Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №2 (124) за 2018 г.

При использовании материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Полонский Юрий

У запертой двери

Войти в квартиру для замены стояка – проблема, которая в рамках жилищного законодательства общего решения не имеет, только частные. 

 (по материалам семинара  саморегулируемой организации  «Объединение ТСЖ, ЖСК и ЖК» в г. Москве).

Ведущий -  Валентин Григорьев:

 (фото)

Капитальный ремонт в Москве рождает разные коллизии. О некоторых из них зашёл разговор на предновогоднем семинаре СРО:

Председатель ЖСК:  У нас позавчера на верхнем этаже рванул стояк ГВС. И залило все нижележащие этажи, вода проникла до магазина «Магнит», который только-только открылся после ремонта.

В. Григорьев:  Сочувствую. Помните, мы говорили, что если речь идёт об общем имуществе (ОИ), для обслуживания которого нанята подрядная организация, очень важно, чтобы в договоре, который заключил с ней кооператив, была прописано, что предметом договора является обслуживание, содержание и ремонт ОИ МКД (в частности – общедомовых инженерных сетей) в соответствии с действующими нормативными документами. И желательно оговорить ответственность обслуживающей организации за состояние этих сетей, которые в разделе договора «Общее имущество» стоит подробно описать. Тогда легче будет предъявить претензии в случае чего.

Председатель: Так на кого акт залива надо составлять – спрашивает меня директор «Магнита»?

Григорьев: На ЖСК, конечно. В своё время я участвовал в таком суде. В доме, которым управляет ЖСК «Жулебино-7», на чердаке лопнула труба, залило 2 квартиры, ущерб 1.8 млн. руб. Хозяин подал иск, и судья  Кузьминского суда приняла решение: взыскать деньги с ЖСК. Обосновала так: у собственника залитой квартиры нет договорных отношений с обслуживающей подрядной организацией, они есть у ЖСК. Поэтому ЖСК должно возместить ущерб хозяину, а потом с помощью регрессного иска получить те же самые деньги с подрядчика. Собственно, так мы и сделали. И помог нам - выиграть этот второй суд - как раз договор с грамотными формулировками. Страшно даже подумать, что было бы, если б мы его проиграли: председателя живьём бы съели. После первого суда в доме образовалась инициативная группа, которая потребовала, чтобы  все эти деньги: 1.8 млн. руб. - возместил председатель. 

Председатель: А почему он? Разве не все собственники отвечают?

Григорьев: Нет, после выкупа паёв в кооперативной собственности нечего не остаётся, квартиры переходят в частную собственность, ОИ МКД - в долевую. И ЖСК превращается просто в организацию, которая управляет домом, точнее, ОИ МКД. Она и отвечает за ущерб.

Конечно, в идеале хорошо бы в договоре указать конкретно, что обслуживающая организация отвечает за исправное состояние инженерных сетей и несёт ответственность за его нарушения. Правда, тогда она вряд ли согласует такой договор.

Председатель: А если застраховать ОИ МКД?

Григорьев: Это тоже неплохой вариант. В таком случае страховая компания сразу выплатит ущерб пострадавшему, а потом взыщет деньги с виновника.

Председатель: У нас другой случай: в доме идёт капитальный ремонт, и ни одна страховая компания с нами дела иметь не будет.

Григорьев:  Короче, собственник возьмёт эти деньги с ЖСК, а вы можете вернуть их с помощью регрессного иска. Если ваш договор с ГБУ «Жилищник» грамотно составлен.

Председатель: Ещё такое обстоятельство: у нас идёт капремонт, но собственники некоторых квартир отказались допускать туда рабочих и не дали заменить в них стояки. В чём и дали мне расписки: дескать, от ремонта отказываемся. В одной из таких квартир как раз и лопнула труба.

Григорьев (разводя руками): За ОИ МКД отвечает управляющий.

Председатель: Но почему? Они не пустили рабочих, а я, значит, отвечай?! И они ведь даже расписки мне в этом дали!

Григорьев:  Что там написано в расписках, неважно. По крайней мере, с точки зрения жилищного законодательства. За состояние общего имущества отвечает тот, кто управляет домом.

Председатель: Как же так?!

Григорьев: А вот так. По логике – вроде бы да, раз  не пустил - значит, виноват собственник. Но это будет решать суд. А в наших судах всё возможно. 

Голос из зала: У меня был такой суд. И судья сказал: вы управляете – значит, вы виноваты. У судей есть чёткая убеждённость, что во всём, что касается стояков, виноваты управляющие. В апелляционной инстанции мне целый час пришлось объяснять судье, что такое стояк и где он проходит… У меня есть такое предложение: если кто-то не пускает к себе менять стояк – не только брать с таких людей расписку, но и сразу подавать на них в суд! С требованием: не чинить препятствия для ремонта общего имущества.

Председатель: М-да, пожалуй.

Григорьев: Хорошая мысль. Только где вам, председателям, взять время – по судам ходить?! Был у меня один такой процесс: собственник не пустил к себе рабочих - и оставил без отопления все вышележащие квартиры. Пришлось ЖСК купить хозяевам неотапливаемых квартир электрообогреватели, а потом подать иск в суд – с требованием допуска. И тому несговорчивому собственнику пришлось не только открыть двери, но и возместить все расходы, включая покупку нагревателей и стоимость электроэнергии на обогрев. Обошлось ему это в 148 тыс. руб.

Председатель: Организация, которая делает у нас капремонт, руководствуется теми расписками, которые дали хозяева квартир.

Григорьев: А вы поймите разницу - между тем, чем руководствуется она и чем должны руководствоваться вы.

Председатель:  Но я же в системе регионального капремонта нахожусь…  

Григорьев: Не надо путать кислое с пресным: все равно в суд придётся подавать кооперативу. И ущерб взыскивать будет кооператив.

Председатель:  В суд-то в суд, но… По части стояков у меня чуть не весь дом бастует: из 160 квартир сделали замену только в 23 квартирах. И на этом весь капремонт закончился. Я в шоке.

Григорьев: А если завтра те - несмененные сегодня! - стояки начнут дружно рваться - кто будет отвечать? Председатель кооператива, кто же ещё. Нужно составить иски на несколько квартир и подать их.  Как только пройдёт первый суд – все, кто спорил, сразу же согласятся.   

Председатель: Некогда мне по судам ходить! У меня стенокардия  начинается, давление под 180.

Григорьев: Придётся ходить. Пока замену себе не найдёте.

Мужской голос: Ой, ребята, мне сейчас позвонили: прорыв трубы, затопило 275-ю квартиру. Хорошо хоть, 2-й этаж, а не 16-й. - Ну, я пошёл…

 (Сочувственно-нервный смех в зале и возгласы: «Попутного ветра!», «Удачи!»).

От редакции:

Из этого «дискурса» выглядывают, как минимум, две «горячие точки».

  • Во-первых, это отсутствие в жилищном законодательстве прямого указания на обязанность собственника помещения допускать туда рабочих при проведении капремонта ОИ МКД и ответственности за «недопуск».

В ст.30 ЖК РФ есть лишь самая общая формулировка, которой явно мало. В «Правилах содержания общего имущества МКД» (ППРФ-491) на эту тему вообще ни слова, наверное, тот, кто их писал, не догадывался, что часть ОИ может оказаться за запертой дверью квартиры. В п.34 «Правил предоставления коммунальных услуг…» (ППРФ-354)  речь идёт о обязательных допусках в квартиру в разных ситуациях – но та, что стала предметом разговора, «закамуфлирована» очень общими словами: «для …необходимых ремонтных работ». Необходимых - с чьей точки зрения? Хозяин квартиры не считает их необходимыми.

Аналогичная запись есть в «Правилах пользования жилыми помещениями» (ППРФ-25), но она касается только нанимателей (п.14 з), а не собственников (п.19).

Поэтому создаётся впечатление, что у собственника «своя рука владыка»: хочу - пущу, хочу - нет. Хотя решение общего собрания о проведении капремонта (как и его «дублёр»: аналогичное решение органа публичной власти) вроде бы обязательно для исполнения всеми обитателями МКД. Но ответственности нет – а значит, исполнение под вопросом.

В этой ситуации есть смысл, воспользовавшись ст.308.3 ГК РФ, попытаться поставить несговорчивого хозяина квартиры «на счётчик»: при подаче иска -о нечинении препятствий капремонту – включить туда дополнительное требование: о выплате ответчиком в пользу ЖСК неустойки, т.е. денежной компенсации за каждый день просрочки исполнения решения суда (см. «Председатель ТСЖ» №1-2018 «Как заставить УК передать документацию?»). Как минимум это может оказаться весьма эффективным в качестве меры психологического давления, осознав, что счётчик «наматывает» ему по 1000 руб./день,  человек быстро придёт в чувство...

Что касается материального ущерба «Магниту» - слава Богу, в описанной ситуации причинно-следственная связь между «недопуском» и аварией всё-таки просматривается. А если следующий стояк «рванёт» через 3 года? Главное же, что ремонт надо делать сейчас, а не через полгода-год. 

  • Во-вторых, из приведенного разговора чётко видна разница между 2 видами ремонта:

- добровольным - по решению САМИХ собственников, выбравших  спецсчёт,

- принудительным - по решению «чужого дяди»,  нагрузившего людей платежом в «общий котёл», платежом непонятного происхождения и неизвестной дальнейшей судьбы.

Понятно, что в первом случае  саботировать ремонтные работы  психологически трудно - даже если ты сам не голосовал «за». А уж тем более - если  голосовал.

А во втором (судя по всему, это именно наш случай)  – милое дело, собственный «шкурный интерес», помноженный на естественный протестный «настрой», вполне способен заглушить разумные доводы. Тем более – если у человека нет хорошей привычки: заглядывать в закон…  

Так что проведение собрания – это не формализм. По поводу капремонта – точно не формализм.

 

Дизайн :
Яндекс.Метрика