banner 2022

Опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №8 ( 82) 2014

По образованию я инженер, по роду занятий - реставратор, а мои «рекомендации» - это итог 6-летнего участия в судах на стороне собственников жилья по возврату в общую долевую собственность незаконно отчужденных нежилых помещений. Я неоднократно рассылала их всем заинтересованным, но часто сталкиваюсь с тем, что собственники не утруждают себя кропотливым их изучением, а наспех передают присланное нанятым адвокатам. А в результате, участвуя в судебных процессах, такие собственники лишь раздражают судей излишними эмоциями, неточностью формулировок и юридической неграмотностью. Порой, этим же грешат и дипломированные юристы... Поэтому свои наработки, называю их «шпоры», я разделила на 4 части. Первая - для краткого выступления представителя собственников в суде, вторая - для использования в письменных пояснениях и развёрнутого выступления (если удастся). Это разъяснения высших судебных инстанций по нашей категории дел. На их основании я пришла к выводу, что для возврата отчужденных помещений в общую долевую собственность необходимо и достаточно заявлять иск с требованием о признании права общей долевой собственности собственников МКД на «спорное» имущество. Таким образом, третья часть - подготовленный мною примерный иск, который на сегодняшний день уже неоднократно «обкатан» нами в судах (остаётся лишь вписать свои реквизиты и чуть добавить/убавить свои подробности). В четвертой части я отдельно рассмотрела проблему правомерности применения судом срока исковой давности, поскольку в подавляющем большинстве наших домов уже истекли три года после того, как наше общее имущество было у нас украдено.

Совет: в суде действуй по принципу «загляни в карты соседа - в свои всегда успеешь»! То есть, не спеши выкладывать все свои аргументы, а сначала ходатайствуй:

Об истребовании:

- свидетельств о регистрации права ответчика, которые необходимы для уточнения иска (чтобы правильно указать №№ помещений и, в случае победы, не иметь проблем при регистрации права ОДС);

- регистрационных дел, чтобы увидеть на основании каких «правоустанавливающих» документов была совершена кража общего имущества (ОИ) (т.е. получить дополнительные козыри);

О назначении:

- совместного осмотра (с целью подтверждения не только наличия признаков ОИ (коммуникации, т.п.), но главное, что мы имеем доступ к ним, т.е. подтверждение факта, что мы ими владеем)

- судебной строительно-технической экспертизы (с целью подтверждения технического, вспомогательного назначения помещения, требующего доступа для содержания и ремонта).

Кратко и по существу     

1. Помещения подвала (чердака, т.п.) технические, вспомогательные, т.е. не имеющие самостоятельного назначения (часто и не имеющие отдельного от жилых подъездов входа) самостоятельными объектами права быть не могут.

2. На дату 1-ой приватизации не были сформированы, как самостоятельные объекты (с присвоением кадастрового номера), для нужд, не связанных с обслуживанием других помещений дома.

3. Мы их приватизировали и зарегистрировали (ч. 2 ст. 23 № 122-ФЗ) вместе с квартирами, еще на дату первой приватизации.

4. Мы - владеющие собственники, поскольку подвалы: не передавались ответчику ни одним из предусмотренных законом способом (ч.2 ст.218 ГК РФ, ч.3 ст.36 ЖК РФ) не выбывали из нашего владения, т.к. использовались (с момента постройки дома и на дату 1-ой приватизации) и используются для обслуживания других помещений в доме; переоборудования, с установкой коммуникаций ранее там не находившихся, не производилось.

Совет: если ответчик «возражает», несмотря на представленные вами документы-доказательства изложенного - предложите ему представить доказательства обратного.

Высшие судебные акты

Определением КС РФ № 489-О-О от 19.05.2009 установлено, что по смыслу ст. 290 ГК РФ, п.1 ст. 36 ЖК РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений. Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры - это общее долевое имущество. Наличие иных полезных свойств у подвальных помещений - не влечет за собой исключения этого помещения из общего имущества собственников.

Согласно Определению ВАС РФ № ВАС-12537/09 от 21.10.2009 (дело А56-42253/2007), не нуждается в доказывании факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры.

Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010 (дело А65-7624/2008) указывает, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности… должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент... помещения... были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования… то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Определением ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 (дело А40-153467/2009) оставлены в силе судебные акты, указавшие, что формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В Постановлениях Президиума ВАС РФ № ВАС-14828/12 от 26.03.2013 (дело А40-82045/2011) и № ВАС-16030/13 от 25.02.2014 (дело А40-123167/2012) разъяснено: тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП - не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения (в т.ч. г. Москва и/или кто-либо) в МКД не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества дома возможно только с согласия всех собственников.

В упоминавшемся Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 разъяснено, что согласие на принятие в собственность и принятии на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.

В Постановлении Президиума ВАС РФ № 1457/11 от 27.07.2011 (дело А46-23847/2009) отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество (т.е., собственности г. Москвы, и/или кого бы то ни было ещё).Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчика). Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22: факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п.36); оспаривание зарегистрированного права... осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. ...Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права... такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п.52).

Как указано в Определении ВАС РФ № ВАС-4240/14 от 10.06.2014(Постановление Президиума по делу А45-2923/2013 оглашено 01.07.2014), требования о признании права по существу сводятся к подтверждению права собственности, возникшего до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Примерный типовой иск

В Арбитражный суд г. Москвы

ИСТЕЦ: ТСЖ «_____________»

ОГРН______________

Адрес_______________

ОТВЕТЧИК:Департамент городского имущества г. Москвы

ОГРН 1037739510423

адрес: 115054, Москва, ул. Бахрушина, д.20

Если в арбитражный суд обращаются собственники МКД, не создавшие ТСЖ:

Истец: Фамилия, имя, отчество

(ч.1ст. 225.10 АПК РФ)

Адрес:______________________________

Присоединившиеся к иску лица (не менее пяти!)

(ч. 2 ст. 225.10 АПК РФ):

 1,2,3,4,5 Фамилии Имя Отчество каждого

Адрес: каждого

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О признании права общей долевой собственности за собственниками помещений

в многоквартирном доме по адресу: ._______________________

на технические подвальные помещения:

№ __ __, общей площадью – __кв.м

(Кадастровый номер 77-77- __ __)

№ __ __, общей площадью __ кв.м.

(Кадастровый номер 77-77- __ __)

Многоквартирный жилой дом по адресу:______ был построен в ____ году.

Решением Общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома от ______- было создано Товарищество собственников жилья «________»

Распоряжением Префекта______АО города Москвы №__ от ____ указанный многоквартирный дом был передан в управление товариществу собственников жилья «_______».

1. Право на обращение в суд с настоящим иском предоставлено ТСЖ «______» в соответствии со ст. 138 ЖК РФ, Уставом Товарищества (прилагаем) и решением Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Выписку из протокола № __ от ____ , прилагаем).

Соответствующие разъяснения даны в Постановлениях Президиума ВАС РФ № 1821/06 от 27.06.2006, № 12537/09 от 15.12.2009 , № 7319/09 от 13.10.2009.

В то же время, в Определении ВАС РФ № ВАС-18238/12 от 23.01.2013 подтверждено, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд (аналогичные правовые подходы изложены и в Постановлении № ВАС-19488/13 по делу № А73-762/2013 (оглашено 20.05.2014).

Право на обращение в арбитражный суд группы собственников помещений многоквартирного дома, в котором не создано ТСЖ, следует из ст.225.10 АПК РФ, разъяснения ВАС РФ от 12.05.2011 исх. № ВАС-УД-2584 (прилагаем) и подтверждено современной правоприменительной практикой по аналогичным делам №№ А40-26092/2010, А40-7995/2012, А40-135383/2012, А40-185689/2013.

2. Приватизация первой квартиры в данном доме осуществлена __ ___ 199_ года (Договор передачи №__ от __ _____ 199_, прилагаем).

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме, в том числе на спорные помещения, возникло именно __ .___ 199_ года, а формирование спорного помещения, как самостоятельного объекта недвижимости, т.е. присвоение ему кадастрового номера 77-77-_________ произведено г. Москвой лишь в 20__г. втайне от всех собственников дома, без их согласия.

Следовательно, государственная регистрация права собственности г. Москвы была произведена незаконно - путем выделения части общего имущества дома (технических подвальных помещений) спустя лет после возникновения на них права общей долевой собственности.

Соответствующие разъяснения даны в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010 и Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 о том, что правовой режим подвальных помещений относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме: были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования? При этом формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.

В то же время, в Постановлениях Президиума ВАС РФ № ВАС-14828/12 от 26.03.2013 и № ВАС-16030/13 от 25.02.2014, разъяснено: тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП - не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

3. С момента постройки данного дома и по настоящее время, все подвальные помещения, в том числе спорные № __ комн. __общей пл. ___кв. м и № __ комн__ . общей пл.___ кв. м - являлись и являются техническими, вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, поскольку содержат несущие конструкции здания и в них размещено и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Эти общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа.

(Техническое заключение ГУП «МосжилНИИпроект» №__ от___ , Акты от ____ , прилагаем).

Всеми подвальными помещениями владели и владеют собственники дома, которые несут бремя расходов по содержанию и ремонту размещенных в них общедомовых коммуникаций и инженерного оборудования, а также самих подвальных помещений, включенных в Состав общего имущества, утвержденного общим собранием собственников от ____ г. (прилагаем) в соответствии с действующим законодательством РФ, Постановлением Правительства г. Москвы № 491 от 13.08.2006 и Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 и с Договором управления (Приложение № 1 прилагаем).

Доступ в подвальные помещения обеспечивает управляющая организация ТСЖ «______» для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, в соответствии со ст.161 ЖК РФ.

4.Ответчиком признается факт принадлежности спорных подвальных помещений к общему долевому имуществу собственников многоквартирного дома по адресу: __________ (Выписку из Протокола заседания Межведомственной окружной комиссии ДИГМ от ___ № ___прилагаем)

5. Настоящий иск заявлен исходя из положений законодательства РФ: Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, АПК РФ, Закона РСФСР № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»; Закона РФ № 4218-1 от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики», Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ № 2275 от 23.12.1993, Закона г. Москвы № 19-87 от 09.11.1994 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений», Распоряжения Мэра Москвы № 275-РМ от 13.05.2002 «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере, как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения», Федеральных законов № 72-ФЗ от 15.06.1996, № 122-ФЗ от 21.07.1997 и многих других; Разъяснений, данных в Определении Конституционного Суда РФ №489-О-О от 19.05.2009, Постановлениях Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и объединенного Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановлений Президиума ВАС РФ № 1821/06 от 27.06.2006, № 12537/09 от 15.12.2009, № 7319/09 от 13.10.2009, № 13391/09 от 02.03.2010, № 1457/11 от 27.07.2011, № ВАС-14828/12 от 26.03.2013, № ВАС-16030/13 от 25.02.2014,№ ВАС-19488/13 (оглашено 20.05.2014), № ВАС-4240/14 (оглашено 01.07.2014),Определений ВАС РФ № ВАС-8212/09 от 13.07.2009, № ВАС-12537/09 от 21.10.2009, № ВАС-10188/11 от 12.09.2011, № ВАС-18238/12 от 23.01.2013, № ВАС-16030/13 от 13.01.2014, № ВАС-2539/14 от 21.03.2014, № ВАС-2994/14 от 01.04.2014 и Определения ВС РФ № 5-КГ12-7 от 29.05.2012 и других, содержащих общеобязательные толкования правовых норм и подлежащие применению судами при рассмотрении аналогичных дел, а также сформированной судебной практики и положений АПК РФ, требующих единства применения и толкования норм права.

Как указано в Определении ВАС РФ № ВАС-4240/14 от 10.06.2014 (Постановление оглашено 01.07.2014), требования о признании права по существу сводятся к подтверждению права собственности, возникшего до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании изложенного и в соответствии со ст. 12, 289, 290 ГК РФ, ст. 11, 36, (135, 137, 138, 161 - для ТСЖ) ЖК РФ, прошу (сим) удовлетворить требования, фактически направленные на восстановление положения, существовавшего до нарушения права:

Признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по адресу: ____________на нежилые подвальные помещения (кадастровый номер 77-77-__ __):

- № __ (комнаты ...) общей площадью __ кв. м;

- № __ (комнаты ...) общей площадью __кв.м.

Председатель Правления ТСЖ « ____» Ф.И.О.

Собственники помещений МКД: ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО.

Приложения: копии (оригиналы будут представлены суду для обозрения)

1. Платежное поручение об оплате государственной пошлины (оригинал)

2. Выписка из ЕГРЮЛ на Истца (ТСЖ)

3. Выписка из ЕГРЮЛ на Ответчика

4. Выписка из ЕГРП в отношении спорных помещений

5. Выписка из решения Общего собрания собственников помещений о подтверждении полномочий на обращение в суд ТСЖ «_____»

5. Разъяснения ВАС РФ от 12.05.2011 исх. № ВАС-УД-2584

6. Свидетельство о Государственной регистрации в качестве юридического лица ТСЖ «_____»ж

7. Устав ТСЖ «_____».

8. Выписка из решения Общего собрания (Правления) об избрании Председателя правления ТСЖ «_____»ж

9. Распоряжение Префекта _____ о передаче дома в управление ТСЖ «_____»ж

10. Договор передачи первой квартиры в собственность жителей № ... от ...

11. Техническое заключение ГУП «МосжилНИИпроект» № __ от __.

12. Акты комиссионных проверок нежилого помещения от __, от __.

13. Выписка из Протокола заседания Межведомственной окружной комиссии ДИГМ от __ № __.

14. Состав общего имущества, утвержденный собственниками помещений (Выписка из протокола общего собрания № __от __).

15. Договор управления (Приложение №1).

16. Документы БТИ: Технический паспорт на домовладение, Экспликация, Поэтажныйплан, Справки БТИ об идентификации адреса объекта, _______.

17. Архивные документы.

18. Подтверждение направления ответчику искового заявления с приложениями(почтовая квитанция или копия с отметкой о вручении).

О правомерности применения судом срока исковой давности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности (далее ОДС) на общее имущество (далее ОИ) здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если ОИ владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницамы, коридоры, холлы), однако право индивидуальной собственности на ОИ зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права ОДС на ОИ. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, следует, что в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (п. 49).

В силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (п. 57).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п.58).

Следовательно, заявление (ответчика) о пропуске срока исковой давности не подлежит принятию, а исковые требования подлежат удовлетворению в отношении спорных помещений (подвала), поскольку указанные технические вспомогательные помещения использовались и используются для нужд других помещений в доме и, соответственно, фактически находятся во владении собственников помещений данного МКД.

Между тем, в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 разъяснено, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к ОИ, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права ОДС. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (ч.2) и, если законом не установлено иное, составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ, то есть, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1).

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п.57).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны (т.е. ответчика, а не какого-то третьего лица!) (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Соответственно, исчисление срока исковой давности производится НЕ с даты первой приватизации квартиры или принятия ЖК РФ (2005 г.), и т.п., а с даты нарушения права ОДС на спорные помещения в данном доме, т.е. с даты регистрации права г. Москвы и/или кого либо.

При этом необходимо учитывать указания, содержащиеся в п. 57 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 о том, что сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества НЕ означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Указанный вывод высших судебных инстанций следует из того, что несмотря на положения ст. 7 закона о регистрации № 122-ФЗ от 21.07.1997, согласно которой государственная регистрация прав носит открытый характер, действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника помещений МКД регулярно запрашивать информацию о правовом статусе помещений общего имущества, поскольку, по смыслу ч. 2 ст. 23 названного закона, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права ОДС на ОИ.

Более того, собственники помещений МКД вправе исходить из того, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ).

Татьяна ЛЕБЕДЕВА

Материалы по теме

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по Общему Долевому Имуществу

Что делать, если технический подвал отчужден? Рекомендации практика- оптимиста

Порядок действий по организации получения средств от использования объектов общего имущества третьими лицами

Особенности возврата отчужденного ОДИ в ЖСК

 

Яндекс.Метрика