КУПИТЬ  ЖУРНАЛЫ  

               

Капремонт. Рекомендации на основе личного опыта

TSZH zhurnal opyt kapremont ОКСПри использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

ОПУБЛИКОВАНО В ЖУРНАЛЕ  "Председатель ТСЖ" №1 (135) 2019

АВТОР: Дмитрий БАЛАНОВСКИЙ,  главный инженер Группы компаний ОКС. (495-295-77-88)

Опыт, приобретенный нашей компанией в процессе выполнения работ по капремонту в качестве субподрядчика Фонда капитального ремонта г. Москвы, а также в качестве генподрядчика отдельных ТСЖ/ЖСК, позволяет мне сделать некоторые обобщения и дать рекомендации владельцам спецсчетов на капремонт.

 Надеюсь, что последующие материалы будут полезны и собственникам помещений, желающим контролировать проведение капремонта в своем МКД.

Группой компаний ОКС за 2017-2018 гг. в рамках московской городской программы капремонта проводились различные виды ремонтных работ:

– ремонт плоских и скатных кровель;

– ремонт и утепление фасадов;

– ремонт (полная замена) магистралей и стояков ГВС, ХВС, отопления;

– ремонт (полная замена) электрооборудования и сетей электроснабжения;

– восстановительный ремонт подъездов.

Очередность проведения работ капитального характера в МКД зависит от множества факторов, я же начну с кровли и постепенно буду «углубляться» во внутрь здания.

На объектах Фонда капремонта г. Москвы нам пришлось проводить ремонтные работы кровли по проектам различных организаций. К сожалению, эти проекты фактически являются типовыми и не учитывают особенностей каждого МКД. Как субподрядчик наша компания могла лишь максимально качественно выполнять условия проекта. Надо заметить, что тендеры, выигранные Группой компаний ОКС на комплексный ремонт МКД по программе ФКР г. Москвы в 2019 году, позволят нам избежать части ошибок, о которых будет рассказано далее, потому что теперь мы являемся генподрядчиками ФКР и сами будем проектировать и осмечивать ремонтные работы.

Капремонт кровли

На одном из объектов со скатной кровлей по проекту необходимо было заменить 100% обрешетки. А количество материала, указанного в смете, было недостаточно для полной замены. В результате исполнительная смета превысила проектную.

Приступив к проведению ремонтных работ на другом объекте, мы обнаружили, что мауэрлаты частично сгнили. А в проектно-сметной документации этот элемент кровельной системы вообще не был учтен.

МАУЭРЛАТ – элемент кровельной системы здания.   MAU   

 

Схема конструкции деревянной двускатной крыши, мауэрлат выделен тёмно-коричневым цветом

Должен сказать, что это является типовым случаем при проектировании ремонтных работ, на что существуют две причины:

– заказчик в силу своей некомпетентности не производит освидетельствование мауэрлатов;

– большинство проектировщиков не выезжают на объект перед началом работ.

А между тем, если не будет заменен сгнивший участок мауэрлата, то начнет загнивать стропильная нога, и нарушится целостность несущей конструкции кровли. В итоге это может привести к ее обрушению под снеговой нагрузкой.

Чтобы уложиться в смету приходиться экономить строительный материал на обрешетке: замена мауэрлата с точки зрения безопасности дальнейшей эксплуатации МКД более значима.

Еще на одном из объектов пришлось выполнять работы по укладке фальцевой кровли, не обращая внимание на то, что было представлено в качестве «проекта»: раскройка фартука примыкания к вентиляционной шахте, монтаж продуха, монтаж ендовы вообще не были отражены в проектных документах...

Свежий пример из контрактов группы компаний ОКС в 2018 году по скатной кровле. Правда, надо заметить, этот объект не относился к МКД и городской программе капремонта. И здесь мы опять выступали в роли субподрядчиков.

При выполнении работ я неоднократно предупреждал представителя заказчика, что проектом не предусмотрено утепление чердака. Несмотря на качественный ремонт кровельного покрытия в зимний период служба эксплуатации может столкнуться с проблемами. Так оно и случилось – с наступлением холодов образовавшийся конденсат привел к намоканию чердачного перекрытия. Кроме того, в проекте были допущены незначительные ошибки в узлах примыкания плоскости кровли к вертикальным элементам здания, которые нам пришлось исправлять по ходу работ.

Плоские кровли

На очередном МКД пришлось полностью вскрыть «кровельный пирог». Он состоял из 6–7 слоев кровельного покрытия. И тут мы обнаружили, что плита перекрытия практически разрушена… В переданном нам проекте не учитывалось ни состояние кровельного пирога, ни нарушение стяжки, которая образует разуклонку в сторону ливневой канализации.

Для выполнение дальнейших работ пришлось добиваться дополнительного соглашения. Это привело к удорожанию проекта и увеличению сроков выполнения работ.

Для восстановления плиты перекрытия нам потребовались:

– установка временных сооружений во избежание протечек (шатер);

– установка несъемной опалубки и заливка бетона.

До набора бетоном 100% прочности необходим минимум 21 день.  Только после этого срока на бетон можно накладывать кровельное покрытие.  

Кровли с рулонным кровельным покрытием (плоские) незаслуженно считаются более простыми в изготовлении и ремонте нежели скатные кровли. Часто в своей практике сталкивался с людьми, которые считают, что нет ничего проще чем ходить с горелкой и «лепить» кровлю. Несмотря на видимую простоту это мнение ошибочно. Процесс наплавления рулонного материала требует определенных навыков и опыта работы, в противном случае кровля быстро приходит в негодность. Строгое соблюдение технологии процесса может обеспечить только опытный мастер, так как при работе с горелкой должен прогреваться не только сам кровельный материал, но и поверхность, на которую он наносится – плита перекрытия. В противном случае нарушаются адгезивные свойства рулонного материала. При приемке работ нарушения технологического процесса можно и не обнаружить. Результаты будут видны только после осенне-зимнего сезона.

Словом, кровля – это сложное инженерное сооружение, от качества которого зависит целостность несущих конструкций, санитарное состояние помещений и эстетический вид здания.

При проведении капремонта генподрядчик должен суметь довести до сведения заказчика все нюансы кровли конкретного дома. Это поможет в дальнейшем избежать непредвиденных расходов.

Выводы и рекомендации

  1. Разработку проекта ремонтных работ и сами ремонтные работы лучше отдать на откуп одной фирме. Полная ответственность компании за окончательный результат заставляет главного инженера тщательнее следить за работой проектировщиков на начальном этапе:

– вместе выезжать на объект для уточнения деталей;

– обсуждать нюансы с проектировщиком с учетом фактического состояния здания на момент начала работ.

  1. Если по тем или иным причинам проект изготовлен «на стороне», заказчик должен быть готовым к следующим обстоятельствам:

– возникновению ситуаций, не предусмотренных проектом;

– несоответствию фактических объемов запроектированным;

- несоответствию выбранных проектных решений реально необходимым работам.

  1. По возможности не стоит экономить на качественных строительных материалах, ибо качество и есть экономия. Экономить можно лишь после точной и скрупулезно составленной сметы под проект. Далеко не всегда качество материалов от известного производителя будет наилучшим. Компании, только выходящие на рынок, стремясь отвоевать сектор сбыта, предлагают высокое качество по приемлемой цене.

Но эти тонкости может определить только специалист после нескольких лет практической работы на строительных объектах различного назначения. Проверить, сделан ли выбранный строительный материал по всем правилам, соответствует ли его качество ГОСТу или ТУ (технические условия), рядовой владелец спецсчета не может, увы. 

Пример изменения проектного решения

Около 5 лет назад мне довелось вести работы по реконструкции здания с изменением инженерных систем. Проектировщики при обследовании несущих конструкций внесли в проект применение достаточно дорогостоящих химических анкеров известной фирмы. Эти анкера применялись для крепления инженерных коммуникаций (вентиляционных коробов и труб охлаждения) к плитам перекрытия. Общее количество этих анкеров превышало несколько тысяч штук, что с учетом высокой стоимости каждого из них сказалось на итоговой (общей) цене контракта. Заказчик, имея на руках проектно-сметную документацию по кондиционированию и вентиляции готов был сэкономить на оборудовании. Это привело бы к рискам, за которые в итоге пришлось бы отвечать мне. Возник спор: так ли необходимо применить предложенное проектное решение?

В результате я настоял на вызове специалиста знаменитой фирмы – производителя крепежа. После коллегиального обсуждения (при моих наводящих вопросах о возможности применения альтернативных способов крепления) с участием специалиста фирмы-производителя, заказчик убедился, что существует более простое, но не менее качественное решение с использованием крепежного приспособления той же фирмы. В результате удалось сэкономить порядка 1,5 млн рублей на строительных материалах. Это позволило выполнить работы, обеспечивающие безопасность дальнейшей эксплуатации объекта.

 

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика