Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №12 (134) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

Менять в доме систему отопления приходится вместе с сознанием людей.

Рассказывает председатель ЖСК «Образцовый» Галина Молчанова (Москва):


Молчанова

 

 

 

 

 

 

 

Дом не без проблем

Наш кооперативный дом (9-этажей, 8 подъездов, 283 квартиры) был построен в 1969 г. на средства работников типографии и радиозавода. Я по счёту 4-й председатель, в должности с 1998 г. Вообще-то по специальности я инженер-строитель, работала в проектном институте, а когда вышла на пенсию, в это время  как раз родился внук – стало понятно, что пора осесть дома…

Домом управляет ЖСК, а обслуживают его две подрядные организации: ГБУ «Жилищник» (мусор, аварийно-диспетчерская служба, обслуживание вентиляции) и ООО «Видея» (сантехника, электрика, плотницкие работы, подготовка дома к зимнему периоду). Это небольшая частная фирма, но её сотрудники (по-моему, они все славяне, что в Москве нынче не часто встретишь!) прекрасно работают, быстро и качественно отзываются на все наши запросы. И правление ЖСК, и жители дома довольны. Менять её на «Жилищник»? Не дай Бог.  

Что касается коммунальных услуг - по воде долгов у нас нет. По теплу бывают, но небольшие, порядка 100-200 тыс. руб. Злостных неплательщиков в доме нет, бывают задержки платежей, но в течение 1-2 месяцев  они обычно погашаются.

С МОЭКом – по счетам за тепло - мы не судимся. Как многие московские ТСЖ и ЖСК.  Может быть - потому что у нас старая и очень несовершенная отопительная система, в этом году мы как раз закончили её замену.

Её особенность в том, что при постройке дома стояки и большая часть трубопроводов были замурованы в стеновые панели, снаружи остались только сами радиаторы (стальные «гармошки») и подводка к ним. Каждая протечка выливалась в то, что приходилось долбить стену, искать место течи, спускать воду из стояка, заваривать трубу, снова замуровывать стену и т.д. Батареи с подводкой приходилось тоже часто заваривать или ставить хомуты. Мучились мы с этим давно, причём,  последние лет десять аварии шли по нарастающей. В общем, ничего другого нам не оставалось, как провести собрание и принять на нём решение о полной замене отопительной системы.

Отступать некуда

Формальные основания для этого были, все обследования нашего дома, начиная с 2002 г. (например, одно из последних, проведённое в 2009 г. НПО «Жилище-21»), ставили системе отопления чёткий «неуд».  

Хотя необходимость замены системы на что-то более современное большинству наших жителей была ясна, но решиться на это было непросто. Ведь до этого все работы капитального характера (например, ремонт крыши, замена системы горячего водоснабжения, канализации и т.д.) у нас проводились, в основном, за счёт города. А тут мы впервые должны были сделать очень масштабный капремонт полностью за свои деньги. Не говоря уж о сопутствующих хлопотах и беспокойстве.

Впрочем, отступать было некуда: в региональной программе капремонта для системы отопления нашего дома стоял срок 2018-2020 г. г. Не уложись мы в него - все деньги на нашем спецсчёте попали бы к региональному оператору в «общий котёл». Поэтому мы решили  начать работы загодя, в 2017 г.

На собрании собственников, конечно, были несогласные: у кого-то сделан хороший ремонт, у кого-то электрические провода проложены в том месте, где надо сверлить отверстие под стояк. К счастью, их оказалось немного. Управа даже заготовила и дала нам на этот случай специальные бланки обязательств, человек, отказываясь от замены стояка в своей квартире, берёт на себя ответственность в случае последующих протечек. Но воспользоваться ими не пришлось, мы уладили дело мирно. Хотя времени и нервов ушло на это, конечно, немало.

Подрядчики, которых мы выбираем

Почему мы в поисках подрядчика, в конце концов, остановились на ООО «Клайминг»? Во-первых, хотелось использовать для подвода тепла не полипропиленовые, а металлические трубы, именно их фирма нам и предложила, во-вторых, нас привлекла рассрочка: накопленных денег для единовременной оплаты работ было маловато. Ну, и, наконец, мы имели дело с этими людьми и раньше, и убедились в их добросовестном отношении к работе. Надо сказать, тут мы не ошиблись: на все жалобы - на недогрев или шум в батареях - они реагировали тут же и быстро устраняли все недостатки.  

Рассрочку взяли на 3 года, будем расплачиваться до конца 2018-го и весь 2019-й год. Но - уже с новой системой отопления.

Сейчас я оглядываюсь назад - и мне одновременно и страшно, и радостно сознавать, какое огромное и нужное дело мы сделали. Ведь дом у нас хоть и старый, но крепкий, перекрытия лежат на всех 4-х стенах, трещин нет нигде, он ещё много лет простоит, служа людям верой и правдой.

Руководитель компаний ООО «Эталон», «Клайминг» Дмитрий Елисеев:  

ЕлисеевВизиткаС Галиной Васильевной мы познакомились три года назад, начали с выборочной герметизации швов, этот «пробный шар» обычно нужен, чтобы проверить нас на добросовестность. Экзамен мы выдержали – и с прошлого года началось уже регулярное  сотрудничество.  Тепловизионное обследование дома, с которого мы начинаем работу с каждым потенциальным клиентом, показал, что фасады утеплять не надо, а вот торцы проблемные. Мы сделали ЖСК по этому поводу коммерческое предложение, но Галина Васильевна замахала руками: это позже, позже, сначала надо с отоплением разобраться, шутка ли: за зиму 9 аварий! Она дала нам старый, 10-летней давности проект, мы его обновили: чугунные радиаторы заменили  на биметаллические, кроме демонтажа старых батарей/труб и установки новых (трубы отопления проходили в стенах, и нам пришлось бурить перекрытия под стояки) предусмотрели ещё замену элеваторных узлов. Батареи выбрали фирмы «РБС», они стандартизованы и официально разрешены для применения в ходе капремонта в г. Москве. Трубы и стояки отопления в старых московских домах должны быть металлическими, потому что МОЭК может дать на входе теплоноситель с температурой +95 0 С, а может и  +150 0 С. Полипропилен же хорошо работает только до +100 0 С, не больше, его стоит использовать для ХВС и ГВС, где высоких температур быть не может или в новых домах, где собственная котельная - с малым расходом теплоносителя и со стабильным режимом: без скачков давления и «забросов» температуры.

Общая «цена вопроса» вылилась в 12 млн. руб. (основная стоимость – это биметаллические батареи), в будущем году она - по понятным причинам - скорее всего, вырастет до 15-16 млн. руб.  Для облегчения финансовой нагрузки мы дали ЖСК «Образцовый» рассрочку. Гарантийный срок на нашу работу - 6 лет.

Правда, закончить все работы за один сезон не удалось. Главным образом, потому что ЖСК по своим причинам вовремя не осуществило предоплату, произошла 1.5-месячная задержка платежей и нужное количество комплектующих закупить мы не успели. В результате к октябрю из 8-ми подъездов были готовы только 5-ть. Остальные пришлось заканчивать в этом году. С мая по октябрь.

В ту, «промежуточную» зиму – когда полдома были с новым трубами/батареями, а полдома ещё со старыми, ржавыми – нам немалых трудов стоило обеспечить равномерное отопление всех квартир. Проект проектом, но наладка системы, сдача её заказчику в полностью работоспособном виде, так сказать, «под ключ» – это часть нашей работы… В частности, пришлось проводить балансировку теплового режима стояков «по месту», где-то увеличивать, а где-то уменьшать диаметр конусов в элеваторных узлах. Кроме того, в холода МОЭК увеличил на входе в дом давление теплоносителя: вместо 4-6 атм подавал 6-8 атм - в результате скорость потока увеличилась, и кое-где трубы и батареи начали гудеть. Народ встревожился. Пришлось подбирать дополнительные шайбы. Положение осложнялось ещё тем, что старая система была с нижним розливом, а новую (вернее, те 5 подъездов, где успели её смонтировать) мы переделали под верхний розлив. Так что где-то батареи гудели, зато было тепло, а где-то было тихо, но холодно. Понятно, что оптимальный режим находится где-то посередине, но ведь его надо найти!

Слава Богу, у нас в штате есть сильный инженер-теплотехник, бывший работник МОЭКа, он некогда возглавлял региональную службу технадзора и имеет большой опыт в решении этих вопросов. Без таких специалистов за полную замену отопительной системы - нечего и браться. Сварщик сварит трубу, слесарь укрепит, но рядом с ними обязательно должен быть человек с инженерным мышлением, который понимает, как устроена система, и сумеет сделать так, чтобы все её детали работали, как единое целое.

В эту осень весь дом был уже с новыми, одинаковыми трубами и радиаторами, поэтому регулировка системы прошла куда проще.

Вот ещё что: поменять систему отопления - трудная инженерно-техническая задача, но, пожалуй, ещё труднее уговорить ВСЕХ собственников пойти на это. Приходишь в квартиру – а хозяин говорит: вот, у меня встроенная кухня, шикарный ремонт, я ничего менять здесь не хочу! И если таких людей не один–два – работать становится очень трудно. Даже в этом кооперативном доме, где большинство вроде бы проголосовало за ремонт, у нас были немалые трудности с допуском, пришлось долго уговаривать людей. Как будто этот ремонт нужен не им, а нам…  Особенно запомнились две квартиры, их хозяева долго сопротивлялись и «сдались» лишь в последний момент, когда мы уже отчаялись и собирались пускать трубы в обход, по лестничной клетке.

В общем, капремонт системы отопления начинается с большой подготовительной работы с жителями – так сказать, с капремонта их сознания…»

Генеральный директор ООО «Видея» (она же - председатель правления ЖСК «Симферопольский ») Инна Введенская:

ВведенскаяМы с Галиной Васильевной принадлежим к разным поколениям, но понимаем мы друг друга хорошо… Я ведь и сама живу в кооперативном доме, в 2016 г. он остался без председателя - и мне пришлось занять это место. До этого я 12 лет работала на инженерных должностях в разных организациях ЖКХ, и когда в том же 2016 г. последняя из них обанкротилась – председатели ТСЖ, ЖСК района Чертаново уговорили меня создать свою обслуживающую компанию. Не для управления, этим пусть занимаются собственники, а для содержания и ремонта. Ко мне идут те, кто - вроде кооператива Галины Васильевны - хотят не «прозябать» под ГБУ «Жилищник», а в меру сил развиваться и модернизироваться. Наверное, я немного тщеславна, потому что мне нравится видеть, как в результате моего труда дом становился более комфортабельным и благоустроенным.

В ЖСК «Образцовый» года три назад ситуация с отоплением буквально «накалилась»: и мои слесари замучились – ремонтировать стояки (и промывать зашлакованную до предела систему), и Галина Васильевна - отвечать перед жителями за протечки. Так что я тоже имела свой интерес в капремонте - и приняла посильное участие во всех событиях: и в выборе подрядчика, и в подготовке проекта, и в послемонтажной наладке системы. И - в уговорах жителей. Это едва ли не самый трудный и ответственный этап: если бы новую систему удалось смонтировать не во всех квартирах – думаю, заставить её заработать в проектном режиме вряд ли бы удалось… В общем,  по «проблемным» квартирам мы ходили все вместе: и Галина Васильевна, и Дмитрий, и я.  

О будущем: сейчас система смонтирована и полностью отлажена, думаю, эксплуатировать её особого труда не составит. И если раньше жители жаловались не столько на холод, сколько на «перетоп» (значит, и большие счета в квитанциях), то теперь, надеюсь, совместными усилиями нам удастся поближе подобраться к оптимуму – и в части комфорта в доме,  и по его оплате.

 

Дизайн :