Наши авторы

Проект для регионов.

 

Скоропалительность и несовершенство московского проекта реновации обветшавшего без капитального ремонта жилого фонда вполне могут повториться при тех же обстоятельствах морального и физического износа зданий и в отношении вновь возводимых на его месте построек буквально через несколько десятилетий. Такой способ принятия решений, когда одна допущенная ошибка – недоремонт, -  влечёт за собой сразу множество других, вызвал в научных и общественных кругах гражданского общества справедливую критику и встречную инициативу. Так, например, возник замысел руководимого Юлией Самошиной "Проекта реконструкцией зданий..." (объединение «Союз женских сил»), который его соавторы намерены предложить для обсуждения на парламентских слушаниях в 2017 г. и реализации в регионах в виде отдельного общественно-государственного проекта.

      Как известно, в московском проекте речь идёт о сносе малоэтажных и других зданий и строительстве новых многоэтажных и он рассчитан на 20 лет. В развитие этой идеи был организован Московский урбанистический форум; в ходе его проведения и по его материалам на территории ВДНХ открыты две экспозиции: квартир с отделкой и набросок концептуального подхода к благоустройству придомовой территории (газ. «Мой район» 20 июля 2017 г., с. 5). Другого новшества в проекте не нашлось.

      На примере уже проводимого в Москве строительства видно, что пятиэтажные «коробки» жилых домов сменяют другие многоэтажные «коробки», мало что добавляя собой  к архитектурному облику столицы. Возводимые многоэтажные дома-коробки обречены на скорое моральное старение.  Архитектор А.В. Кротов, участник проекта, по этому поводу  справедливо отмечает, что наши города похожи на склады строительных изделий. Нет закона об архитектурной деятельности, поэтому Союз архитекторов изменить ситуацию не может.

      На градостроительную политику влияют строительные компании и банки, дающие им кредиты на строительство.

      Другой участник проекта, архитектор и эксперт по жилищной политике Ю.Б. Эхин, тем не менее, убеждён, что только общими усилиями, при объединении зодчих и представителей других компетентных профессий, всё-таки можно что-то исправить к лучшему. Он, в частности, предложил взять за основу проекта для регионов его и А.В. Кротова статью «Модернизация пятиэтажек – решение проблемы национального масштаба», опубликованную в издании Союза архитекторов России «СА газета» (№6 (62) 2016 г., с. 8-9). Авторы статьи предлагают не снос, а модернизацию пятиэтажных районов до уровня современной застройки и престижа.

     Первый пример такой модернизации был осуществлён ещё в 1989 г. в Москве на улице Мишина, дом 32. В 2004 г. таким же образом был перестроен пятиэтажный дом №4 в городе Химки Московской области, на Химкинском бульваре. Вместо пятиэтажного,  здесь появилось современное девятиэтажное здание с мансардой. Такая модернизация обходится до 40% дешевле сноса и нового строительства.

     По данным статьи, в России в настоящее время насчитывается до 14% пятиэтажного жилого фонда площадью 500 миллионов кв.м., из которых 250 тыс. кв.м. это кирпичные, остальные – железобетонные постройки, в которых живут более 30 миллионов граждан. Дома, исчерпавшие свой ресурс (таких менее 15%, в Москве их практически не осталось), подлежат сносу. Но большинство других имеет запас прочности ещё не менее на 60 лет, а при своевременной модернизации – на 120 лет.

     Сносить такие дома нецелесообразно ещё и потому, что придётся заменять всю систему подземных коммуникаций, уничтожать, затем восстанавливать зелёные насаждения, вывозить и закапывать строительный мусор. Можно, пишут авторы статьи, нарастить пятиэтажки до 9-10 этажей без дополнительной нагрузки на основу зданий – на отдельных фундаментах вокруг пятиэтажек, улучшить планировки квартир, повысить энергоэффективность, звукоизоляцию, прочность, поменять коммуникации, улучшить архитектуру. «Срок службы домов продлевается ещё на 100-125 лет, превращая их фактически в современную застройку».

      Пример такой модернизации пятиэтажек советского образца есть в Германии. Здесь такие дома продавались государством предпринимателям целыми районами, цена на них была вдвое ниже балансовой стоимости. По сниженной цене продали и земельные участки, дали инвесторам налоговые льготы. В итоге дома утеплили, украсили их оригинальными мансардами и лоджиями. «Теперь, - замечают Ю.Б. Эхин и А.В. Кротов, - в бывших «хрущёвках» немецкого образца жить даже престижно».

      Предлагаемую реконструкцию старых зданий вполне можно осуществить не за 20-ть, как в московском проекте реновации, а за 2 года или несколько лет.  

      14 июня 2017 г. «Союз женских сил» организовал «круглый стол» по обсуждению имеющихся предложений специалистов, превращению их в своего рода проект для регионов, принял по этому вопросу резолюцию. Затем 5, 13 и 19 июля 2017 г. были проведены заседания рабочей группы для продолжения работы над проектом. Материалы этих встреч легли в основу настоящего обзора.

      На встрече рабочей группы, состоявшейся 13 июля, генеральный директор Ассоциации «Городские землевладельцы» В.Н. Чернышов рассказал, что созданная в рамках Москвы Ассоциация оказывает юридическое и организационное содействие собственникам многоквартирных домов-пятиэтажек, которые не желают сноса своего дома и уезжать из него в другой, в реконструкции здания путём его обстройки и надстройки верхних этажей на отдельном фундаменте без нагрузки на дом. То есть так, как описано в статье архитекторов А.В. Кротова и Ю.Б. Эхина. Условия вступления собственников в Ассоциацию: создание в доме юридического лица в виде ЖСК и приватизация земельного участка.

     В результате такой реконструкции площадь квартир увеличивается на 20 кв.м., меняются все инженерные сети, в доме появляется лифт, а стоимость квартир увеличивается на 40%. В надстроенной части дома собственники могут купить для своих детей, родителей квартиру по себестоимости строительства: на 60% ниже рыночной цены (журн. «Председатель ТСЖ» №7, 2017 г., с. 27). Государство, говорит В.Н. Чернышов, неохотно выдаёт разрешение на реконструкцию, предпочитая реализовывать выгодные для строительных компаний проекты по сносу домов, а не проекты активных собственников.

      По его мнению, в регионах проводить реконструкцию будет сложнее, нежели в Москве, по причине более низкой материальной заинтересованности инвестора. Разница между себестоимостью и продажей 1 кв.м. мала и составляет всего 10 тыс. рублей (соответственно 40 тыс. руб. и 50 тыс. руб.).

      Здесь можно было бы добавить, что нынешний собственник жилья является таковым фактически только на 1/3: право собственности у него оформлено только на квартиру. Наиболее ценную часть собственности – земельный участок, а также внутридомовое имущество, за четверть века, прошедшие с начала приватизации жилищного фонда, государство собственнику так и не передало. Почему? Ведь таких собственников в стране примерно 100 миллионов. Куда всю эту четверть века смотрел президент РФ – гарант прав и свобод человека и гражданина (статья 80 часть 2 Конституции РФ), его многочисленные советники, Комитет Госдумы по жилищной политике?! И сколько ещё  они будут смотреть на это безобразие сквозь пальцы? Ведь впереди – выборы президента РФ.

      Главный архитектор холдинга «Центр проектных работ» С.В. Непомнящий на встрече рабочей группы, состоявшейся 19 июля, представил в качестве примеров современные проекты трёхэтажных жилых зданий Института Гелиотектуры. Это дома повышенной комфортности, отапливаемые за счёт внутренних источников тепла, с поперечным атриумом. Он считает, что современному человеку нужен дом, который растёт, который можно изменять и усовершенствовать  в ногу со временем.

      В части финансирования он высказался весьма необычно. Он считает, что рассчитывать надо только на население, а не на спонсоров, которые дадут деньги под проект, понимая под населением достаточно состоятельных людей. Кто не работает с населением, свободен от него, тот, по мнению С.В. Непомнящего, успешнее развивает свой бизнес. Наше жилище, говорит он, - старая телега. Надо сделать её из новых материалов. Для этого нужна коммерческая среда. Поэтому реконструировать следует не домовладение, а именно среду, для которой это домовладение будет  построено.

      Говоря о технической стороне реконструкции, он выделил следующие её элементы: 1) комплексный ремонт; 2) надстройка; 3) дополнение существующих кварталов строениями; 4) создание кварталов; 5) создание новых структур.

      Исключительно интересным было и выступление на рабочей группе научного руководителя ЦНИИЭП Жилища С.В. Николаева. Он убеждён, что основой градостроительной деятельности является не реконструкция уже существующих зданий, а планирование такой деятельности на долгий срок: 100-150 лет, не меньше. Это требует перестройки всего нашего сознания в направлении планирования  градостроительной работы на указанный срок, и так дальше.

      По мысли архитектора С.В. Николаева, дома будущего без выработки основных разносторонних требований к ним создать или реконструировать   невозможно. Например, в испанском городе Барселоне убрали весь внутренний транспорт. Это яркий пример революционной идеологии в градостроении, которой мы не можем похвастаться.

      Квартальную застройку можно делать из секций с внутренними двориками. При проектировании улиц и кварталов необходимо учитывать инсоляцию.

      В наших регионах существует проблема: у них нет проектов, что и как строить.

      В выступлениях принимали участие многие другие специалисты из разных организаций.

      Независимый эксперт Общественной палаты РФ В.С. Самошин внёс предложение делить в будущем многоквартирные дома на арендуемые, находящиеся в собственности собственников помещений (домовладение) и частные доходные дома. Домовладение, или совладение, предполагает оформление в собственность земельного участка и внутридомового имущества. Такое разделение, по его мнению, оптимизирует расходы на их содержание. Эксперт В.С. Самошин полагает, что разрабатываемый для регионов проект «Союза женских сил» по реконструкции пятиэтажных домов в регионах представляет собой веер различных предложений и даёт возможность каждому субъекту России, находящемуся в нём городу выбрать наиболее устраивающий регион или город  вариант.

       По имеющимся у «Союза» данным, наибольшее число пятиэтажек расположено в Амурской области (213 тыс. кв.м.), Иркутской области (207 тыс. кв.м.), Архангельской (159 тыс. кв.м.), Саратовской (157 тыс. кв.м.), Тульской области (153 тыс. кв.м.) и в Якутии (187 тыс. кв.м.).

       Эксперт и профессиональный строительный инженер В.С. Самошин поделился с рабочей группой своими наблюдениями за тем, как москвичи-собственники голосовали по московскому проекту реновации жилья в государственных межфункциональных центрах: люди смутно представляли себе, за что именно они голосуют.

       В прошедшем, 2016 г., состоялся IX съезд Союза архитекторов России. Вице-президент Союза Елена Баженова пишет по этому поводу следующее: «В новом уставе миссия Союза архитекторов не сформулирована, отсутствует единая стратегия развития организации… . …Чем дальше мы не понимаем и не декларируем свою миссию,… тем больше возникнет желания у государства и иных организаций заместить собой Союз архитекторов» («СА газета», №6 (62) 2016 г., с. 7). Московская реновация эту её мысль блестяще подтверждает.

      Хотелось бы надеяться, что парламентарии обеих палат Федерального Собрания, губернаторы и мэры российских городов по достоинству оценят почин группы архитекторов, специалистов и «Союза женских сил» - выдвинутый ими проект реконструкции жилого фонда в регионах, и сделают для себя правильные выводы.

      Когда материал был написан, 24 июля 2017 г. «Радио России» сообщило о том, что в Госдуме разработан проект реновации для регионов, который предусматривает не только снос, но и реконструкцию жилых зданий. Это приятная новость: наконец-то здравый смысл начинает одерживать верх, архитектурная наука и техника имеют шанс найти себе достойное применение. Необходимо также принять закон об архитектурной деятельности и исполнить в полном объёме требования статьи Закона о приватизации жилищного фонда: оформить права собственников помещений на землю и внутридомовое имущество.

  

                                                                                                     Михаил Малинин.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика