Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №1 (145) за 2020 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

 

Проект «Стратегии-2035»  как повод вспомнить былое и задуматься о том, что нас ждёт.

В жанре винегрета

ТАСС:

«Стратегия развития ЖКХ до 2035 г. будет состоять из разделов о теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении, жилищном фонде, инвестиционном потенциале отрасли, экологии, в том числе обращении с ТКО, кадровой политике...» (https://clck.ru/HxLHF).

В ноябре 2019 г. Минстрой подготовил нулевую редакцию Проекта «Стратегии развития ЖКХ РФ на период до 2035 г.» («Стратегия-2035»), с начала декабря расвернулось её обсуждение в инстанциях и в интернете (например, см. https://clck.ru/LSxMQ). С рабочей группой указанного Проекта при желании можно пообщаться на сайте https://xn--80agffjn0bhjc2b7h.xn--p1ai/. Правда, «Стратегия» изложена там пока в жанре комикса.

Ожидания и потребности  государства:

Что касается содержания Проекта  - близко к сердцу принимать его не стоит: такие прогнозы дают некоторое представление о долгосрочных намерениях истеблишмента, но не более того. «Там, наверху», решения принимают из других соображений, в стратегии особо не заглядывая.  Разве в «Стратегии-2020»  было что-то о московской реновации?

особый путь

К тому же «сырость» Проекта видна невооружённым глазом.К примеру, одна из проблем  современного ЖКХ описана так :

«Высокий износ основных фондов, включая внутренние инженерные коммуникации МКД, и рост объемов аварийного жилищного фонда

при отсутствии системы учета и мониторинга реального технического состояния и износа основных фондов и достоверной информации необходимой для принятия управленческих решений».

Но износ МКД и их инженерных систем – это следствие накопленного «недоремонта» жилья в прежние годы и неудовлетворительным содержания в нынешние. А отсутствии учета и мониторинга техсостояния основных фондов (и – как результат – острая нехватка достоверной информации, необходимой для принятия управленческих решений) - это «ария» из другой «оперы», за этим скрываются, в частности, совершенно неадекватные: а) перестройка системы БТИ и б) реорганизация  госрегистрации жилого фонда. В которой МКД - как единому земельно-имущественному комплексу – места вообще не нашлось, его нет нигде: ни в документах ЕГРН, ни в статистике. 

Видеть всё это в «одном флаконе» как-то странно...

Забегая вперед, заметим, что для улучшения качества капремонта в Стратегии-2035 кое-что предложено: увеличить размер взносов в 1,4 раза, перейти от капремонта по нормативным срокам к ремонту по фактическому состоянию МКД, в финансировании работ перенести «центр тяжести» с «общего котла» на спецсчета и т.д. А что касается мониторинга техсостояния МКД (а ведь это основа для принятия всех решений, в том числе – о ремонте по фактическому состоянию МКД!) – кроме общих слов и туманных рассуждений о «цифровых платформах», «эталонных базах данных» и «актуализации ГИС ЖКХ», ничего конкретного нет.  

Хорошо забытое старое

Что ещё интересно, в первоначальной редакции Проекта можно было найти довольно откровенные признания. Так «диагноз»  современного состояния российского ЖКХ начинался с констатации:

  • Противоречивости государственной политики, отсутствия долгосрочных и предсказуемых правил регулирования в жилищной сфере, включая отсутствие устойчивых подходов к планированию, отсутствие долгосрочного, прозрачного и экономически обоснованного ценообразования в жилищной сфере и невозможность расчета обоснованных тарифов на капитальный ремонт жилья;
  • Большого объема избыточных, устаревших, противоречивых и невыполнимых технических норм и правил в жилищной сфере, для обновления большинства из которых требуется использование принципиально иных подходов, соответствующих современной структуре управления и современным технологическим решениям, включая цифровые.
  • Отсутствия эффективных механизмов, позволяющих собственникам помещений в МКД владеть и распоряжаться общедомовым имуществом. Отсутствия у собственников в жилищной сфере мотивации к эффективному управлению своим имуществом, ответственности и заинтересованности в его надлежащем содержании, отсутствия обязанности участия собственников помещений в МКД в принятии решений по вопросам содержания общего имущества МКД...»

Это правда, но... Нетрудно догадаться, что жить ей ненадолго.  И – точно, уже к середине декабря эти «признания» исчезли. Но кое-что осталось:

«Целевая модель рынка управления МКД, способствующая стабильному развитию этой сферы и росту качества жилищно-коммунальных услуг, должна включать следующие положения:

  • МКД становится единым объектом недвижимости, включающим в себя помещения, общее имущество, земельный участок;
  • приоритетным может рассматриваться способ управления, при котором каждый владелец помещения в МКД становится членом ТСН с момента приобретения квартиры. Обязательства, связанные с участием в объединении собственников, автоматически приобретаются вместе с правом собственности на помещение в МКД...»

Но, простите, ведь это УЖЕ БЫЛО (!). Это вольный пересказ положений закона от 15.06.96 №72 «О товариществах собственников жилья». Которые в декабре 2004 г., при принятии ЖК РФ, были заменёны на совсем другие нормы:

- квартиры отдельно, общее имущество отдельно, земельный участок отдельно (а в результате получилось: «МКД отдельно, его жители отдельно»),

- членство в ТСЖ добровольное (а в результате в доме царит двоевластие: часть решений принимают органы управления ТСЖ, часть решений – общее собрание собственников).

 

ТСЖ = общественная организация?

А перед этим была ещё одна «развилка истории»: Конституционный суд - своим Постановлением №10-П от 03.04.98 - признал неконституционной обязательность членства собственника помещений в ТСЖ (имеется в виду: после решения большинства о создании товарищества).

Тем самым в некотором смысле приравняв ТСЖ к общественной организации, куда действительно загонять людей «из-под палки» как-то негоже. Того, что между ТСЖ и общественной организацией, как говорят в Одессе, есть «две большие разницы», судьи как-то не заметили... Например, того, что в общественной организации сначала возникает свободное членство, а потом уже общая собственность, а в ТСЖ - наоборот: общая  собственность первична, именно она является движущей силой объединения людей, поскольку вопросы её эксплуатации надо решать сообща.

Или того, что  публичная власть не может присутствовать среди учредителей и членов общественной организации , а в ТСЖ может.

 

«Это было недавно, это было давно...»

Самое время вспомнить, как виделось в конце 90-х российское ЖКХ на завершающей стадии реформы:

Указ Президента РФ от 28.04.1997 г. № 425 "О реформе ЖКХ в РФ»:

.   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .     

III этап: 2001-2003 г.г.

- Завершение перехода на полную оплату населением затрат на обслуживание и ремонт (включая капитальный) жилья и коммунальных услуг в части покрытия текущих издержек.

- Завершение внедрения механизма обязательного страхования жилья.

- Обязательная установка в жилых домах индивидуальных приборов учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов.

- Широкое внедрение механизма привлечения кредитных средств для развития городской жилищно-коммунальной инфраструктуры с использованием различных источников инвестирования.

- Товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами».

 

Обещать не значит жениться

Из всего перечисленного на 100% успешно реализована лишь первая позиция: перевод российских МКД на самофинансирование. Причём, по ней план III этапа: 2001-2003 г.г. - с лихвой перекрыт: сейчас россияне оплачивают  услуги ЖКХ не только «в части покрытия текущих издержек», но и в части капремонта старых домов, нуждавшихся в оном на начало приватизации, обустройства мусорных полигонов, строительства мусороперерабатывающих заводов и т.д. и т.п.   

Разумеется, никто не сказал (и не скажет!) нам вслух, что суть реформы сводится к освобождению Государства от бремени жилищных дотаций и  обязательств по ликвидации «недоремонта». И – как следствие - «ползучему» росту оплаты населения за услуги ЖКХ.

Нет-нет, народу обещали много всего другого: статус полноправного собственника, самоуправление в МКД, рынок жилищных услуг - с добросовестной конкуренцией и т.д. и т.п. Именно это (а не бюджетный «секвестр») выставлялось на обозрение и всячески рекламировалось.    

А вот с этим «прочим» вышло совсем не так, как было обещано.

Операция «Новый кодекс»

Если вернуться на 20 лет назад - после «президентской рокировки» на рубеже 1999/2000 г. обновлённая команда реформаторов резко сменила приоритеты реформы, и вместо создания в МКД «коллективного собственника», а в ЖКХ - рынка жилищных услуг (не рынка управляющих организаций, а именно услуг - в их, так сказать, натуральном выражении!), взяла курс на одномоментную и повсеместную передачу жилого фонда в  коммерческое управление. Которое и до сих пор рассматривается истеблишментом как приоритетный способ управления.

Почему? Окончательный ответ дадут нам историки будущего. Ведь «смена курса» прошла без какой-либо огласки, в лучших традициях операций спецслужб. Сейчас можно лишь предположить, что первая из альтернатив требовала кое-каких усилий и затрат со стороны Государства. Нужно было:

- провести учёт и государственную регистрацию имущества, которое передаётся в общую долевую собственность,

- гарантировать защиту прав общедолевых собственников и их объединений от криминальных посягательств (отчуждение чердаков и подвалов, фальсификация протоколов собраний и т.д.),

- законодательно закрепить механизмы жилищной демократии, работоспособные не в идеальных, а в реальных условиях МКД, при наличии множества объективных (собственник живёт во Флориде) и субъективных (собственник - маргинал) препятствий и помех,

- наладить обучение кадров управдомов, способных поддержать жилищное самоуправление профессиональными знаниями, умениями, навыками и т.д.

Как это было сделано во многих странах на постсоветском пространстве, например, в странах Балтии.

 

На распутье

на распутье

Правда, тут могли быть «побочные» последствия. Так адекватные учёт и регистрация МКД могли выявить ужасающее состояние многих домов и крайне затруднить «прощение» долгов Государства по «недоремонту» старого жилья.

Защита прав общедолевых собственников могла сделать людей финансово независимыми и самостоятельными, а что может быть опаснее для коррумпированного чиновничества?

А от эффективных механизмов жилищного самоуправления вообще всего один шаг до реального местного самоуправления. Почувствовав вкус настоящей демократии внутри МКД, люди не будут мириться с её имитацией за их стенами. Последствия даже страшно себе представить...

Вторая из альтернатив: отдать МКД в коммерческое управление (а фактически - «на откуп» бизнесу) – во-первых, позволяла обойти все эти «острые углы», во-вторых, не требовала ни господдержки, ни бюджетных затрат. Напротив, открывала широчайшие возможности для коррупционного обогащения. Главное было - приспособить жилищное законодательство к  тому, чтобы  держать на «коротком поводке» обоих субъектов: и обитателей МКД, и бизнес-управдомов. Предварительно заманив на эту «делянку» малый и средний бизнес. Чем? Гарантированными платежами жителей и полной бесконтрольностью их использования. Что и было успешно сделано в 2005 - 2010 г.г.

Бесплатный сыр

Если помните, до выхода в 2010 г.  «Стандартов раскрытия информации…» (ППРФ-731) ничего, даже отдалённо напоминающего контроль за коммерческими УО, в законодательстве предусмотрено не было. В отличие от ТСЖ, которым в ст.136 ЖК РФ чётко и недвусмысленно было предписано: ежегодно утверждать на собрании в начале года смету работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ МКД, в конце года – отчёт об её исполнении.

Что же касается коммерческой УО – в ст.162 ЖК РФ была лишь одна «пустопорожняя» декларация, что фирма обязана раз в году отчитываться перед собственниками – и всё. Кто-то отчитывался, вешая на двери подъезда листок со столбиком малопонятных цифр, кто-то этой обязанностью откровенно пренебрегал. Благо ответственности никакой. А кто из россиян по старой памяти пытался жаловаться на «непрозрачного» коммерческого управдома в органы публичной власти – получал «отлуп»: «За работу частных фирм мы не отвечаем, вы теперь собственники, разбирайтесь с ними сами!».

Фигурально выражаясь, власть как бы сказала бизнесу: берите дома и делайте с ними, что хотите, от вас требуется только сполна оплачивать коммунальные ресурсы РСО (чтобы те могли рассчитываться за газ и прочие энергоносители), всё остальное – как получится.

... в мышеловке

Правда, эта «малина» была, во-первых,  не везде, дележку жилого фонда муниципальные власти старались делать «по справедливости»: берешь выгодные новостройки – бери в нагрузку и энное количесво старых «развалюх». А во-вторых, гарантий, что «малина» - это надолго, никаких не было.

Главное же, что ресурсы оплачивать надо было полностью, все 100%, хотя собираемость платы никогда 100%-й не бывает. Что для УО гарантирует перманентные долги перед РСО и «дамоклов меч»  неминуемого банкротства. Выжить в этих условиях можно было только за счёт манипулирования платежами потребителей и «крышевания» со стороны «сильных мира сего».

мышеловка  

Тем не менее, бизнес на это клюнул. Правда, преимущественно – тот, который «без комплексов», т.е. нормами морали и нравственности не отягощён. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Чем кончилась эта «эпопея» - мы знаем: «закручиванием» нормативных «гаек», введением лицензионного контроля и прямых договоров. Так что сейчас уже дебатируется вопрос: управление МКД – вообще бизнес ли это?

«Кто не спрятался – я не виноват!»

Но тогда, в 2004 г., до этого было ещё далеко. Реализуя свой замысел, реформаторы разработанную Госстроем  редакцию нового Жилищного кодекса, ориентированная на создание в МКД «коллективного собственника» и жилищное самоуправление, положили под сукно. А спешно собранный коллектив авторов в срочном порядке сотворил альтернативный вариант ЖК РФ - в известном нам виде.

В результате все МКД, в которых к маю 2008 г. не оказалось ТСЖ, ЖК или непосредствннного управления, были переданы – где-то с помощью фальшивых собраний, где-то по конкурсу - «на откуп» бизнесу. И тот начал «рулить» своим жилым фондом.

Итог известен:  от чего ушли - к тому сейчас пришли. К признанию, что без полноценного собственника толку в ЖКХ нет  и не будет.

Двадцать лет спустя

Возвращаясь к двум предложенным в Проекте «новеллам», целесообразность возвращения в правовое поле РФ понятия «МКД как единого земельно - имущественного комплекса» (как это принято в цивилизованном мире) сомнений не вызывает. Хотя коррупционеры будут, без сомнения, отстаивать противоположную точку зрения. И, возможно, отстоят.

А вот со второй «новеллой»: автоматическим членством в ТСЖ – всё сложнее.

Легализация понятия «собственник жилья» в России произошла четверть века назад, после появления в 1994 г. ст. 290 ГК РФ. Дальнейшее течение событий - в русле целенаправленной политики, проводимой властной «вертикалью» - очень многих людей приучило жить так, как будто твоя собственность кончается за порогом твоей квартиры. И поколебать эту привычку будет очень трудно. Тем более, за один присест.  

А значит, принудительный «вброс» в члены ТСЖ множества психологически неготовых к этому людей (в лучшем случае - пассивных, в худшем - негативно настроенных) может иметь кое-где последствия непредсказуемые. 

В такой ситуации на извечный российский вопрос: «Что же делать?» - существует один простой ответ: «Дать людям возможность выбора». Выбора: быть реальными собственниками, управляя домом самостоятельно и неся ответственность за результаты своего управления. Или вести «безоблачное» существование под мудрой и заботливой опекой управдома, назначенного публичной властью, например, в соответствии ППРФ-1816.

dvoevlastie 3

Первый вариант вполне может существовать и при сохранении нынешнего добровольного членства в ТСЖ. Что же касается двоевластия – разумеется, оно должно быть ликвидировано. С момента принятия 50%-ым кворумом  собственников решения о создании ТСЖ все функции управления должны переходить к товариществу - и никаких альтернативных собраний собственников! Не нравится жить по Уставу ТСЖ – ликвидируйте товарищество и живите под опекой муниципального управдома. А ТСЖ будут жить по своим правилам. Но не по нынешним «дебетным» правилам «а ля ЖК РФ и приказы Минстроя», а по тем, которые действуют в цивилизованном мире: после регистрации Устава  госорганы имеют право вмешиваться в дела собственников лишь в трёх случаях:

- для пресечения явно криминальных действий,

- для разрешения судебного спора между собственниками,

- при возникновении угрозы жизни и здоровью людей.

Все прочие вопросы решаются внутри товарищества на основе самоуправления.

«Мечтать не вредно» - вправе тут заметить умудрённый опытом читатель.Да, но... Неплохо также отличать чёрное от белого, свет от тьмы, а те суррогаты, что нам подсунули «отцы» ЖК РФ под видом  нового законодательства  - от полноценных права собственнности и жилищного самоуправления в МКД (подробнее об этом  см. https://clck.ru/LtccF).

Дизайн :
Яндекс.Метрика