.
  1. Использование модуля должно быть доступно для всех граждан России, прошедших авторизацию и верификацию.
  2. Открыть в структуре Росреестра или иной организации группу модераторов, рассматривающих поступившие корректировки и принимающих квалифицированные решения по внесению изменений в структуру ОКС.

Таким образом, силами гражданской корректировки повышается качество учёта и ответственный подход к структуре хранимых данных.

Выверка данных, не внесённых в систему в добровольном порядке (возникших ранее 1999 г.)

Сведения о собственности в тех помещениях, права на которые возникли до вступления в силу закона, хранятся в многочисленных базах данных локальных ОИВ и ОМСУ. К примеру, в Москве эти сведения есть в базе АСУ ЕИРЦ по всем помещениям жилого фонда, но по какой-то причине не передаются в ЕГРН.

Проблематика отсутствия сведений о владении помещениями приводит не только к практике «черного риелторства» и многочисленным нарушениям законодательства с последующими длительными судебными разбирательствами, но и к повсеместной незаконной (а значит, не приносящей дохода в бюджет) эксплуатации “бесхозных” помещений.

Поэтому ситуация, когда по объекту недвижимого имущества, зарегистрированному в реестре, выявлено отсутствие сведений о правообладателе, не должна спокойно и безучастно игнорироваться ни органами государственной регистрации прав, ни управляющими организациями.

Необходимо внедрять системы регулярного контроля наличия сведений о правах по объектам имущества, и по итогам этого контроля регулярно информировать граждан о выявленных неточностях. Разумеется, с одной стороны это фактически перекладывает ответственность за соблюдение гражданских прав на самих собственников, но с другой — никаким иным способом настоящего Хозяина и Владельца своего имущества в стране воспитать не удастся. А бесхозные объекты разрушаются самостоятельно, без постороннего вмешательства и, к сожалению, гораздо быстрее, чем хотелось бы. И никакие многомиллиардные вложения в ГИС ЖКХ и иные реестры, не имеющие функции «сообщить об неточности в данных», не смогут исправить это положение дел до тех пор, пока сами собственники не могут уверенно ответить на вопрос, зачем каждому из них это нужно.

Дизайн :
Яндекс.Метрика