При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №6(116) 2016

10 ЖСК должен бороться за право дальнейшего существования всеми возможными законными способами, объединяя своих членов. Как это происходит на деле рассказывает председатель ЖСК «Чертаново-18» (г. Москва).

Ирина НОГИНА, председатель правления  ЖСК «Чертаново–18»

Очень мне нравится это определение: «ЖСК является правовой формой совместной реализации прав и удовлетворения общих интересов, позволяющих оптимизировать формирование общей воли и исключить необходимость индивидуального участия в гражданском обороте каждого из собственников МКД по поводу единого предмета общего интереса, благодаря самостоятельной правовой субъектности, что предполагает совпадение его хозяйственных интересов с общими интересами собственников недвижимости, и не относится к управляющим организациям, компаниям.» Лучше и не скажешь!

Как мы начинали

Наш жилищный кооператив - был построен в «советской» Москве одним из последних. Можно сказать, что мы удачно проскочили то неспокойное время, ведь шел переломный 1991-й год. Рушился привычный общественный уклад, рождались новые отношения в самых разных сферах жизни. Реформы !! Члены ЖСК, наверно, помнят, каким был их первоначальный паевой взнос - тот, что шел в счет оплаты за квартиру, обычно он составлял 30 % от всей стоимости. На оставшуюся сумму кооперативы брали кредит в банке, потом постепенно выплачивали пай и % по кредиту. Но многие забыли, что они ещё вносили и другой взнос - организационно-вступительный.

Это предусматривалось Типовым уставом жилищных кооперативов. Тогда, замечу, любые документы, включая этот Типовой устав, а также списки будущих членов-пайщиков, спускались «сверху», из отдела райисполкома, занимающегося проблемами и формированием ЖСК. Что же касается вступительного взноса, то для каждого кооператива он был разный, в зависимости от года постройки и типа дома.

В нашем случае взнос равнялся 190 руб. – сумма по тем временам немаленькая. Инженер тогда получал 130 руб. в месяц. Как она определялась, трудно сказать, но то, что эти деньги были необходимы, что в этой части Устав был разумен - сомневаться не приходилось. Создавалась, по сути, новая организация, а это дело сложное, требующее, в том числе, и денежных затрат.

На что они расходовались? Перечисление всех дел, за которые надо было платить, заняло бы немало места. Но вот некоторые из них: оплата территориальной надбавки, за площадь застройки в соответствующей зоне Москвы; устав надо было перепечатать, растиражировать и раздать всем членам-пайщикам; изготовить печать организации и открыть счет в банке; оплачивать работу председателя ЖСК, бухгалтера и делопроизводителя; необходимо было приобрести пишущую машинку, бумагу, папки для документов, ручки, скромную мебель для помещения правления; надо было подготовить все документы для легализации дома, получить милицейский адрес, произвести обмеры всех помещений дома, поставить его на учет в БТИ, изготовить техпаспорт, экспликацию и поэтажный план и т.п. Основанием для заселения в квартиры были ордера. Так вот, муниципалам их выдавали бесплатно, а мы оплачивали изготовление ордеров. Пришлось платить деньги даже за работу комиссии, которая принимала дом и формировала приемо-сдаточные акты и авизовки!

К слову сказать, все квитанции, оборотные ведомости, подтверждающие внесение вступительных членских взносов, у нас сохранились. При проверках Жилинспекции и налоговой службы (которые часто дублируются и от которых, честно говоря, мы уже устали) они оказывались весьма кстати.

Прошла четверть века…

За это время состав жильцов значительно изменился. Ротация идет практически каждый год. Некоторые уходят по естественным причинам, их место занимают наследники, другие продают квартиры, и туда вселяются новые соседи. Сразу скажу наш дом пользуется спросом, квартиры в нем стоят дороже, чем в аналогичных соседних.

Какие у него достоинства? Дом - у метро, в хорошем состоянии, во дворе красиво, вокруг него - ограждение, есть помещения охраны, где располагаются сотрудники ЧОП, (чужой не проедет!), по всему периметру дома и в подъездах видеокамеры, есть площадка фиксированных мест для парковки автомобилей, четко работают инженерные системы и т.д. Несколько раз нас признавали «Домом образцового содержания», нам присвоен также знак отличия «Лучшая инициатива жителей дома». Мне рассказывали новые соседи, чтобы выгодно приобрести квартиру в нашем доме, они долго ждали своей очереди.

Встреча с новым собственником

Так вот, приходит человек - радостный такой новый собственник, приносит документы, подтверждающие право собственности на квартиру, договор с бывшим владельцем, иногда это наследник, и тоже с документами, иными словами, появляется новый сосед, а мы ему говорим: «Очень хорошо. Мы вам рады. Вы стали собственником квартиры в нашем ЖСК», а они… даже и не знают, что это такое. А мы продолжаем: «Теперь вам необходимо принять решение о вступлении в члены нашей организации. В этом случае вы обязаны внести организационно-вступительный взнос в сумме 20 тыс. руб.»

И на лице очередного «новосела» - сразу недоумение. Он ведь уже заплатил большие деньги бывшему владельцу, а также риелтору, нотариусу, и все другие сопутствующие сделке платежи совершил. И ещё платить? Да еще такую сумму? Приходится терпеливо объяснять специфику организации, закрепленную в гл. 5 ЖК РФ. Скажу сразу, в других ЖСК взнос, возможно, и меньше, но взят он нами не с потолка, а вполне обосновано. Как определили? Мы исходили из установленного при создании ЖСК первоначально организационно-вступительного взноса, постепенно изменяя его по годам в соответствии с коэффициентом инфляции.

Помните 190 руб. в 1990 г.? К 2014 они превратились уже в 14 тыс. руб. Мы тогда сами посчитали коэффициент инфляции. Затем в Моссоюзе ЖСК, нам подсказали: надо написать письмо в Центробанк с просьбой уточнить коэффициенты инфляции. Написали. Банковские наше письмо переправили в Росстат. И оттуда, исходя из роста потребительских цен, прислали таблицу, коэффициенты пересчета по годам, начиная с года создания ЖСК. По ним мы уже точно рассчитали нужную сумму, которая оказалась даже выше определенной нами. Понятно: инфляция не стоит на месте, сумма взноса постоянно увеличивается, но на заседании правления было решено: остановиться на этой, росстатовской, и пока не переутверждать взнос на Общем собрании членов ЖСК. В настоящее время единовременный вступительный взнос у нас в ЖСК у нас так и остался - 20 тыс. руб.

И все же - законно ли внесение такого взноса, не правы ли наши оппоненты, отказываясь платить его? Да, ЖСК уже построил дом, перестал быть его собственником, все квартиры после выплаты пая переведены на забалансовый счет, и это, вроде бы, позволяет сделать вывод, что ЖСК свои функции выполнил. Однако отсутствие у ЖСК права собственности на квартиры отнюдь не означает незаконность существования самого кооператива. Больше того, нас нельзя ликвидировать (что актуально в настоящее время - по отношению к тем домам, которые вошли в план реновации).

…для эксплуатации и управления домом

ЖСК создавалось - и это прописано в документах прошлых лет, в частности в том же Типовом уставе, о котором я упоминала: «…для улучшения жилищных условий проживания граждан, а также для эксплуатации и управления домом». Сложная триединая задача - построить дом по проекту (с помощью строителей) под контролем ЖСК, грамотно эксплуатировать и профессионально управлять общим имуществом. Мы выполнили первую задачу в конце 1991 г. Дом с горем пополам построили, заключив договор с территориальным управлением капстроительства ТУКС - 4. Затем занялись проблемами эксплуатации. На правлении обсудили, как дом обслуживать. Пришли к выводу, что решать эти проблемы нужно комбинированно: что-то делать самим, что-то отдать ДЕЗу (теперешнему «Жилищнику»). Как юрлицо мы имеем на это право, можем заключить любой договор, пригласить нужных нам работников: электрика, слесаря, уборщиц, дворника, если необходимо, то и садовника, сварщика и даже специалиста по укладке плитки.

Теперь о земле. В нашем случае ЖСК оформил земельные отношения с г. Москвой. Территория двора, где имеется ограждение, площадка для автомобилей, детская площадка, установлены знаки парковки, дополнительное освещение, тренажеры и др. В настоящее время все это является общей долевой собственностью собственников помещений дома, и теперь должны его обслуживать и обустраивать за свой счет. ЖСК эти работы проделал, кроме того отремонтировал коммуникации, выполнил программу ресурсосбережения. В доме наладилась самостоятельная и успешная жизнь, плоды которой чувствуют новоприбывшие. И если мы решили установить такую сумму организационного-вступительного взноса, то включаем в нее всю ту громадную работу, которая была проведена правлением ЖСК за четверть века, оплаченную его жителями. Средства поступают на расчетный счет кооператива в резервный фонд и тратятся на нужды нашей организации.

Член ЖСК не квартира, а собственник

Вернусь к полемике, возникшей при первом визите погрустневшего нового собственника. Его аргумент: «Бывший владелец уже вносил вступительный взнос по данной квартире, при чем тут я?». Да, так это и было. Но мы принимали в члены ЖСК не квартиру, а собственника, а он поменялся. С него и спрос. Продолжаем: «Предлагаем вам ознакомиться со ст. 121 ЖК РФ, где сказано, что «Гражданин или юридическое лицо, желающее стать членом ЖСК…признается членом жилищно-строительного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием». Именно на нее, эту статью, опирались многочисленные суды, прокатившиеся по Москве, когда люди отказывались платить организационно-вступительный взнос.

Да, судебные органы также вставали на сторону кооператива: взнос необходим. Кстати, это единовременный взнос при вступлении в нашу организацию, в последующем (как бывает в других ЖСК), мы дополнительных взносов вносить не предлагаем.

Но даже судебные решения убеждали не всех. Порой слышим: «Так это же для членов ЖСК. А я не хочу быть членом. Я собственник своей квартиры, какое мне дело до того, что делается в доме?» И тут вступает в силу Устав ЖСК, который является основным документом для всех собственников помещений дома. Устав - своего рода Конституция дома, он определяет все стороны его функционирования, и в нем прописано «….членом ЖСК может стать любой собственник помещения МКД» и решения общих собраний собственников, членов ЖСК, главного органа управления МКД для него обязательны.

Общее собрание решило: все собственники, проживающие в доме, независимо от членства в ЖСК, равны, должны нести одинаковые расходы при вселении в дом. Добавлю: мы не пристаем с ножом к горлу с этим взносом. Нет возможности внести единовременно всю сумму сразу? Все потратили на приобретение квартиры? Можете вносить денежные средства в рассрочку по удобной для вас и выбранной вами схеме. Мы с этим согласны.

Предлагаем также ознакомиться с п. 3 ст. 124 ЖК РФ, где сказано «Основанием владения, пользования…и распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе». Я понимаю, что это относится к строящемуся кооперативу. Но вот настали новые времена, и теперь жилищная инспекция старается буквально все положения гл. 5 ЖК РФ пристегнуть к уже сформированным кооперативам.

Еще одно условие: если, к примеру, умер муж, или жена - член ЖСК, осталась вдова/ вдовец, и они тоже решили сохранить членство в нашей организации, то вступительно-организационный взнос они уже не платят, т.к. на момент внесения этого взноса – при организации нашего ЖСК - являлись сособственниками своих квартир.

Рассказываем также, что членство в ЖСК в дальнейшем позволит уменьшить обязательные платежи, ибо некоторые необходимые расходы кооператив берет на себя. В настоящее время картина такая: из 252 квартир только 14 квартир, точнее - их владельцы не являются членами ЖСК. Они не участвуют в общих собраниях, никак не влияют на их решения (но вынуждены подчиняться им).

Всех убеждаем? Да, нет. Не хотят вступать - это их право. Но именно такие собственники, приехавшие на все готовое, разваливают организацию, построившую дом, отстоявшую право на самостоятельность, создавшую комфортные условия проживания во времена чиновничьего беспредела. Не будет ЖСК, очень быстро исчезнет благополучие и комфортность проживания в доме, поэтому НКО, выполняющую функции управления домом, важно сохранить. Ведь если членов организации останется менее 50 %, управлять домом будет просто невозможно. ЖСК должен быть ликвидирован, и дом «уйдет» под внешнее управление. Чужаки вряд ли будут управлять домом так же эффективно, как его хозяева.

Бороться за право дальнейшего существования

Несомненно одно: ЖСК должен бороться за право дальнейшего существования всеми возможными законными способами, объединяя своих членов, и принимая «новеньких». А для этого:

  1. Необходимо отказаться от термина «членские взносы», которыми, как правило, в ЖСК обозначают платежи и взносы, направляемые на услуги помимо содержания жилья. Это тоже целевые средства, которые расходуются на вознаграждение председателю, зарплату бухгалтеру правления, возможно, на содержание своего расчетчика, делопроизводителя, сотрудников ЧОП, дежурных по подъезду, содержание своего узла учета, системы АСКУЭ и т.п. Не члены ЖСК эти суммы платить, конечно, отказываются, они даже рады, что это подтверждено судебной практикой. А вот целевые взносы должны оплачивать все собственники. Лолита Милявская, к примеру, на этом основание несколько лет назад выиграла суд у ТСЖ, в котором живет. Вариант названия: финансовый план расходов целевых взносов членов ЖСК, собственников помещений МКД на уставную деятельность НКО, на иные работы и услуги, не связанные с содержанием жилых помещений (СОЖ) МКД. С этим вариантом названия мы выиграли суд у Жилинспекции на 5 млн. руб.
  2. Взносы собственников членов ЖСК, как известно, налогом не облагаются, они не считаются доходом, а вот платежи собственников - не членов ЖСК облагаются, т.к. считаются доходом. Необходимо вести раздельный учет взносов и платежей собственников. Так требует ст.251 Налогового кодекса. Значит, с суммы платежей не членов ЖСК обязан уплачивать налог на доход. Получается, ЖСК за то, что отдельные граждане не захотели вступать в его члены, должен платить налог за счет всех собственников, как членов, так и не членов ЖСК. Логичнее начислять этот налог именно собственникам - не членам ЖСК, а членов ЖСК от налога освободить.
  3. В нашем ЖСК земельный участок является общедолевой собственностью. А это значит, все собственники должны его содержать, например, сами красить ограждение, содержать места фиксированной парковки, малые игровые формы для детей, ремонтировать спортивные снаряды, освещать территорию, покупать инструменты и рабочую одежду персоналу, малую технику и т. д. Все это стоит денег. Правление решило: нести эти обязанности за собственников-членов ЖСК будет кооператив. Источник? Взносы членов ЖСК, поступающие от пользователей фиксированными местами парковки (что, замечу, не является доходом). Собственники - не члены ЖСК будут платить взносы на содержание придомовой территории сами. Разве не справедливо? Ведь никакого отношения к организации они не имеют.
  4. Такой же порядок правление планирует ввести при оплате работ по текущему ремонту общего имущества дома, который выполняется за счет деятельности, приносящей доход - от сдачи в аренду помещений, относящихся к собственности юрлица. Этими средствами распоряжаются оперативные органы управления ЖСК, а не все собственники, и правление вправе принять такое решения.
  5. 5. И, наконец, члены ЖСК имеют право пользоваться 180 местами парковки на закрытой территории, подчеркну, охраняемой. Машин, имеющих право на въезд во двор, зарегистрировано более 340. Понятно, что всем мест не достанется. Люди ждут очереди: а вдруг кто-то из собственников пользователей решит освободить фиксированное место парковки? Такое случается. Так вот, собственники - не члены ЖСК не имеют приоритетного права на предоставление места парковки во дворе дома. Так записано в решении общего собрания. И это тоже аргумент войти в нашу организацию.

После выполнения всех намеченных программой развития мероприятий в планах правления ЖСК есть такие пункты: взять на себя частичные обязательства по внесению установленных общим собранием взносов в фонд капремонта. Понятно, такая льгота распространиться только на тех, кто является членами ЖСК. Что, кстати, закреплено в п. 4 ст. 69 ЖК РФ.

Убеждает ли это собственников - не членов ЖСК войти в общий коллектив? Многих - да, а некоторых - нет. Иллюзий на этот счет не питаю. Поселяются в доме люди разные, среди них есть и весьма состоятельные, для них дополнительные расходы - не проблема. Лишь бы их оставили в покое. Не хотят они участвовать в жизни дома, ходить на собрания, что-то там решать… Но, на мой взгляд, это неправильные собственники, еще не до конца понявшие, что, запершись в своей квартире, они не отгораживаются от общедомовых забот, что комфортная жизнь в своем жилище зависит от состояния, обслуживания общего имущества, коммуникаций.

Но время меняет психологию, ломает равнодушие, и в конце концов объединяет людей. А ЖСК и ТСЖ лучшая и эффективная форма такого объединения, которые действуют в интересах собственников, «продираясь» сквозь неграмотные законы, общаясь со специалистами проверяющих органов, среди которых часто встречаются странные в правовом отношении чиновники, да ещё противоречивые нормативные акты, всегда трактуются не в пользу жилищных объединений.

Рекомендации коллегам

  1. Привести свои Уставы в соответствие с положения гл.5 ЖК РФ;
  2. Членов в ЖСК должно быть не более количества квартир в доме, не зависимо от количества собственников;
  3. Как выкрутиться, если квартира принадлежит несколько собственникам (ст.125 п.2 ЖК РФ)? Они вправе выбрать одного представителя, на которого открывается карточка учета платежей (лицевой счет) и его принимают в члены ЖСК; внесение взносов и платежей сособственники определяют по договоренности, если не договорятся, через суд;
  4. Новый собственник обязан написать заявление о вступлении в члены ЖСК, в котором должна присутствовать фраза: «….с Уставом ЖСК ознакомлен и обязуюсь его выполнять», ведь Устав это, по сути, консолидированный договор взаимодействия всех собственников помещений дома и далее внести, установленный Общим собранием вступительный взнос;
  5. После внесения членского вступительного взноса примите претендента в члены ЖСК на ближайшем Общем собрании собственников членов ЖСК;
  6. Ведите строгий учет – реестр собственников членов ЖСК, поместите в отдельную папку, в которой должны быть собраны также все заявления о намерении вступить в члены ЖСК и к каждому заявлению необходимо прикрепить квитанцию о внесении вступительного взноса;
  7. Составьте таблицу членов ЖСК с указанием, на каком собрании собственник был принят, соберите в эту папку все старые протоколы, решения Исполкома, в которых обозначен факт принятия в члены ЖСК и оборотные ведомости по внесению членского вступительного взноса. Эта папка поможет доказать любому проверяющему обоснованную цифру количества членов организации, кворум, а значит и легитимность собраний. Если весомые аргументы отсутствуют, то проверяющий сможет легко доказать, что проведенные вами собрания членов ЖСК нелегитимны, и вообще организация не имеет право на существование.
  8. Реестр собственников членов ЖСК с паспортными данными и реквизитами свидетельства о собственности необходимо в качестве приложения приобщать к каждому протоколу общего собрания собственников членов ЖСК.

Или деструктивная группа «активистов», у которых бардак в головах и зуд недовольства не прекращается хронически, воспользуется ситуацией и постарается развалить устоявшуюся систему управления домом.

  1. Убеждайте новых собственников вступать в члены ЖСК, ищите свои формы работы с ними, установите приемлемый членский взнос для вашего дома, состав собственников и их платежеспособность в каждом ЖСК разные.

Главное, правильно оформляйте внесение членского взноса, всегда принимайте новых собственников на очередных общих собраниях членов, аккуратно ведите реестр членов, старайтесь выполнять «букву закона».

 

Монолог записал Исаак ГЛАН

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика