Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №7 (141) за 2019 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

14 августа в Москве Центр дистанционного обучения АКАТО провел семинар «Актуальные вопросы деятельности РСО: прямые договоры с потребителями и договоры ресурсоснабжения с исполнителями».

Эксперт РАНХиГС при Президенте РФ (Москва), член научно-экспертного совета при Комитете по делам местного самоуправления Совета Федерации Игорь Кокин (фото) повествовование  начал с экскурса в историю вопроса. А потом поделился своей точкой зрения на многие тонкие вопросы, возникающие в связи с прямыми договорами (ПД).

Кокин

 

«Уж что выросло, то выросло!»  

И.Кокин:  Согласно ППРФ-354, начиная с мая 2011 г.,  ПД были возможны только в двух случаях: 1) при непосредственном управлении, 2) если способ управления не выбран или не реализован. Во всех прочих случаях исполнителем КУ должны быть УО, ТСЖ, ЖК... Договор энергоснабжения, предусмотренный ГК РФ, действительно является публичным (т.е. РСО не вправе отказать в его заключении потребителю), но он возможен, только если потребитель подключен непосредственно к распределительной сети поставщика энергоресурса, а в МКД он подключён через промежуточное звено - общедомовую сеть. В 2008 г. Верховный суд разбирался с этим и вынес решение, что все жители дома, в чьей общей долевой собственности находятся общедомовые сети, совокупно могут выступать стороной договора, причём, не энергоснабжения, а поставки энергоресурса. На границу дома. Но, простите, тогда счёт надо выставлять не потребителям в отдельной квартире, а дому в целом. А жители пусть уж сами решают, кому сколько платить... В результате Правительство РФ, помучившись, волевым решением в 2015 г. ограничило возможность непосредственного управления. Домами, где не более 30 квартир (а вначале было вообще 16 квартир): там сети небольшие, общее потребление невелико,  и собственники смогут договориться, как распределить платёж...»

Потом в законодательстве было много попыток решить проблему финансирования РСО:

- появление в ЖК РФ т.н. «прямых расчётов», когда деньги за КУ шли в РСО напрямик, но вся ответственность по-прежнему оставалась на УО, ТСЖ, ЖК,

- 253-е постановление, обязавшее управдома перечислять поступившие за КУ платежи в адрес РСО в течение 1-го рабочего дня,

- попытки решить проблему нехватки денег для модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры за счёт привлечении в ЖКХ частного бизнеса - посредством механизмов аренды, концессии и т.д. и т.п.

И что же в конце концов?

И.К.: «На вопрос: почему бизнес так плохо идёт в ЖКХ - Президенту РФ в марте 2017 г. было доложено, что у нас и законодательство, и тарифы - замечательные, механизм заключения концессионных соглашений – просто конфетка. Но... Мешают управляющие компании. Главная проблема коммунальной инфраструктуры – отсутствие средств на её модернизацию и реконструкцию, и вызвана она... - наличием посредников, которые задерживают и «отгребают» себе финансовые потоки, которые должны попадать бизнесу. Естественно, Президент сказал: так убрать этих посредников! Хотя наш Президент не очень любит «скользкую» тему ЖКХ, но в 2017 г. как минимум дважды (например, в мае 2017 г на «прямой линии» с населением) он высказывался об этом. И - Минстрой оказался в неприятной ситуации, он уже давно работал над таким законом, но никак не мог согласовать проект, т.к. возникала масса вопросов. Без ответа. Например: каков источник финансирования допрасходов на биллинг и работу с должниками? Увеличение тарифа? Минэкономразвития сказало: нет, этого делать нельзя. Та же участь постигла и идею создания в регионах единых РКЦ, содержание которых производилось бы за счёт бюджетов субъектов РФ. Тут возражения выдвинул Минфин: с какой стати государство будет финансировать коммерческие организации?...»

В итоге закон появился - в известном нам виде.

ОДН - коммунальная услуга,  КР СОИ – жилищная

Запутанный вопрос: о «чехарде» вокруг  т.н. общедомовых нужд (при ПД  они никуда не деваются, остаются на прежнем месте!) - на поверку оказался не таким уж сложным:

И.К.: После массового появления ОБПУ в МКД Правительству пришлось решать, что делать с разницей между общедомовым потреблением и суммой частных потреблений, её назвали общедомовыми нуждами (ОДН), хотя понятно, что там не столько нужды, сколько потери и воровство.  Разницу эту решили делить между собственниками - пропорционально площади помещений. После массовых протестов платежи собственников ограничили нормативом, а то, что сверх – обязали платить исполнителя КУ. Из каких денег – догадайтесь сами...

«С переходом на ПД  сверхнормативные платежи по ОДН могли превратиться в прямые убытки РСО, поэтому в рамках подготовки к переходу на ПД Правительство решило, что с 1.01.17  ОДН - как коммунальная услуга - остаются только в домах с непосредственным управлением, а там, где есть УО, ТСЖ, ЖК, они начисляться не будут. Зато управдомы отныне должны приобретать коммунальные ресурсы для содержания общего имущества (КР СОИ), выставляя часть своих расходов для оплаты потребителям. В размере нормативов КР СОИ. Отличие существенное: ОДН – это коммунальнаяуслуга, а СОИ – жилищная, это приобретение ресурсов для деятельности самих УО, ТСЖ, ЖК. По содержанию ОИ МКД, а значит, финансироваться она должна из платы собственников за содержание жилого помещения. И на практике оттуда она и финансируется...» 

М-да, «ловкость рук и никакого мошенничества».

«Как нам вернуться домой?»

Потребитель

 

Пожалуй, главный вопрос, который до сих пор остаётся без ответа – как быть, если у собственников созрело желание расторгнуть ПД.

И.К.: «Закон ввел в ЖК РФ три способа перехода на ПД: 1) по решению ОСС, 2) по решению РСО при наличии 2-хмесячной задложенности (это в 2012 г. было введено в ППРФ-124, но без механизма реализации) и 3) сохранение исторически сложившихся ПД ( например, в доме с непосредственным управлением можно на ОСС принять решение о переходе к управлению УО, но с сохранением ПД).

Обратите внимание, по решению ОСС договор считается заключённым с каждым собственником, действующим от своего имени. С каждым. Но полномочий расторгнуть ПД от имени каждого собственника законодатель за ОСС не закрепил, соответствующего механизма нет. Сколько % собственников должны принять такое решение? Вопрос.

В законе сказано, что как только принято решение о ПД – из договора управления исключается обязанность УО, ТСЖ, ЖК предоставлять КУ потребителям. А обратной нормы: о возврате этой обязанности в случае  перехода к прежним отношениям – её нет...»  

Улица с односторонним движением

В ситуации, когда ПД возникают не по решению ОСС или РСО, а в силу закона (например, в новостройке), коллизия «нерасторжимости договора» приобретает особую остроту:

И.К.: «Кроме приведённых в ч.1 ст.157.2 ЖК РФ вариантов перехода на ПД в п.9 той же статьи перечислены и другие случаи, когда КУ собственникам предоставляются РСО - на условиях ПД:

- если в доме непосредственное управление,

- если в доме способ управления не выбран или не реализован,

- если между лицом, управляющим домом, и РСО отсутствует договор ресурсоснабжения (т.е. старый управдом ушёл, новый пришёл, но по какой-то причине не смог сразу заключить договор с РСО).

А также если в доме все помещения находятся в гос- или муниципальной собтственности (например, в общежитии).

Кроме того,  в силу закона у РСО ПД возникают в новостройке - сначала с застройщиком, а после - с лицами, принявшими помещения от застройщика (см. первое предложение ч.9 ст.157.2). Поэтому все новостройки, введённые в эксплуатацию после 3.04.18, де-юре находятся на ПД с РСО. Об этом Минстрой заявлял публично ещё полтора года назад (см. https://clck.ru/Hkb4x). А поскольку «обратного хода» с ПД в законе пока нет – изменить это положение не представляется возможным. Будем надеяться, пока. Вот если бы решение ОСС о выборе нового управдома было основанием для расторжения действующего ПД... – но такого в законе не предусмотрено.  Впрочем, в прошлом году многие новостройки выбрали УО и те, не обращая внимания на эту норму,  заключили договора ресурсоснабжения. А раз они уже заключены – для их расторжения нужно решение собствеников или РСО...»

Заметим, что Минстрой уже поменял свою позицию и в письме № 8127-ОО/04  от 10.03.19 пишет, что застройщик не может заключить ПД, нужно решение ОСС. Пойми, кто может, этих чиновников.

«Безвременья»  быть не должно!

Семинар

 

Среди слушателей семинара было немало представителей РСО, поэтому на вопросе: как быть, если переход на ПД нежелателен или  РСО к нему не готово – И.Кокин остановился особо. Председателю ТСЖ  стоит это знать:

«В протоколе ОСС, который инициатор собрания должен предоставить в РСО, кроме самого решения о переходе, должен присутствовать обязательный реквизит, который многие пропускают – дата, с которой начинают действовать ПД. Это существенное условие договора.Тут есть два выхода: во-первых, РСО может сама установить этот срок. Любой. А как же 3хмесячная отсрочка? Эта отсрочка исчисляется от указанной в решении ОСС даты, а она не указана.

Во-вторых, РСО может перейти в «режим ожидания» - даты, с которой начинают исполняться обязательства сторон договора. А сам договор пока не заключать. Известив об этом другую сторону.

Если же дата указана, но РСО хочет взять отсрочку в пределах 3х мсяцев – она должна уведомить об этом инициатора собрания. Иначе ПД будет считаться заключённым с той даты, которая указана в решении ОСС.

Есть масса случаев, когда протокол с датой РСО получен – а РСО молчит. И плату за КУ потребителям не начисляет и счета не присылает. Что тут сказать? С точки зрения законодательства ПД считается заключённым с даты, указанной в протоколе. На каких условиях? На условиях ППРФ-354,  а после 31 июля 2019 г. – с учётом изменений, внесённых в «Правила предоставления коммунальных услуг...» вступившим в силу ППРФ-897. Т.е. на условиях «Типового договора...».

Протокол с большой буквы

«После выхода в 2015 г. закона № 176-ФЗ  протокол ОСС у нас стал официальным документом, поэтому Минстрой Приказом № 937/пр от 25.12.15 установил  порядок его оформления. Главное, что у протоколу есть обязательные реквизиты и к нему есть обязательные приложения. Первое из них – реестр собственников. В этом году требования к протоколу ещё более усилены – вышел новый Приказ Минстроя  № 44/пр от 28.01.19. В нём добавлены два новых нюанса:

 - решения собственников должны быть приложены к протоколу при любой из 3х форм проведения собрания,

- страницы протокола и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты, а последняя страница должна быть подписана председателем собрания.

Вот эта толстая книжка и называется протоколом ОСС, его оригинал идёт в ГЖИ, а копия направляется в РСО. Если же вам принесли бумажку на одном листке и без приложений – не пишите, что этот протокол незаконный или недействительный.  Это может установить только суд. Или, на худой конец,  ГЖИ - в части включения МКД в реестр УО. Уведомите инициатора собрания, что представленный вам документ не содержит обязательных реквизитов, предусмотренных действующим приказом Минстроя. И приложений к нему. И поэтому не может быть основанием для совершения юридически значимых действий. В частности, заключения договора...»

Жилищным объединениям стоит следить за тем, чтобы не наступить на эти грабли.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика